Спорная территория
2005 год не принес на алматинский рынок недвижимости каких-либо сюрпризов и крупных потрясений. Цены на жилье продолжали расти, а некоторые риэлторские агентства уже дали оптимистичные прогнозы по поводу того, что и в 2006 году квартиры будут дорожать. Пессимисты же полагают, что взвинчивание и без того высоких цен на жилье лишь приближает день крушения "пирамиды", выстраиваемой на алматинском рынке недвижимости. Правда, риэлторы, застройщики и инвесторы не устают доказывать, что "мыльного пузыря" в секторе жилой недвижимости не существует, но их аргументы выглядят все менее весомыми. Что ж, подводя итоги года, попробуем взглянуть на ситуацию объективно

Итоги со знаком плюс

Так уж сложилось, что когда подводят итоги, принято сначала отмечать положительные стороны, а затем обозначать проблемы. Не будем нарушать сложившейся традиции, тем более что хотя растущие цены на жилье и являются чрезвычайно актуальным вопросом, на алматинском рынке недвижимости в этом году произошли и другие заслуживающие внимания события.

Например, в начале года был презентован генеральный план градостроительного развития Алматы до 2020 года. Собственно сам генплан был разработан и утвержден правительством еще в 2002 году. А в вариант, с которым ознакомили в феврале широкую общественность, вошли также изменения, корректировки и дополнения, подготовленные градостроительным советом города. На официальном сайте городского акимата появился и сам план развития южной столицы и карты отдельных участков города, на которых обозначены планируемые изменения. Это очень удобно, так как любой желающий теперь может узнать, планируется ли снос его района (он предусмотрен, если дома морально и физически устарели или являются несейсмостойкими), в каких направлениях будет развиваться город и где будет возводиться муниципальное жилье для социально защищенных слоев населения. В целом, разработчикам плана южная столица видится европейским городом с восточной спецификой. Кстати, славу "города-сада" Алматы планируется вернуть. Чтобы осуществить задуманное, городское руководство намерено увеличивать количество зеленых насаждений на душу населения, а также окружить город "зеленым поясом" из деревьев и кустарников.

Отсутствие генерального плана застройки долгие годы называлось причиной беспорядочного строительства в Алматы и потери городом своей некогда сложившейся индивидуальности. "Лицо" южной столицы, конечно, и впредь будет меняться, но теперь этот процесс хотя бы поставлен на системную основу.

В нынешнем году стартовала Государственная программа по улучшению жилищных условий населения на 2005–2007 годы. Согласно программе планируется строительство 12 млн. квадратных метров жилья, то есть будет сдано в эксплуатацию порядка 190 тысяч квартир, что предположительно позволит улучшить жилищные условия более чем 1 миллиону казахстанцев. Программа включает два направления: жилье для социально защищенных слоев населения, которое они могут получить бесплатно в порядке очереди, и недорогое и доступное жилье (в среднем по республике порядка 350 долларов за квадратный метр) по ипотечной программе для молодых семей с детьми, бюджетных работников и некоторых других категорий граждан. Для клиентов, обращающихся в кредитные организации по жилищной программе, срок кредитов увеличен до 20 лет, первоначальный взнос снижен до 10 процентов, а ставки вознаграждения не превышают 12–15 процентов годовых. Но первый год реализации программы показал, что и цена в 350 долларов за метр является для многих казахстанцев неподъемной.

За 11 месяцев 2005 года введено в эксплуатацию 4,1 миллиона квадратных метров жилья при плане 3 миллиона, но продать по программе удалось лишь 26 процентов жилья. В результате было принято решение распродать квартиры в новостройках всем желающим. Правда, оно не распространяется на Астану, Алматы и Атырау. В этих городах доходов претендентов на льготное жилье, видимо, все-таки хватило на ипотеку, и в конечном итоге на покупку квартир. Но сложившаяся ситуация стала весомым аргументом против тех риэлторских и строительных структур, которые объясняют ежегодное удорожание жилья в Алматы (а также Астане и Атырау) ростом доходов населения и высоким потребительским спросом. Да, доходы казахстанцев растут, но в том же Алматы они в среднем даже близко не поспевают за ростом цен на жилье. Средняя зарплата в южной столице выше, чем в целом по стране, но отнюдь не на тот же процент, на который цена квадратного метра алматинского жилья превышает стоимость "жилого метра" где-нибудь в Кокшетау или Таразе. Что касается спроса на жилье, то он бесспорно высокий. Но обеспеченный платежеспособный спрос очень отличается от спроса желаемого. Наверняка многие хотели бы улучшить свои жилищные условия, но далеко не все могут себе это позволить.

