После падения курса тенге в августе рынок недвижимости в сентябре стал бить рекорды по темпам снижения цен. В сентябре по сравнению с августом средняя долларовая цена сократилась на 4,3%, пишет аналитическая служба агентства kn.kz.

Тенденции

Цены в тенге в связи с переходом к режиму плавающего валютного курса за последние два месяца увеличились в среднем на 30%.

С момента начала последнего снижения цен на рынке жилья (февраль 2014) долларовая цена понизилась на 19,9%, тенговая, напротив, выросла на 19,2%.

Реакция рынка на скачки курса выражается увеличением скидок во время торга с привычных 3-5% до 15-20%. Таким образом, с учетом дисконта при продажах тенговые цены уже около года остаются на одном уровне.

Курс доллара в течение сентября 2015 колебался с минимального значения 234,94 тенге до максимального 283,98 тенге.

Несмотря на неопределенность, связанную со скачками курса, на рынке сохраняется положительная динамика сделок купли-продажи. Так, в сегменте многоквартирного жилья количество сделок в августе 2015 увеличилось на 6% и составило 1385 единиц. По отношению к августу прошлого года этот показатель вырос на 81%.

В соответствии с пессимистическим прогнозом развития экономики аналитическая служба kn.kz прогнозирует дальнейшее сокращение долларовых цен на рынке вторичного жилья.

Ценовые изменения

По данным аналитической службы kn.kz, в сентября 2015 наибольшее снижение цен наблюдалось на жилье в новом административном районе Есиль - на 5,5%. Основное влияние на падение оказали снизившиеся цены на квартиры 2- и 4-комнатного формата.

В районе правого берега запрашиваемые цены снизились как в районе Алматы - на 4,2%, так и в районе Сарыарка - на 4,6%.

В разрезе формата жилья лидером по снижению цен стали 2-комнатные квартиры, стоимость которых сократилась на 5%. Наименьшее снижение наблюдается на 3-комнатные квартиры - 3,1%.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 16% ($22 200) меньше.

Больше всего за год подешевели 2-комнатные квартиры - на 18% (минус $22 500 за квартиру), меньше всего - 4-комнатные - на 13% (минус $33 600). При этом многокомнатное жилье за год подорожало на 13% (плюс $51 200).

В десятку самых дорогих квартир, предлагающихся на вторичном рынке жилья, находятся квартиры в жилых комплексах "Альтаир", Europe Palace, "Сулу", "Миланский Квартал", Rixos Khan Shatyr Residences, "Авиценна" и другие. В этом сегменте диапазон цен составил от $3560/кв.м до $4900/кв.м.

Цены на жилье новой постройки, объем которого составляет 74% от общего объема предложения, сократились на 4,8% по отношению к августу 2015.

Темпы снижения в сегментах "квартира улучшенной планировки" и "хрущевки" составили 3,5% и 3,9% соответственно. На жилье старой постройки снижение запрашиваемых цен составило 6,8%.

Аналитическая служба kn.kz отслеживает динамику средних цен на квартиры, позиционирующиеся менее месяца, и квартиры, продающиеся больше месяца.

В течение 2014 на рынке существовала тенденция завышения цен предложения при выходе на рынок. Разница в ценах между новыми (со сроком экспозиции меньше месяца) и старыми (со сроком экспозиции больше месяца) объявлениями составляла 2-3%. С начала 2015 ситуация начала меняться, и в сентябре цены в новых объявлениях были уже дешевле, чем в старых.

Количество новых квартир, предлагаемых к продаже в течение месяца, составляет порядка 30% от общего объема предложения.

По наблюдениям аналитиков kn.kz, в сентябре 2015 средние цены в сегменте дорогого и в сегменте дешевого жилья сократились на 1,8% и 8,2% соответственно. Квартиры верхнего ценового сегмента с начала года просели на 9,4%, нижнего - на 18,9%. Столь существенная разница в темпах снижения обусловлена привязкой к валюте расчета. Очевидно, что основные покупатели сегмента дешевого жилья - это представители среднего класса с невысокими доходами в тенге. Основные покупатели в сегменте дорогого жилья, к которому можно отнести большую часть элитных квартир, имеют высокие, в том числе долларовые, доходы.

Цены на жилье в долларах упадут на 40-45% к концу 2016. Такой прогноз, проанализировав экономическую ситуацию и реакцию рынка недвижимости.

По сравнению с аналогичным периодом 2014 снижение в сегменте дешевого жилья составило около 21,4%, в сегменте дорогого - 10,7%.

Исследования показывают, что в долгосрочном периоде дорогой сегмент отыгрывает почти столько же, сколько и дешевый, однако дешевый первым отзывается на негативные изменения.

Выводы

- По сравнению с августом 2015 средние ценовые показатели значительно сократились во всех сегментах рынка недвижимости Астаны;

- на рынке вторичного жилья отмечается снижение объема предложения;

- согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, на вторичном рынке жилья столицы в ближайшие месяцы ожидается снижение цен предложения на уровне 1-1,5% в месяц.