Парадоксы рынка

Динамичный рост рынка недвижимости не сопровождается его качественным изменением. Рынок по-прежнему непрозрачен и довольно хаотичен

Строительный рынок республики, активно развивающийся последние пять лет, явно ориентирован на жилищную сферу. Ввод жилья в эксплуатацию увеличивается с каждым годом. С 2000 по 2004 год этот показатель увеличился на 212%. Только за первое полугодие 2005 года в эксплуатацию сдано 1,85 млн кв. м жилья, что практически сопоставимо с объемами строительства в 2003 году (чуть более 2 млн кв. м). В целом же по итогам прошлого года страна достигла уровня 1993 года, когда было введено в действие 3,8 млн кв. м жилья.

>Несмотря на впечатляющую статистику, развитию строительного рынка явно сопутствуют серьезные "болезни роста". На рынке недвижимости наблюдается существенное опережение спроса над предложением, несмотря на то что цены на жилье, по оценкам многих экспертов, необоснованно высоки. Что же касается рынка застройщиков, то здесь наряду с известными компаниями, имеющими положительную репутацию и опыт, на строительных площадках работают мелкие безвестные организации, качество строительства которых вовсе не гарантированно.

Количество, а не качество

Рынок недвижимости получил первый толчок к своему развитию благодаря отложенному спросу. Долгое время граждане, имевшие возможность купить квартиру или улучшить жилищные условия, просто откладывали эти мероприятия. Рост цен на нефть и заметное улучшение благосостояния граждан стали той каплей, которая переполнила чашу спокойствия и застоя на жилищном рынке. Началось движение, и люди стали быстро скупать недвижимость. Причем на рынок недвижимости вышли и инвесторы. По мнению главного научного сотрудника Казахстанского института стратегических исследований (КИСИ) Гульнур Рахматулиной, именно существенный рост личных доходов привел к тому, что часть населения начала инвестировать свои финансовые средства в связи с неразвитостью фондового рынка в жилищное строительство. По данным Агентства финансового надзора, которое в 2005 году провело анализ развития рынка недвижимости, доходность по вложениям в различные секторы коммерческой жилой недвижимости в среднем составила 12–16% годовых, что превышает доходность по банковским вкладам. По состоянию на 1 января 2005 года средневзвешенная процентная ставка по срочным вкладам физических лиц составила 9,4% годовых в тенге и 5,8% – в иностранной валюте, тогда как последние два года прирост цен на жилье составлял 48% в год. Кроме того, при проведении анализа доходности аренды недвижимости специалисты АФН определили, что основным объектом спекуляций является недвижимость стоимостью свыше 50 тыс. долларов, которая обеспечивает арендодателю доход в среднем 17,2% годовых.

Рост цен на недвижимость обеспечивает и предложение ипотечных кредитов, которые стимулируют приобретение жилья в рассрочку. Условия получения данного кредита в последние годы становились все более мягкими. Ставки вознаграждения снизились до 12–15% годовых, а срок предоставления кредита увеличился до 20 лет. На 1 октября 2005 года доля ипотечных кредитов физическим и юридическим лицам составила 11,8% ВВП республики, или 757,7 млрд тенге. Увеличился и объем индивидуального жилищного строительства – за последние 5 лет он вырос более чем вдвое, а инвестиции в этот сектор составили более 140 млрд тенге.

Несмотря на "взрывной" рост рынка, спрос по-прежнему существенно превышает предложение. По мнению специалистов Центра коммерческой недвижимости, разница между уровнем спроса и уровнем предложения составляет 35–40%. Но есть оценки и другого порядка. Например, в ТОО "Дом Сервис" считают, что предложение отстает от спроса как минимум в 4–5 раз. Сейчас на первичном рынке квартиры скупаются уже в момент начала строительства. В домах, где уровень готовности превышает 50%, практически все квартиры уже проданы. В домах, где уровень готовности составляет менее половины, реализовано около 80% квартир. По-прежнему высок спрос на жилье на вторичном рынке, который, по оценкам экспертов, занимает около 70% рынка недвижимости.