В этом году алматинцы на реальном примере смогли убедиться в том, что некоторых застройщиков, нарушающих утвержденный проект, все-таки ставят на место. Несколько незаконно надстроенных этажей жилого дома на пересечении проспекта Аль-Фараби и реки Весновки прокуратура Алматы обязала застройщика снести. Новый дом, возводимый иранской строительной компанией POL-o-dej, рассчитанный на девять этажей, неожиданно подрос еще на четыре этажа, не одобренных ни сейсмологами, ни контролирующими органами. Еще в августе 2004-го было вынесено решение о признании строительной самодеятельности незаконной, но только в текущем году решением надзорной коллегии Алматинского городского суда незаконный "нарост" определили на снос. Теперь на проспекте Аль-Фараби красуется как будто бы обрубленное здание с торчащей вверх лифтовой шахтой и ведущим в небо лестничным пролетом. На нашем нестабильном рынке такой прецедент, будь он предан более громкой огласке, мог стать причиной серьезных потрясений. Но шума поднимать не стали, и даже штраф с застройщика взыскали символический – 367 600 тенге (менее 3 тысяч долларов).

Борьба на информационном поле

В 2005 году риэлторские структуры и строительные компании активизировали свою деятельность на рекламном и информационном поле. И это можно было бы считать плюсом, если бы не некоторая субъективность их оценок и аналитики. Все аналитические обзоры и прогнозы риэлторских структур гласят, что цены будут продолжать расти, и никаких предпосылок для их снижения нет. В принципе все логично, так как классическая "пирамида" предполагает необходимость поддерживать мнение о том, что все хорошо, рост идет и поводов для беспокойства нет. Именно поэтому в сознание потребителей вкладывают мысль о том, что цены на жилье еще не достигли своего потолка. Но методика расчетов, которую риэлторы используют в ходе своих исследований, вызывает ряд вопросов. Например, почему все они оперируют только ценами предложения? Почему никто не озвучит реальные цены, по которым покупаются квартиры, а также количество ежемесячно заключаемых сделок "купли-продажи"? Неоднозначными выглядят и аргументы, которые выдвигают риэлторы и застройщики в пользу дальнейшего повышения цен. Но обо всем по порядку. Для начала давайте посмотрим, как же риэлторы и другие игроки рынка оценивают результаты уходящего года. Конечно, хотелось бы опираться не на их данные, а на исследования рынка недвижимости независимых незаинтересованных компаний, но таковых в Алматы за минувший год так и не появилось.

Агентство недвижимости "Абсолют" еженедельно публикует в газете "Крыша" данные об изменении средней стоимости квадратного метра жилья в Алматы, основанные, как сообщает компания, на компьютерной обработке статистики более чем 20 тысяч заявок, внесенных за последние месяцы (заметьте, опять заявок, а не совершенных сделок). Так средняя стоимость жилья на 13 декабря, по мнению "Абсолюта", составляет 1482 доллара за квадрат. При этом 1 сентября средняя стоимость составляла 1326 долларов. То есть рост за три с половиной месяца, по данным агентства, составил более 12,5 процента.

Газета же "Крыша" на основании базы данных по текущему номеру (более 6 тысяч объявлений) обозначила среднюю цену квадратного метра жилья в южной столице на середину декабря в 1384 доллара. Издание также предлагает определять рыночную стоимость квартиры, пользуясь приведенными в каждом номере таблицами, в которых указана средняя цена квадратного метра в зависимости от района, количества комнат в квартире и того, в панельном, кирпичном или монолитном доме расположено жилье.

