Алматы под снос

Самый крупный город страны становится центром Центральной Азии – финансовым и научным. Но теперь то, чем гордились алматинцы, оборачивается трагедией. По генеральному плану большинство строений в городе будут снесены, причем касается это не только 1–2-этажных домов. Сроки жесткие – 2007 год. Аварийное и ветхое жилье подлежит сносу, и на его месте вырастут новые комплексы современной архитектуры. Картинка будет замечательной, но есть несколько "но". Получат ли горожане компенсацию? Какие именно дома будут сносить? Каков закон и какова в действительности его реализация?

Кайрат Букенов: Другого пути нет!

Новое жилье в Алматы может появиться только на месте старого

Жители крупных казахстанских городов начинают постепенно понимать, почему В. И. Ленин сразу же после октябрьского переворота в числе первых декретов подписал именно земельный. Вождь мирового пролетариата прекрасно осознавал, что земля – это не грядка с огурцами и участок под индивидуальную застройку. Земля – это понятие экономическое, политическое и социальное. Мы начинаем понимать это только тогда, когда земли начинает катастрофически не хватать, особенно в местах естественного скопления "больших электоральных слоев". По-простому – в крупных городах Казахстана. Где такой дефицит привел к тому, что в отдельных районах южной столицы стоимость квадрата каменисто-глинистого грунта размером десять на десять метров в тенговом эквиваленте выражается тоже "десяткой", правда, с шестью нулями.
Кайрат Букенов, первый заместитель акима города с самой дорогой почвой в стране (и не самой дешевой на Земле), приоткрыл перед читателями "Литера" некоторые земельные карты:
– Я слышал, что парижские градоначальники уже больше ста лет не выделяли ни одного земельного участка под индивидуальное строительство. Причина проста – земли у города нет. Никто же мэра французской столицы не обвиняет в том, что он не выделяет кому-то участки под жилье? Мы должны отталкиваться от реальности. А действительность сегодня такова, что в Алматы тоже свободной земли просто нет! Ведь для того, чтобы провести первый земельный аукцион, городским властям с большим трудом удалось найти всего 13 участков. Сделано это было для того, чтобы попытаться определить истинную цену алматинской земли.
В прошлый раз, когда из-под юрисдикции области городу передали окраины, оказалось, что половина новых участков была продана еще в области! Зачастую по несколько раз. Мы до сих пор получаем акты на данные участки кучами. Причем те, кто раздавал тогда землю, делали это без учета перспектив развития города. Мы же надеялись, что эти площади будут предназначены для возведения многоэтажных микрорайонов, школ, детских садов и для строительства дорог. А получилось, что город не земли к себе присоединил, а новые проблемы. Теперь, наученные горьким опытом, мы уже сами ни за какие коврижки не согласимся расширять городскую черту.
Тем не менее скоро мы начнем пробивать улицу Толе би до "Калкамана", кстати, так поступим и с проспектом Абая и улицей Шаляпина. Будем решать как цивилизованно разобраться с хозяевами строений, расположенных на пути будущих магистралей. У многих владельцев домов даже подлинные госакты на землю имеются. Такое наследство досталось городу. Теперь мы вынуждены со всеми этими людьми судиться.
– Какие еще районы, кроме тех, что вы уже назвали, в ближайшее время попадут под снос?
– Скоро на пересечении проспекта Райымбека и улицы Бродского будет возведено несколько многоэтажных домов. Естественно, сначала мы расчистим участок, то есть снесем то, что там имеется. Для того, чтобы построить новые большие дома, нужно провести туда дорогу и все инженерные коммуникации, которым пока мешают строения в микрорайоне "Шанырак".
Уже идет пробивка проспектов Сейфуллина и Желтоксан.
Мы много снесли и будем сносить. У нас нет другого пути. Алматинцам нужно жилье. Кроме того, городу уже сейчас не хватает 44 тысяч школьных мест. Одна школа – это минимум 2 гектара земли. А школ требуется около сорока. Считайте сами.
Мы должны строить автодорожные развязки. Здесь опять же будут обсуждаться вопросы сноса жилья. То есть Алматы будет развиваться только за счет того, что имеется в границах города. Другого пути нет!
– Всем известно, что большая часть строений, расположенных в новых микрорайонах "Шанырак" и "Думан", в свое время появилась не совсем законно. Мне приходилось видеть решения о выделении земельных участков, подлинность которых даже у неспециалиста вызывала сомнения. Кому-то потом на основании этих якобы документов удалось легализовать свою собственность, кому-то нет. Но многие надеются, что городские власти не решатся идти на конфликт с самозастройщиками и со временем узаконят все алматинские "нахаловки". Как смотрите вы на такой вариант развития событий?