"Именно использование недвижимости в качестве объекта инвестиций послужило тому, что вторичный жилищный фонд получил существенные финансовые вливания и вырос в цене без качественного изменения", – такова гипотеза большинства профессиональных участников строительного рынка. Действительно, первичный рынок стал своего рода локомотивом, который потащил за собой в гору рынок вторичный. Но если отложить длинный разговор о ценах на жилье и поговорить о качестве жилья, то, как ни странно, можно обнаружить, что классическому соотношению цена/качество не соответствует и большая часть первичного жилья. По мнению Гульнур Рахматулиной, "так называемая элитная недвижимость, реализуемая в республике, на самом деле не соответствует мировому стандарту, поскольку предлагается без отделки. В мировой практике такое жилье не является элитным". Как считает директор департамента консалтинга Центра коммерческой недвижимости Руслан Тлеужанов, строящееся в Алматы жилье нельзя отнести к элит-классу. Дома, возводящиеся в центре города, скорее бизнес-класса и ориентированы на менеджеров 4–5-го уровня достатка.

На первичном рынке жилой недвижимости введены такие параметры "элитности", как высокие потолки, утепленные фасады, сервисная инфраструктура, парковки, подземные гаражи и т.д. В международной практике для классификации жилья, и в частности элитного, имеется довольно большой перечень критериев. Один из них – предоставление покупателям гарантии, что после ввода жилой недвижимости в эксплуатацию она будет управляться профессиональной специализированной компанией. На сегодняшний день таких компаний даже на столичном рынке недвижимости крайне мало, и уж никак к ним нельзя отнести жилищно-эксплуатационные организации коммунальной формы собственности.

Главный перекос жилищного бума – его средоточие лишь в четырех городах: Астане, Алматы, Атырау и Актау. Именно здесь растут объемы жилищного строительства. Много вопросов вызывает высотное строительство – свыше 20 этажей – в сейсмоопасном городе Алматы. Строительные компании, проводя учебные испытания своих новостроек, пытаются убедить общественное мнение в том, что дома в случае землетрясения выстоят. Однако в комитете по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства индустрии и торговли от ответа на вопрос, достаточно ли жесткий контроль установлен за соблюдением строительных норм и правил в современном строительстве, уходят. В письме "Эксперту Казахстан" чиновники лишь разъясняют, какие нормы законодательства должны выполнять строительные организации и что относится к нарушениям. Контроль за соблюдением градостроительной и архитектурно-строительной дисциплины, а также качеством строительства входит в компетенцию местных исполнительных органов, а министерского контроля, выходит, нет. Вернее, его почему-то сейчас не стало. Хотя, помнится, года два назад в государственной газете было опубликовано довольно критичное интервью председателя профильного комитета, в котором он рассказал, что строительные компании грешат невысоким качеством строительства.

"Пятерка" в уме

Сегодня на казахстанском рынке застройщиков не так много компаний, что называется, с именем. Среди них – "Элитстрой", "Базис-А", корпорация "ВЕК", Silk way Construction, лидирующие и по объемам строительства, и по качеству, и, что немаловажно, по ценам. Всего же, по данным Агентства РК по статистике, строительную деятельность осуществляют свыше 2,6 тыс. подрядных организаций, только четверть из которых можно считать крупными (с численностью более 50 человек). Строительный рынок Казахстана привлекателен для иностранных строительных компаний – здесь уже работают китайские, американские, российские, турецкие строители. Однако конкуренции казахстанские застройщики практически не ощущают – иностранные инвесторы и строители получают преимущественно государственные заказы и практически отсутствуют на самом рынке жилья.

"Приход новых инвесторов не сильно повлияет на изменение рынка строительных компаний, – считает директор ТОО "Дом Сервис" Тимур Курмангалиев. – Ведь так называемая пятерка – это не что иное, как удачно созданные управляющие компании на базе строительных организаций, обладавших достаточными мощностями. И эти гиганты привлекают на подрядные работы до 20–40 мелких подрядных организаций на каждый объект. Новым инвесторам невыгодно создание отдельных строительных организаций, они считают, что лучше инвестировать капитал в уже существующие управляющие компании и расширение их поля деятельности".

Потребители, не особенно разбирающиеся в качестве жилья на стадии покупки, своим спросом поддерживают заведомо неконкурентоспособных застройщиков

Начальник отдела маркетинга АО "Астана-Недвижимость" Азат Сандалов отмечает: "В последнее время намечается тенденция появления на рынке Казахстана девелоперских компаний с мировым именем из стран ближнего и дальнего зарубежья. И не только на рынке строительства. Эти компании проявляют интерес к рынку с его динамично развивающимися показателями, видят положительные сдвиги и стабильный рост экономики нашей страны. Отечественный же застройщик не хочет расставаться с производственными мощностями, отчего становится менее мобильным на рынке, но зато имеет большую норму прибыли и несет меньшие риски, чем девелоперская компания".

