Причиной казахстанского дефолта станет падение цен на недвижимость

Николай СМИРНОВ,фото Сергея ХОДАНОВА, Алматы

Квартиры в Алматы летом подешевели. Особенно этим отличились элитные квартиры в Алмалинском районе – падение цен в конце июня – начале июля составило 17,2 процента. По данным компании "ЦКН-Консалтинг", размещенным на сайте акимата города Алматы, снижение цен составляло в разных районах на различные типы квартир от 1 до 16 процентов. Такого не было уже год. Напомним, в начале прошлого года риэлторы озаботились возможностями государственной программы, направленной на снижение стоимости жилья. Так как до того времени никаких особенно ярких мер к рынку недвижимости не применялось, неизвестность несколько пошатнула его. Спрос существенно снизился в ожидании нововведения.
Как только текст программы стал доступен, цены медленно, но верно пошли в рост. Программа рассчитана на определенные слои населения и затрагивает лишь новое жилье и далеко не в самых престижных районах города.

Рынок вернулся к прежним законам, опираясь на систему спрос – цена – предложение. Банки сократили список необходимых для получения ипотечного кредита документов и попытались сократить ставки. Доходы населения продолжают расти, и приобретение квартир в счет будущих заработков по-прежнему кажется наиболее приемлемым, особенно если учесть бешеный рост цен. Но цены непременно упадут. Вопрос – когда.
В этом году появилась первая "ласточка", свидетельствующая о том, что рынок все же насытится. Причем скорее рано, чем поздно. Рынок Алматы перегрет огромным предложением. Изменилась его конъюнктура, и ждать повышения цен на новое жилье в ближайшие полгода не приходится. Деньги у людей есть, но они их придерживают. Строители же не могут отказаться от высоких доходов.

Застройщикам все сложнее продавать жилье в новых домах – спрос на жилье такого уровня ограничен, содержание такой недвижимости обходится недешево. Квартиры перестанут продавать по заоблачным ценам, объявленным застройщиками. А как только недвижимость перестанет приносить сверхприбыли, долго держать деньги в квадратных метрах станет невыгодно. И их активно начнут "сбрасывать". Что в свою очередь еще больше собьет цены. По некоторым данным, уже сейчас элитное жилье "зависает" в продажах. Если раньше жилье скупалось подъездами еще на уровне котлована, то теперь квартиры простаивают даже в сданных домах. Это увеличивает сроки реализации квартир и как следствие – оборота. Скидки, предоставляемые застройщиками, также становятся весьма существенными. Спроса на "элиту" почти нет.

Квартиры вскоре начнут продавать в гораздо большем объеме. Аренда перестает быть выгодной и не возвращает хозяевам инвестиции. Одновременный выброс на рынок большого количества квартир отразится на ценах. Правда, это произойдет не в считанные дни – недвижимость продается долго, в отличие от акций. Кстати, доходность рынка недвижимости в последние пять лет была гораздо выше доходности по ценным бумагам и другим инструментам. Но цены будут расти только до тех пор, пока спрос опережает предложение. Достаточно скоро наступит момент, когда люди, инвестировавшие свои деньги в недвижимость как в актив, начнут ее реализовывать.

В результате возникнет избыток предложения, и цены резко пойдут вниз. Это потянет за собой целую цепочку неплатежей, в том числе по ипотечным кредитам. Правда, Казахстан застрахован Фондом гарантирования ипотечных кредитов, но падение цен не является позитивным для всей финансовой системы.

Клиенты банков в случае дефолта не смогут вернуть кредиты – договоры о банковском займе составлены таким образом, что кредиты в тенге в большинстве банков привязаны к инфляции. Долларовые же кредиты соотносятся с курсом Нацбанка, но только в том случае, если курс растет. В противном случае ежемесячный платеж привязан к курсу доллара к тенге на момент выдачи кредита. То есть ипотечные заемщики, приобретшие квартиры в 2001 году при 153 тенге за доллар, до сих пор выплачивают кредит по этому курсу.

Банк вынужден будет реализовывать залоговое имущество, что при низком спросе нереально. Оценочная стоимость жилья сейчас больше привязана к рыночной стоимости квартиры. В случае же падения цен залоги также подешевеют. Одним словом, залог в виде имущества либо невозможно будет реализовать, либо цена будет настолько мала, что не покроет всей суммы кредита и процентов по нему.

В последнее время на рынке недвижимости наблюдается ситуация некоторой эйфории от роста цен, а соответственно, и доходности вложений в недвижимость. Однако экономика в целом в любой стране циклична, то есть за периодами подъема всегда идет некоторый спад. Причем, чем выше и быстрее взлет, тем тяжелее падение.

Сказать, когда оно наступит, невозможно. В ближайшие полгода этого не произойдет.

10.08.2005