– Сейчас существует интересный нюанс: каждый гражданин может незаконно построить какую-нибудь времянку, на что иногда требуется всего несколько суток. А сносить ее можно лишь спустя месяцы после того, как появится решение суда. Многие дома стоят в ожидании определения своей дальнейшей судьбы. Я сейчас могу сказать, что по этим микрорайонам свыше 600 дел находятся в стадии рассмотрения в органах юстиции. Бульдозеров не будет, пока суд не примет подобного решения. Мы будем действовать цивилизованно. Если даже кто-то незаконно захватил и застроил участок, нельзя забывать о том, что до вынесения решения по каждому конкретному эпизоду мы не можем его ни в чем обвинять. Пусть суды решают, кто прав. Никаких силовых акций, кроме санкционированных судом, не будет!
Вообще же самовольная застройка несет с собой и другие проблемы. Кто из вольных строителей думал о том, что этому микрорайону впоследствии нужны будут детские сады, больницы, школы? Отсюда следует, что согласно генеральному плану развития города в том же "Шаныраке" под каждое новое учебное заведение будет снесено не менее 10 участков.
– Говорят, что в судебных спорах с городскими властями гражданам заранее отводится незавидная роль. Так ли ошибочна людская молва?
– Неправда то, что любой гражданин однозначно понесет убытки, если ему придется спорить с акиматом. Сейчас много независимых оценщиков, приглашайте, настаивайте на своем. Если я, как государственное лицо, обратился к экспертам, вы сделайте то же самое.
Мы уже устали объяснять: "Кто бы ни пришел к вам с известием о сносе, будь то государственные служащие, потенциальные застройщики или маклеры, в любом случае за свою собственность вы вправе получить ее реальную стоимость!".
– По какой цене в среднем обходится бюджету одна сотка выкупаемой земли?
– Как правило, снос осуществляется частными компаниями и платят они. Многие участки освобождались по взаимному согласию без обращения в суды. Иногда при сносе сразу нескольких участков застройщики просто за голову хватались. Жаловались, что крайний домовладелец обходился дороже всех вместе взятых. Потому что он оставался посередине участка и начинал диктовать свои условия. То есть люди научились уже на сносе и зарабатывать. Естественно, это и привело к изменению тактики строительных компаний. Сейчас уже хаотично ничего не выкупается, а только по порядку, чтобы не повторялись аналогичные ситуации. Так как в любой момент можно остановиться, если возникнут споры.
– У горожан давно создалось впечатление, что все, связанное со строительством и рынком жилья, не совсем прозрачно. У вас другое мнение?
– Сейчас пытаемся проанализировать ситуацию вокруг риэлторских компаний. Все понимают, что это очень доходная отрасль, в которой тщательно скрываются размеры реальных прибылей. Но как подсчитать суммы, замаскированные от налогообложения? Мы уже подключили к мониторингу финансовую полицию, КСК, где нам помогают получить сведения о том, какая жилплощадь и кому сдается в аренду. А через БТИ и земельный комитет проверяем все регистрируемые ныне сделки с недвижимостью.
Мешает наведению порядка то, что сделки на этом рынке заключаются один на один, без свидетелей, да еще и расчет идет наличными. Это дает возможность риэлторам показывать в отчетных документах, что от продажи какой-то конкретной квартиры они не получили прибыли. Якобы такая вот неудачная сделка состоялась. А в результате бюджет недополучает солидные суммы.
Такие же подозрения и в отношении строительных компаний. То есть в этой отрасли мы видим серьезные резервы по сбору налогов. Сегодня цена одного квадратного метра возводимого жилья порой доходит до 2000 долларов. Всем понятно, что такая стоимость неадекватна затратам. Однако строители умудряются поднять до заоблачных высот себестоимость, создавая видимость отсутствия прибыли от продажи квартир.
Кроме того, существует несколько довольно простых схем, "полюбившихся" строительным компаниям. Чаще всего, например, кирпич от завода-изготовителя до стен прогоняется через пять-шесть аффилиированных фирм и становится чуть ли ни золотым.
– Нам приходилось слышать нарекания по поводу не совсем понятного распределения так называемого социального жилья...
– В департаменте жилья действительно были проблемы. Пришлось заменить руководителя. Сейчас ходят разговоры о том, что какие-то аферисты предлагают определенного рода содействие в решении квартирных вопросов. Я предупреждаю тех, кто ищет посредников подобного рода, – вы рискуете очень многим! Каждая справка многократно проверяется. Любая "липа" рано или поздно будет выявлена. А как показывает практика, в таких случаях наказанными оказываются не "ловкачи", а те, кто решился пойти на аферу. Они лишаются и денег, и жилья. А мошенников иногда находят, а иногда нет.
Сейчас уже распределено около 600 квартир. Решение по каждой принималось транспарентно. "Налево" жилье не уходит. Надеемся, что не будет этого и впредь.
– Насчет транспарентности. Генеральный план уже презентован, однако ознакомиться с ним нелегко, даже на акиматов-ском сайте размещены лишь отдельные фрагменты этого документа. В чем дело?
– Он еще не готов для опубликования на сайте в полном объеме. Поэтому и размещается по мере готовности. К декабрю этого года будет завершен план детальной планировки. Тогда любой желающий сможет узнать, что подлежит сносу, а что нет, по каждому району.