Практическое отсутствие конкуренции – главный минус рынка застройщиков. Именно поэтому столь высоки цены на недвижимость. Даже те организации, которые возводят жилье такого качества, которое не дотягивает до среднего на рынке, продают свои жилищные комплексы по средним ценам. Потребители, не особенно разбирающиеся в качестве жилья на стадии покупки, своим спросом поддерживают заведомо неконкурентоспособных застройщиков.

Впрочем, заместитель генерального директора ТОО "Альянсстройинвест" Максим Приходько считает, что на сегодняшний день конкуренция на рынке застройщиков достаточно высокая. По его мнению, это во многом объясняется значительным числом компаний, ориентирующихся на долгосрочное присутствие на рынке. Это во-первых. Во-вторых, административными и экономическими ограничениями доступа к получению земельных участков. И наконец, в-третьих, требованиями потенциальных покупателей жилья по отношению к застройщику (его "истории"), качеству проектирования и строительства объекта, его месторасположению и обеспеченности социальной инфраструктурой.

Когда начнет качественно меняться сам рынок застройщиков – неизвестно. Пока на жилищном рынке существует неудовлетворенный, если не сказать, ажиотажный спрос, объективных причин менять свои стратегии строительным компаниям нет. Именно поэтому наряду с крупными компаниями сосуществуют те, которые в силу объективных причин (не хватает оборотных средств, дефицит кадров etc) способны возводить лишь один многоквартирный дом за два-три года. Консолидации игроков в настоящее время не происходит, и наверняка ее не будет вообще: сильные игроки и без того ощущают себя самодостаточными, а слабые будут вытесняться с рынка за счет конкуренции или уходить сами.

"Что касается вопроса укрупнения либо разукрупнения, в строительном бизнесе распространен замкнутый производственный цикл, – говорит г-н Сандалов из "Астана-Недвижимость". – Если, к примеру, у компании нет своего надежного партнера среди подрядных организаций, соответствующей производственной базы, то она может стать заложницей подрядчика. Поэтому наиболее успешные застройщики выполняют функции генерального подрядчика, а в субподрядчики все-таки приходится привлекать сторонние организации, так сказать, узких специалистов своего дела".

Строительный рынок сильно монополизирован, и это второй минус. Прибыль застройщиков колеблется в пределах 300–500% – ни один сектор национальной экономики не имеет столько. В первую очередь в ней "сидят" высокие цены на жилье.

Информационная закрытость – третий принципиальный минус рынка застройщиков. Как формируются цены на недвижимость? Как осуществляются продажи? Как оцениваются строительные риски? Как формируется кривая спроса? Ни на один из этих и им подобных вопросов не найти ответа. Даже крупные игроки рынка практически не занимаются маркетинговым анализом. Лишь некоторые банки, проводящие ипотечное кредитование, позволяют себе такую роскошь (действительно, маркетинг – удовольствие дорогое) время от времени оценивать перспективы развития рынка недвижимости.

Информационный вакуум лишь разбавляется сводками с рынка недвижимости, смысл которых сводится к одному: цены растут и будут расти. Такой агрессивный маркетинг исповедует все больше компаний, в основном риелторских, которые едва ли не являются держателями контрольного пакета недвижимости и которые, естественно, очень заинтересованы не только в скупке объектов недвижимости, но и в хорошем заработке на росте их цен.

Ирина Галкина, Алия Шалабаева

***

Карта тайного строительства

Архитектурное будущее Алматы является самой спекулятивной темой. Недосказанность чиновников и засекреченность генерального плана города тем не менее свидетельствуют о том, что государственный строительный документ является неким эфемерным проектом, не имеющим ничего общего с реальным агрессивным строительством

Председатель Алматинского союза архитекторов Сергей Мартемьянов полагает, что, бесконечно ожидая стратегический документ, обозначающий четкие правила игры на рынке строительства, уже к 2010 году алматинцы могут "потерять" свой город.