По данным "Центра коммерческой недвижимости" средневзвешенная цена квадратного метра жилой недвижимости в период с 5 по 11 декабря равнялась 1447 долларам. В прошлом году средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке, по данным этой же компании, составила 926 долларов, а на вторичном – 933 доллара (в среднем порядка 930). Получается, что рост цен на жилую недвижимость в этом году составил более 50 процентов. Примерно эта же цифра получается, если ориентироваться на заявления представителей "ЦКН" о среднем ежемесячном росте цен в 2005 году, который компания определила как 4,5 процента в месяц (рост более 55 процентов). Но представители компании в конце года дали ряд интервью казахстанским СМИ, где заявили, что годовой рост цен составил 39 процентов.

Не надо быть великим математиком, чтобы обнаружить противоречия в такой оценке. Точно сказать, почему они возникли, сложно. Зато можно предположить, что риэлторам выгодно подогревание спроса, и они вынуждены показывать постоянный прирост цен, дабы не спровоцировать выброс на рынок большого количества инвестиционных квартир (если рост остановится или цены поползут вниз, это наверняка произойдет). Но и создание излишнего ажиотажа на данном этапе тоже опасно. Ведь все большее количество людей задумывается о том, что алматинские цены на жилье не совсем реальны и не могут расти бесконечно. Возможно, именно поэтому риэлторы пытаются смягчить собственные оценки.

В течение года такие некорректные подсчеты также периодически проскальзывали. Например, в исследовании алматинского рынка недвижимости за второй квартал года, проведенном "ЦКН" по заказу "БТА-Ипотека", данные о вторичном рынке начинаются с того, что средний ежемесячный рост составлял 1,2 процента, а заканчиваются выводом о том, что цены за квартал выросли на 9 процентов.

Некоторые аргументы и вовсе, как говорится, притянуты за уши. Например, директор "ЦКН-Консалтинг" Руслан Тлеужанов в одном из своих интервью говорил, что спрос на жилье по государственной программе в Алматы в сто и более раз превышает предложение. Чтобы проиллюстрировать свои слова, он даже привел пример: было подано 50 тысяч заявок, удовлетворено 30 тысяч, а квартир сдано всего 320. Между тем заместитель директора департамента жилья Алматы Игорь Купч осенью озвучил следующие данные: в этом году в эксплуатацию в южной столице вводится 2348 квартир, заявлений принято около 6800, а подтверждение платежеспособности в банке получили порядка 3300 человек. Цифры же господина Тлеужанова по поводу числа заявок больше похожи на общереспубликанские. То есть чтобы проиллюстрировать бешеный спрос на жилье, число желающих приобрести квартиру берется со всего Казахстана, а количество сданных квартир приводится только по Алматы (да и то, если верить Игорю Купчу, не совсем правильное). Можно было бы не заострять внимание на всех этих противоречиях, но именно компания "ЦКН" ведет наиболее агрессивную информационную политику. Ее отчеты и данные исследований наиболее часто встречаются в печатных и электронных СМИ. А ведь многие потребители воспринимают мнение компании как экспертное, но если "эксперты" так часто ошибаются, то стоит ли верить их прогнозам?

"Мы просили риэлторов, в том числе "ЦКН", показать методики расчетов спроса и предложения. Они ссылаются на методы московских риэлторов, но ничего конкретного не говорят, и используемые методики, в отличие от некоторых московских структур, огласке не придают. Вообще практически вся реальная информация, касающаяся недвижимости, у нас закрытая. Идет регулирование рынка, но и оно должно быть разумным. Не надо поднимать ажиотаж, нужно думать, как исправить ситуацию, как безболезненно остановить процесс. Разрыв между ценами и реальными возможностями покупателей растет, и если ничего не предпринять, то цены и в самом деле рано или поздно обвалятся", – считает директор консультационно-оценочного центра Казахстанской академии оценки и строительства Александр Калинин.

А вообще, когда заинтересованная риэлторская компания сама определяет среднемесячные цены и показывает еженедельный рост, в памяти сразу же всплывает печально известная пирамида "МММ". В этой фирме тоже сами выставляли котировки акций, и сами определяли их рост. Конечно, оценки риэлторов имеют под собой какую-то реальную основу. Но насколько они близки к фактическому положению вещей, сегодня не знает никто.