Беседовал Иван ПЕРТОВ, фото Сергея ХОДАНОВА, Алматы

Комментарий

Владимир Каратицкий, директор бюро правовых исследований NOMOS:
– На сегодняшний день статья 15 Закона РК "О жилищных отношениях" устанавливает, что при сносе жилого дома, в связи с изъятием (выкупом) земельных участков для госнадобностей, собственнику до сноса его жилища по его выбору предоставляется в собственность благоустроенное жилье или выплачивается компенсация в размере рыночной стоимости сносимого. Если стоимость предоставляемого жилья окажется выше стоимости сносимого жилища, то разница в их стоимости с собственника не взимается.
Но вот как раз в предоставлении собственнику сносимого жилья взамен нового, без взимания разницы в стоимости старого и нового жилья с собственника, не очень экономически заинтересованы застройщики, и поэтому в большинстве случаев жильцам предлагается только денежная компенсация, с "замалчиванием" варианта предоставления нового жилья.
И ничего не говорится о том, кто компенсирует расходы на переезд в случае, если собственник сносимой недвижимости хочет переселиться в другое благоустроенное жилье? И может ли он претендовать на новое жилье в доме, построенном на месте снесенного?
Между тем для нанимателей жилья государственного жилого фонда, то есть не частных собственников, предусмотрен гораздо больший объем прав.
Статья 106 ЗРК "О жилищных отношениях" устанавливает, что предоставляемое гражданам в связи с выселением из государственного жилищного фонда другое жилище должно составлять не менее 15 кв.м и не более 18 кв.м полезной площади на каждого члена семьи нанимателя, но не менее однокомнатной квартиры. Если наниматель занимал более одной комнаты, ему должно быть предоставлено отдельное жилье, состоящее из того же числа комнат. Гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утвержденном в установленном законодательством порядке, предоставляется отдельная дополнительная комната, которая не считается излишней площадью. При предоставлении жилища из государственного жилищного фонда не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 7 лет (кроме супругов) без их согласия.
Инвалидам, престарелым, больным сердечно-сосудистыми и другими тяжелыми заболеваниями жилье из государственного жилищного фонда предоставляется с учетом их желания на нижних этажах или в жилых домах, имеющих лифты.
Гражданам, проживающим в сносимом жилище не менее 15 лет, по их желанию другое благоустроенное жилье предоставляется в домах, построенных на месте сносимых строений или вблизи от них. До предоставления такого жилища эти граждане обеспечиваются временным жильем, находящимся в черте того же населенного пункта и отвечающим санитарным и техническим требованиям.
Очевидно, что казахстанским законодателям следует задуматься о внесении дополнений и изменений в Закон РК "О жилищных отношениях".

