Мы идем своим путем?

Илья ПОЛЕВОЙ, специально для Gazeta.kz

Профессиональные игроки казахстанского рынка недвижимости излучают хорошее настроение и уверенность в том, что цены на квартиры в главных городах страны будут продолжать расти и дальше.

С ними сильно диссонируют мнения авторитетных экспертов, изучающих тенденции на подобных рынках развитых стран мира.

Никто не спорит, рост цен на недвижимость начался в самое подходящее время - экономика страны на подъеме, доходы населения растут и, соответственно, повышается спрос на жилье. Стоимость квадратного метра возрастает еще и потому, что полезная площадь городов, как правило, не резиновая - вот и возрастает стоимость земли и, соответственно, застройки.

А еще год-два назад отечественные аналитики, подкрепляя свои аргументы в пользу возрастающих цен, говорили о том, что, дескать, Казахстан - уже часть глобального рынка - посмотрите, растут цены в Лондоне и в Москве, и это незамедлительно эхом отзывается в Алматы и Астане.

Теперь мысль о глобальности предпочитают опускать, потому что конъюнктура изменилась. В Лондоне, других столицах развитых государств, и даже в беспредельной Москве цены на жилье начинают снижаться. Более того, аналитики откровенно говорят о том, что на рынке большинства благополучных стран отмечаются первые признаки перегрева. Чем это чревато? Обвалом.

Нынешний "перегрев" мирового рынка недвижимости - не первый в его истории, и наверняка не последний, потому что экономика развивается спиралевидно. В конце 1980-х мыльный пузырь лопнул в Великобритании и Японии, затем - в Германии. Взять развитие нашего рынка, который за последние три года вырос многократно (точных цифр, увы, не существует в природе, но можно судить по солидно изменившейся в сторону увеличения стоимости даже тех трущоб, на которые никто раньше не смотрел, не говоря уже о квартирах приличных).

Цены на так называемую элитную недвижимость (например, пятикомнатные апартаменты по проспекту Достык в Алматы) у нас уже превышают стоимость иных английских замков и тем более не идут ни в какое сравнение с домиком на Майами.

Создается впечатление, что страна разбогатела враз. Любой учитель, которому в свое время удалось достояться в жилищной очереди, является владельцем целого состояния. Он ни разу в руках зеленой купюры не держал, а если продаст свою малогабаритку, то сможет ощутить, как выглядят 40-50 тысяч долларов. В то же время любой другой бюджетник, еще не имеющий собственного угла, вряд ли сможет приобрести хотя бы однокомнатную квартиру где-нибудь на окраине шикующего мегаполиса - зарплата не позволяет. В том-то все и дело - жилье недоступно.

По данным проведенных в Соединенных Штатах исследований, в состоянии готовящегося лопнуть "пузыря" сегодня находятся рынки недвижимости примерно трети крупных городских центров страны. Их рейтинг возглавляют Бостон и Сан-Диего. У этих городов самые низкие показатели доступности жилья, измеряемой отношением цен на недвижимость и размеров выплат по кредитам к среднегодовому доходу населения.

А список стран, приближающихся к опасному рубежу, уверенно возглавляет Великобритания, где годовой рост цен на недвижимость составлял в последние годы примерно 20 процентов. Именно такой показатель, по мнению некоторых экспертов, является признаком спекулятивной природы роста. За последние десять лет число домов стоимостью больше 1 миллиона фунтов в Англии выросло в 11 раз.

У нас подобной статистики нет, но есть мнения финансистов, что на рынке недвижимости высока спекулятивная составляющая. Доходы населения не растут так быстро, как цены на жилье (хотя, конечно, есть определенная прослойка новых управленцев, благосостояние которых растет несоизмеримо, но таких немного, и они не могут формировать большой спрос). Благоприятным толчком для развития рынка, вероятно, явился отложенный спрос, и когда цены сдвинулись с места, этот спрос сыграл своего рода роль локомотива, который потащил весь рынок. Поняв, что настал удачный момент, люди, имеющие свободные средства, стали вкладывать их в недвижимость. Развитие ипотечного кредитования тоже сыграло свою роль - оно значительно повысило спрос. Намного позже к игре подключились строительные компании, риэлторские конторы, банки, которые стали скупать квартиры для последующей перепродажи. Теперь они держат рынок и совершенно не заинтересованы в том, чтобы цены пошли вниз.

Так, некоторые строительные компании накручивают цены, искусственным образом подтягивая рынок Астаны к алматинскому, объясняя это тем, что, дескать, чем люди в Астане хуже? Рекламный поток вбивает в сознание потенциальных потребителей, что цены не достигли своего пика. Большинство приличных риэлторских контор обзавелись штатными единицами пиарщиков и аналитиков, которые составляют обзоры и прогнозы об одном и том же: рынок растет и будет расти.

Между тем на мировом рынке недвижимости наблюдается замедление роста цен. Ажиотажа уже нет, и вряд ли предвидится в ближайшие годы. В Великобритании, например, произошло сокращение первичных покупателей. Это связано и с высоким уровнем цен, и с высокими ставками по кредитам. Эксперты из оптимистического лагеря предполагают, что в течение ближайших пяти лет снижение либо стагнация цен более вероятны, нежели продолжение их роста.

В пессимистическом лагере другие настроения. По их прогнозам, к 2008 году некоторые страны ждет серьезный обвал цен на недвижимость. Картина последствий апокалиптична: тысячи домовладельцев окажутся в ситуации, когда стоимость их собственности окажется меньше, чем объемы кредитов, взятых ими для ее приобретения. Этот сценарий будет разыгран в том случае, если за это время так и не произойдет сколько-нибудь заметного оживления мировой экономики (по прогнозам макроэкономистов, предпосылок для оживления практически нет). В качестве первопричины обрушения рынка аналитики называют рекордное увеличение долгового бремени домовладельцев: низкие процентные ставки стимулировали скачкообразный рост кредитования.

До Казахстана тоже может дойти этот девятый вал. В стране уже выдан 1 миллиард тенге ипотечных кредитов. Сумма огромная. А если учесть, что ставки кредитования довольно высокие (от 14 процентов), это осложняет ситуацию еще больше.

Несмотря на то, что ставки в ближайшее время будут расти, Агентство финансового надзора собирается ограничивать банки по кредитованию сделок с недвижимостью, что еще больше подстегнет рост стоимости кредитов.

Именно последний фактор в классической ситуации снижает спрос на жилье и способствует падению цен на рынке жилья.

22.07.2005