Аргументы и контраргументы

Ну а теперь об аргументах, которые высказывают риэлторы и застройщики в пользу дальнейшей игры рынка на повышение. В качестве причины, способствующей росту стоимости "жилого метра" в Алматы, нередко называются высокие цены на нефть. Тем не менее пример московского рынка недвижимости опровергает прямую зависимость одного от другого. Так, в 2004 году цены на "черное золото" были небывало высокими, а вошедший в стадию стагнации московский рынок недвижимости находился на грани спада.

И хотя казахстанские "нефтяники" действительно могут позволить себе покупку квартиры, на данном этапе они вряд ли оказывают влияние на повышение цен. Состоятельные казахстанцы (как с легальными доходами, так и с прибылью, пришедшей из "теневого" сектора) уже сыграли свою роль, скупая в Алматы инвестиционные квартиры. Но рано или поздно свои приобретения им надо будет капитализировать, то есть продать. Естественно, что они хотят сделать это на пике цен. Вопрос в том, какой потолок у алматинких цен на жилье? Возможно, он уже очень близок, ведь если раньше о зреющем на рынке "мыльном пузыре" официально молчали, то теперь о возможности обвала цен открыто говорят и банкиры, и представители Агентства финансового надзора. Поэтому вполне вероятно, что покупательская активность состоятельных казахстанцев снизится. Во-первых, и так уже скуплено немало, а во-вторых, вкладывать в жилую недвижимость становится все более рискованным.

"На семинарах и конференциях меня часто спрашивают, существует ли методика оценки недвижимости и расчета ее дальнейшего роста в соответствии с предполагаемой нефтедобычей. Я обычно отвечаю, что ее нет и быть не может, так как мы живем не в Объединенных Арабских Эмиратах, где на счет каждого родившегося гражданина в банке поступает энная сумма, исчисляемая десятками тысяч долларов. Большинство доходов от нефтяного сектора проходит мимо потребителей, и напрямую с их платежеспособностью не связаны. Во всяком случае, не настолько, чтобы прогнозировать, что с ростом нефтедобычи резко увеличится число людей, способных купить квартиру", – считает Александр Калинин.

Еще один аргумент в пользу роста цен звучит так: цены на недвижимость растут во многих странах мира, это международная тенденция, и Алматы она также не миновала. Действительно, во многих крупных городах цены растут на 10–20 процентов в год, что связано с развитием инфраструктуры городов, ростом экономики, инфляцией, увеличивающимися доходами населения и еще рядом причин. Но, во-первых, это плавный рост, который позволяет избежать крупных потрясений, мы же свою норму перевыполнили на много лет вперед, так как цены в Алматы взлетели вверх весьма стремительно. Так за последние пять лет в Италии жилье подорожало на 51 процент, во Франции – на 60 процентов, в Голландии – на 63 процента, в Великобритании – на 109 процентов, в Москве – на 340 (за последние три года на 104 процента). По данным же риэлторской компании "ЦКН", в 2000 году средняя цена квадратного метра в Алматы составляла 130–150 долларов, а сейчас – более 1400 долларов. То есть рост алматинских цен на недвижимость составил 900 процентов!

Во-вторых, международная практика показывает, что после нескольких лет плавного роста начинается некоторое снижение цен. Происходит их коррекция, а затем рост возобновляется. То есть рынок недвижимости развивается циклично. Но если при плавном росте возможно плавное снижение, то при взвинченных до заоблачных высот алматинских ценах вполне вероятен их резкий обвал.

Следующий аргумент – "взрыв стоимости строительных материалов". Не будем сейчас говорить о том, насколько они реально растут, и сравнивать это подорожание с нормой прибыли застройщиков. В любом случае, как сказал директор алматинского городского департамента архитектурно-строительного контроля Кайрат Конербаев, фактически цены на все основные строительные материалы и конструкции (арматура, бетон, цемент, кирпич и так далее) одинаковы и для домов элитного класса и для муниципального жилья. А разница стоимости квадратного метра в них довольно существенная. Имеются также данные Национального Агентства по статистике РК, из которых следует, что средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых домов в январе–ноябре текущего года составила 36,6 тысячи тенге, то есть около 270 долларов. Существует и мнение, согласно которому крупные застройщики имеют дочерние предприятия, производящие многие необходимые строительные материалы, и их стоимость они могут поднимать именно для того, чтобы аргументировать высокие цены, запрашиваемые за "жилой квадрат". Но в данном случае все это не так уж и важно, так как экономически обоснованный уровень рыночных цен на жилую недвижимость в конечном итоге определяется вовсе не стоимостью строительных материалов, а исключительно платежеспособностью населения.