Комментарий

"Кто будет погашать ипотечный кредит в случае сноса жилого дома, в котором куплена квартира?" – с этим вопросом наш корреспондент обратился к компетентным лицам. Вот какой ответ был получен от заместителя председателя правления АО "Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов" Шамиля Валеева:
– Определимся: владелец – тот, кто купил квартиру, залогодержатель – банк второго уровня. Если квартира застрахована, то при подобном раскладе все вопросы к страховой компании. Есть закон о жилищных отношениях, указ об ипотеке недвижимого имущества, то есть все урегулировано.
Признаться, изрядно оптимистичный комментарий, если не иметь в виду, что ни одна компания не страхует от сноса и разрушения, даже из-за государственных нужд. А значит, в дураках, как всегда, окажется слабейший. Председатель правления этого фонда Дулат Алимжанов попытался прояснить ситуацию:
– Если квартира находится в залоге у банка, банк вместе с заемщиком заинтересованы в поиске справедливой цены по выкупу со стороны частного либо государственного инвестора. При этом должны компенсироваться все расходы. Если заем осуществлен по программе гарантирования ипотечных кредитов, мы тоже вовлекаемся в процесс. В любом случае все будет зависеть от специфики местной исполнительной власти, от ее политики по оценке имущества.
Такой же точки зрения придерживался и заместитель председателя правления "Казахстанской ипотечной компании" Сапаргали Аликулов, хотя вопрос, безусловно, застал его врасплох:
– Сразу не отвечу, это больше касается не нас, а местных исполнительных органов. В случае сноса государство должно восстановить средства банку, после чего первый освобождает недвижимость от залога. Однако в любом случае нет гарантии, что люди не останутся без крыши над головой.

Есть ли ваш дом в "черных списках"?

Точный список пока держится в тайне – слишком много вопросов и волнений он может вызвать. Но на сайте алматинского акимата размещена Концепция градостроительного развития центральной части Алматы и проекты планировки некоторых других районов. Мы задались целью определить, какие именно дома будут снесены до 2007 года. Оказалось, многие. Сегодня мы публикуем квадраты улиц, внутри которых находятся "участки застройки, предлагаемые к сносу". Правда, только некоторых частей города. Остальная информация на сайте пока недоступна: нет "концепций" участков к западу от реки Есентай (бывшая Весновка), к югу от улицы Сатпаева, к западу от реки Большая Алматинка и некоторых других районов города.