– Сергей Николаевич, генеральный план застройки города является самым обсуждаемым и, я бы сказала, законспирированным вопросом. Что из себя на сегодняшний день представляет этот документ и почему он не представлен на обсуждение широкой общественности?

– Нынешний генеральный план Алматы еще в 2000 году должен был быть утвержден на уровне исполнительной власти. Его разработку взял на себя департамент архитектуры. От имени Союза архитекторов мы хотели познакомиться с документом, обсудить, внести коррективы… Широкое обсуждение проекта в архитектурных кругах могло бы решить многие спорные вопросы. Но, к сожалению, нам так и не удалось увидеть проект. Он скрывался и продолжает скрываться под разными предлогами.

Утверждение генерального плана – это длительный процесс, который требует привлечения разных государственных структур, министерств и ведомств. Я не случайно делаю на этом акцент. Ведь в развитых государствах работа по созданию проектов застройки городов ведется именно так. Мэрия города заказывает проект некой структуре. Разработанный архитекторами проект проходит несколько независимых экспертиз, а также государственную экспертизу. Примерно таким образом была организована работа и в СССР. Тогда генеральный план такого крупного и значимого города, как Алма-Ата, разрабатывался от 3 до 5 лет. Само утверждение в различных инстанциях занимало не меньше года. Ведомства должны были ознакомиться и сделать экспертное заключение, встретиться с авторами, предъявить свои замечания или обсудить недоработанные моменты, после чего подписать проект, дать добро. Или отклонить его и отправить на доработку. Например, в утверждении проекта принимало участие Министерство транспорта, поскольку транспортные магистрали города имели стратегическое значение для всей республики. Ведь это не только дороги внутри города, но и огромные транзитные линии, связанные с грузопотоками. А это в свою очередь было связано с развитием промышленности областного масштаба. В процессе разработки проекта могла появиться, к примеру, вторая железнодорожная ветка или разгрузочный узел.

Это только один из аспектов, который должен был решиться в нынешнем генеральном плане города. Однако проект поместился в рамки полномочий департамента архитектуры республики. Но кое-что мы все-таки переняли из прошлого опыта. Вся разработка и конечный результат генерального плана города держались в строгом секрете. Все, кто принимал участие в разработке проекта, давали подписку о неразглашении информации. Поскольку план представлял собой стратегическую карту города. И в 60–70-е годы документ должен был храниться в строгой секретности. Но такая политика была оправдана только на определенном этапе, когда технологии разведки были не так хорошо развиты. А сейчас, пожалуй, только у нас с вами нет плана на руках. Те же, кто заинтересован в этом документе, уже давно с ним знакомы. Нынешний генплан остается служебным засекреченным документом по инерции. Под видом старых привычек документ и по сей день скрывается от любого постороннего взгляда.

В нынешнем аспекте секретности нарушаются права горожан. Каждый житель Алматы имеет право знать, как будет развиваться город, будут ли сносить тот или иной квартал. Даже в советских условиях жители частных домов могли получить такую информацию. А сейчас – то ли умышленно, то ли случайно – информация остается закрытой даже для владельцев частных домов.

– На взгляд обывателя ситуация скрытности сама по себе абсурдна. Какие мотивы преследует государство, скрывая от горожан документ?

– Я могу сказать, что любое положение в системе можно удачно мотивировать и оправдать. Абсурдной ситуация, возможно, была раньше. Сейчас уже не до смеха, поскольку генеральный план имеет под собой чьи-то вполне конкретные материальные интересы. Сама информация о том, будут ли сносить дом, переходит в экономическую категорию и имеет вполне конкретную стоимость. Владелец небольшого участка так или иначе становится игроком на рынке недвижимости. Заведомо зная о судьбе своего дома, он может выбрать потенциального покупателя и продать землю на выгодных для себя условиях. И получается, что на таких вещах можно выгодно сыграть как обычным горожанам, так и чиновникам всех рангов, и застройщикам. Аппаратные игры превратились в динамично развивающийся бизнес. В этой сплошной неизвестности человека ставят перед фактом сноса его жилища. Ему приходится решать проблему на ходу и продавать первому попавшемуся покупателю, возможно, за цену, которая не соответствует рыночной. Когда нет четкой и ясной схемы решения, то в такой мутной воде всегда найдутся люди, которые будут делать деньги. При этом стирается граница государственных интересов и интересов частных компаний.