Фактором, способствующим росту цен, называется и "стремительное развитие ипотеки". Тут можно сказать, что, во-первых, не такое уж оно в последнее время "стремительное", а во-вторых, Агентство финансового надзора Казахстана ужесточает требования к организациям, специализирующимся на предоставлении ипотечного кредитования, что наверняка вызовет снижение спроса на ипотеку. На прошедшей в ноябре Международной конференции "Опыт казахстанской ипотеки: прошлое, настоящее, будущее" заместитель председателя АФН Елена Бахмутова озвучила следующие данные. На начало октября 2005 года доля ипотечных кредитов физическим и юридическим лицам составила 11,8 проц. ВВП республики, или 757,7 млрд. тенге. За первые девять месяцев 2005 года объем займов физическим лицам на покупку жилья увеличился на 44 проц., в то время как в 2004 году – на 92,8 проц. В последние два года наблюдается снижение ежегодного прироста объемов данных займов. Так, в 2003 году прирост этого показателя составил 3,8 раза, в 2004 – 2,6 раза, а за первые 9 месяцев 2005 года он увеличился лишь в 1,7 раза. И это, по мнению Елены Бахмутовой, связано с исчерпанием возможностей населения по получению ипотечных кредитов на стандартных условиях и удорожанием стоимости жилья.

Вероятно, спрос на ипотеку станет еще меньше, когда в отношении ипотечных организаций установят пруденциальные нормативы и другие нормы и лимиты, введут дополнительные критерии определения устойчивости финансового состояния заемщиков и примут ряд других мер. По словам Елены Бахмутовой, ипотечные займы и займы на строительство занимают более трети ссудного портфеля банков, что существенно влияет на рост банковских рисков (согласно мировой практике для стабильности ситуации любое направление в структуре банковских кредитов не должно превышать 15 процентов). А основные риски в секторе ипотечного кредитования связаны с неплатежеспособностью заемщика, резким снижением цен на жилье и изменением рыночной процентной ставки.

Кстати, причиной снижения цен на жилье в Киеве, которое началось этой осенью после многолетнего роста (цены упали в среднем на 8–10 процентов), некоторые украинские риэлторы и эксперты называют многочисленные статьи в прессе о неминуемом падении цен и ужесточении условий ипотечного кредитования. В результате покупатели заняли выжидательную позицию, и спрос на рынке по сравнению с летним сократился как минимум в два раза, предложение же возросло в полтора раза. Возможно, рост предложения следует связывать с выбросом на рынок "инвестиционных квартир", хозяева которых испугались снижения покупательской активности и выставили свои объекты на продажу. Кстати, степень снижения цен на недвижимость во многом зависит от "критической массы" инвестиционных квартир. В Киеве она оказалась достаточной для 10-процентного понижения, хотя украинские риэлторы не исключают, что уже весной может последовать еще более значительное снижение цен. В Москве, по мнению ряда экспертов, "критическая масса", не была набрана, поэтому все ограничилось лишь стагнацией рынка. К тому же вступивший в силу закон "Об участии в долевом строительстве" и сокращение предложений по новостройкам помогло вывести рынок из состояния штиля. Но если в ближайшем будущем московские цены будут расти темпами более бурными, чем в среднем по миру (10–20 процентов в год), то приобретение недвижимости в спекулятивных целях вновь станет выгодным.

Сколько инвестиционных квартир в Алматы и накоплена ли уже их "критическая масса", неизвестно. Но, учитывая рост цен в 900 процентов за пятилетку, а также высокие темпы роста в этом году, вполне можно предположить, что к опасному рубежу мы подошли уже вплотную.