Итак, к сносу предлагают здания, расположенные в квадратах улиц:
Абая – Достык – Сатпаева – Фурманова
Абая – Фурманова – Сатпаева – Байсеитовой
Абая – Байсеитовой – Сатпаева – Желтоксан
Абая – Желтоксан – Сатпаева – Наурызбай батыра
Абая – Наурызбай батыра – Сатпаева – Сейфуллина
Абая – Сейфуллина – Сатпаева – Байтурсынова
Курмангазы – Фурманова – Абая – Панфилова
Курмангазы – Желтоксан – Абая – Наурызбай батыра
Курмангазы – Сейфуллина – Абая – Масанчи
Курмангазы – Масанчи – Абая – Байтурсынова
Курмангазы – Досмухамедова – Абая – Шагабутдинова
Шевченко – Кунаева – Курмангазы – Тулебаева
Шевченко – Панфилова – Курмангазы – Аблай хана
Шевченко – Желтоксан – Курмангазы – Наурызбай батыра
Шевченко – Наурызбай батыра – Курмангазы – Сейфуллина
Шевченко – Сейфуллина – Курмангазы – Масанчи
Шевченко – Байтурсынова – Курмангазы – Ади Шарипова
Шевченко – Ади Шарипова – Курмангазы – Шагабутдинова
Жамбыла – Калдаякова – Шевченко – Достык
Жамбыла – Пушкина – Шевченко – Кунаева
Жамбыла – Наурызбай батыра – Шевченко – Сейфуллина
Жамбыла – Сейфуллина – Шевченко – Масанчи
Жамбыла – Масанчи – Шевченко – Байтурсынова
Жамбыла – Байтурсынова – Шевченко – Досмухамедовых
Жамбыла – Досмухамедовых – Шевченко – Ади Шарипова
Жамбыла – Ади Шарипова – Шевченко – Шагабутдинова
Жамбыла – Муратбаева – Шевченко – Кожамкулова
Кабанбай батыра – Тулебаева – Жамбыла – Фурманова
Кабанбай батыра – Желтоксан – Жамбыла – Чайковского
Кабанбай батыра – Наурызбай батыра – Жамбыла – Сейфуллина
Кабанбай батыра – Сейфуллина – Жамбыла – Масанчи
Кабанбай батыра – Масанчи – Жамбыла – Байтурсынова
Кабанбай батыра – Муратбаева – Жамбыла – Кожамкулова
Виноградова – Калдаякова – Кабанбай батыра – Достык
Виноградова – Пушкина – Кабанбай батыра – Кунаева
Виноградова – Тулебаева – Кабанбай батыра – Фурманова
Виноградова – Фурманова – Кабанбай батыра – Панфилова
Виноградова – Желтоксан – Кабанбай батыра – Наурызбай батыра
Виноградова – Наурызбай батыра – Кабанбай батыра – Сейфуллина
Виноградова – Сейфуллина – Кабанбай батыра – Масанчи
Виноградова – Масанчи – Кабанбай батыра – Байтурсынова
Виноградова – Досмухамедова – Кабанбай батыра – Ади Шарипова
Виноградова – Ади Шарипова – Кабанбай батыра – Шагабутдинова
Богенбай батыра – Талгарская – Виноградова – Зверева
Богенбай батыра – Достык – Виноградова – Пушкина
Богенбай батыра – Наурызбай батыра – Виноградова – Сейфуллина
Богенбай батыра – Сейфуллина – Виноградова – Масанчи
Богенбай батыра – Масанчи – Виноградова – Байтурсынова
Богенбай батыра – Ади Шарипова – Виноградова – Шагабутдинова
Богенбай батыра – Шагабутдинова – Виноградова – Муратбаева
Толе би – Калдаякова – Богенбай батыра – Достык
Толе би – Панфилова – Богенбай батыра – Тулебаева
Толе би – Тулебаева – Богенбай батыра – Фурманова
Толе би – Желтоксан – Богенбай батыра – Наурызбай батыра
Толе би – Сейфуллина – Богенбай батыра – Масанчи
Толе би – Байтурсынова – Богенбай батыра – Досмухамедовых
Толе би – Досмухамедовых – Богенбай батыра – Ади Шарипова
Толе би – Шагабутдинова – Богенбай батыра – Муратбаева
Толе би – Муратбаева – Богенбай батыра – Кожамкулова
Часть зданий восточнее Калдаякова между Гоголя и Толе би
Казыбек би – Калдаякова – Толе би – Кунаева
Казыбек би – Фурманова – Толе би – Панфилова
Казыбек би – Желтоксан – Толе би – Наурызбай батыра
Казыбек би – Сейфуллина – Толе би – Масанчи
Казыбек би – Масанчи – Толе би – Байтурсынова
Казыбек би – Байтурсынова – Толе би – Ади Шарипова
Казыбек би – Ади Шарипова – Толе би – Шагабутдинова
Айтеке би – Желтоксан – Казыбек би – Наурызбай батыра
Айтеке би – Сейфуллина – Казыбек би – Масанчи
Айтеке би – Масанчи – Казыбек би – Байтурсынова
Айтеке би – Байтурсынова – Казыбек би – Досмухамедовых
Айтеке би – Досмухамедовых – Казыбек би – Ади Шарипова
Айтеке би – Шагабутдинова – Казыбек би – Муратбаева
Гоголя – Тулебаева – Айтеке би – Фурманова
Гоголя – Фурманова – Айтеке би – Панфилова
Гоголя – Панфилова – Айтеке би – Аблай хана
Гоголя – Наурызбай батыра – Айтеке би – Сейфуллина
Гоголя – Масанчи – Айтеке би – Байтурсынова
Гоголя – Досмухамедовых – Айтеке би – Ади Шарипова
Жибек жолы – Пушкина – Гоголя – Кунаева
Жибек жолы – Тулебаева – Гоголя – Фурманова
Жибек жолы – Фурманова – Гоголя – Панфилова
Жибек жолы – Аблай хана – Гоголя – Желтоксан
Жибек жолы – Желтоксан – Гоголя – Наурызбай батыра
Жибек жолы – Наурызбай батыра – Гоголя – Сейфуллина
Жибек жолы – Сейфуллина – Гоголя – Масанчи
Жибек жолы – Масанчи – Гоголя – Байтурсынова
Жибек жолы – Байтурсынова – Гоголя – Ади Шарипова
Жибек жолы – Муратбаева – Гоголя – Кожамкулова
Макатаева – Пушкина – Жибек жолы – Кунаева
Макатаева – Панфилова – Жибек жолы – Аблай хана
Макатаева – Наурызбай батыра – Жибек жолы – Сейфуллина
Макатаева – Сейфуллина – Жибек жолы – Масанчи
Макатаева – Масанчи – Жибек жолы – Байтурсынова
Макатаева – Байтурсынова – Жибек жолы – Ади Шарипова
Макатаева – Ади Шарипова – Жибек жолы – Шагабутдинова
Макатаева – Шагабутдинова – Жибек жолы – Муратбаева
Макатаева – Муратбаева – Жибек жолы – Кожамкулова

Кроме того, под снос для создания новых зон предлагают районы Татарки, Малой станицы, "Компота", территорию между Макатаева – Сейфуллина – Кожамкулова – Райымбека, Розыбакиева – оз. Сайран – Сатпаева – Толе би, "Атакент" – аль-Фараби – Тимирязева – Б. Алматинка, микрорайоны "Шанырак-1", "Шанырак-2", "Шанырак-3", "Шанырак-4", "Шанырак-5", "Шанырак-6", "Улжан", "Дархан", "Алгабас", "Акбулак", "Кок-тобе", "Калкаман" и др. На этих территориях будут построены 2–14-этажные жилые дома, развлекательные комплексы, объекты инфраструктуры и т.д. Одним словом, здесь будет город-сад.
Что касается микрорайонов 60–70-х годов постройки, периода индустриального домостроения, то тут до 2020 года планируется капитально отремонтировать старые строения, перепланировать их и надстроить.
Всю доступную информацию вы можете получить в рубрике "Генеральный план" на сайте www.almaty.kz

24.08.2005