В общем, бесспорных и явных предпосылок для дальнейшего объективного роста цен на жилье в Алматы, по нашему мнению, нет. А вот спровоцировать их падение могут многие факторы. Например, огромное количество новых объектов, выведенных застройщиками на рынок на волне строительного бума и роста спроса на жилье. Скажем, по данным главы российского проекта "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН) Олега Репченко, в Москве сейчас возводится 441 дом. Учитывая разницу в населении, алматинский и московский рынок обычно сравнивают в масштабах один к десяти. То есть в среднем столичный рынок северного соседа в десять раз больше алматинского. Исходя из этого, логично предположить, что если в Москве возводят более 400 домов, то алматинская "норма" составит где-то 40–50 жилых зданий. Тем не менее только в рекламных объявлениях за ноябрь мы обнаружили предложения о продаже квартир в 70 различных комплексах. Среди них 24 дома нового комплекса строительной компании "Серт", 15 домов второй очереди жилого комплекса ЖСК "Век", а также немало проектов, включающих по 3–5 домов. Получается, что на данном этапе в Алматы возводится как минимум 150–200 домов. А ведь мы просмотрели не все рекламные газеты, к тому же существуют застройщики, не рекламирующие широко свои объекты. Кроме того, в городе возводятся и жилые дома по государственной программе.

В общем, объем предложения огромный. Хотя риэлторы говорят о том, что рынок может "поглотить" еще и не такое количество нового жилья, но с этим можно поспорить. Скажем, одним из признаков того, что застройщикам становится все труднее продавать квартиры в своих объектах, стали предновогодние скидки и распродажи. Ведь в прошлые годы строительные компании не стремились "заигрывать" с покупателями, суля им различные дополнительные бонусы. Скидки и подарки стали предлагаться застройщиками лишь в преддверии наступающего 2006 года. Например, Silk Way Construction предлагает покупателям квартиры в жилом комплексе "Арман" с 15-процентной скидкой при 100-процентной оплате. АО "Серт" обещает покупателям квартиры стоимостью от 34 тысяч долларов в микрорайоне "Жайлы-1" (рядом с озером Сайран) стройматериалы в подарок. "Казтранском сервис" первым двадцати покупателям недвижимости в жилом комплексе Tristar (в "Самале-2") готов подарить по автомобилю.

На вторичном рынке квартиры также перестали разлетаться как горячие пирожки. В неофициальных беседах работники риэлторских контор подтверждают, что срок продажи квартир удлинился, что подтверждается отдельными примерами. Скажем, один наш знакомый уже в течение трех месяцев не может продать по рыночной цене свою трехкомнатную квартиру в достаточно востребованном Бостандыкском районе в кирпичном доме нетипового проекта. Запрашиваемую за нее сумму он определил, ориентируясь на объявления в газетах и усредненные оценки риэлторов. При этом он не забывает поднимать цену на свою недвижимость в соответствии с общегородским (и общерайонным) ростом цен. В результате сначала не было желающих купить эту квартиру (кстати, с прекрасным ремонтом, на втором этаже, в тихом районе с развитой инфраструктурой) за 90 тысяч долларов, затем за 95, а теперь ее не берут за 100 тысяч. Самое интересное, что и звонков ему поступает не много. В среднем где-то 10 в месяц, при том, что объявление о продаже еженедельно размещается в нескольких специализированных газетах. Смотреть же квартиру за все это время приходили всего двое. И это при спросе, который, как утверждают риэлторы, многократно превышает предложение!

Впрочем, если в специализированной газете около 150 страниц занимают объявления о продаже квартир, и нет ни одной страницы с объявлениями от желающих их купить, то говорить об ажиотажном спросе не совсем корректно. Вернее, объявления о покупке встречаются, но выглядят они примерно так: "Квартиры: покупка, продажа, аренда". То есть дают их маклеры и риэлторы, и отражением реального спроса они являться не могут.

В целом уходящий год подтвердил, что
> равновесие, сложившееся на алматинском рынке недвижимости, очень хрупкое, и удержать его можно лишь до первых потрясений. В этом году все обошлось, и "пирамида" выстояла. А пример в свое время рухнувших рынков недвижимости Японии, США, Малайзии, Таиланда и ряда других стран остался для нас лишь примером. Но, к сожалению, конец у пирамиды все равно один, и рано или поздно она рухнет. Это лишь вопрос времени. Впрочем, может быть, стоит попытаться аккуратно разобрать ее "по кирпичикам"? В любом случае пожелаем всем участникам рынка недвижимости быть в будущем году более мудрыми и не забывать, что живем мы не одним днем!

Юля Семыкина

№25 (161) 28 декабря - 17 января 2005
Алматы