– Мне кажется, что ажиотаж и публичный интерес такого размаха сложился именно благодаря своей секретности. Открытость принимается как данность, а интриги пугают…

– Общественный интерес действительно огромный. Я принимаю участие в пресс-конференциях, касающихся дальнейшего развития города. Такие мероприятия собирают полные залы. Люди все-таки надеются, что завеса будет приоткрыта и кто-то сможет внятно объяснить, что же нас ждет, что появится в конце концов прозрачность. И интерес к этому вопросу, как напряжение, только возрастает. Но это хорошо, поскольку городом должны управлять горожане. Когда этот, скажем, несформировавшийся конгломерат ведет себя совершенно инертно и не проявляет интереса к собственному городу, возникают ситуации, подобные той, которая сейчас сложилась у нас.

– Представленная широкой общественности инвестиционная карта города имеет что-то общее с генеральным планом строительства? Можно доверять инвесткарте?

– Действительно, есть такой документ, который многие горожане принимают за генеральный план. Заблуждение горожан вполне оправданно – это не их дело разбираться в тонкостях проекта. Нужно сказать, однако, в этом документе тематично, я бы сказал, продуманно, размечены территории, которые можно сносить. Но этот план предусматривает всего лишь точки, куда может прийти бизнес. Но меня очень настораживает сама постановка вопроса – "телега идет впереди лошади". То есть уже есть план вкладывания денег, но еще нет генерального плана. Получается, что мы уже решили, что тот или иной объект должен быть снесен. А потом, нужно учитывать, что инвестиционный план носит интернациональный характер. В этом проекте могут принимать участие и турки, и корейцы, и тайцы, и латиноамериканцы. А сами казахстанцы в этом проекте составляют весьма незначительную долю. И руководствуясь этим планом, мы, сами того не желая, получим сбор не только архитектурных стилей, но и технологических подходов. И это уже большая проблема. Мне кажется, что, когда приходят инвесторы, они должны работать по нашим правилам, а не создавать свои собственные. Именно для этого и создаются глобальные проекты, такие как генплан.

– Выходит, что инвесторы сами расставляют флажки на стратегической карте города, а генплан создается под них?

– Последние несколько лет именно так и происходит. Процесс выкупа земель и дальнейшего строительства у нас весьма простой. Если инвестор приносит свой проект и предлагает выгодные условия, то у чиновников нет причин отказать ему. А насколько это соответствует или противоречит генеральной стратегии строительства – сюжет второстепенный. Я понимаю, что для акима вопрос привлечения инвестиций немаловажный с точки зрения хозяйственника. Инвестор не просто строит здание, он облагораживает территорию, проводит коммуникации, создает рабочие места и в конечном итоге предоставляет городу дополнительные квадратные метры. И я не вижу в этом крамолы. Но еще до нынешнего акима была сделана ошибка, которую сейчас исправить крайне сложно. Не было четко разработанного и представленного плана. Долгое время полагали, что город достаточно молодой и имеет условный запас времени. Но сейчас мы видим, что время потеряно и как итог – полный хаос в застройке города.

– В общественных кругах города идет активная полемика вокруг "старого центра". Ваша позиция на этот счет?

– Алматинский Союз архитекторов не раз ставил вопрос о том, что необходимо создать единый проект реконструкции центра города. Сейчас же все идет к тому, что проект предусматривает снос старых зданий. Не бывает города без истории. И заниматься сносом в центральной части города можно только после того, как проделана огромная аналитическая работа. То есть изучен историко-археологический аспект, технологические возможности (насколько возможно реконструировать и восстановить объект), сама позиция того, что мы хотим получить в конечном итоге, и каким хотим видеть город.

И руководствуясь инвестиционным планом, мы, сами того не желая, получим сбор не только архитектурных стилей, но и технологических подходов

Я согласен с тем, что статус Алматы меняется – город стал финансовым центром. Но при этом никто не умаляет его культурной ценности. Алматы всегда, несмотря на новый статус, был и останется культурным центром Казахстана. У него была своя аура, и он имел свое собственное лицо. С новым определением он вовсе не должен становиться башенно-стеклянным и насыщаться низкосортной архитектурой в ущерб тем строениям, которые и создавали его уникальность. Можно привести массу аргументов в пользу сноса. И сторонники такой градостроительной политики обычно говорят, что в нашей сейсмически опасной зоне эти ветхие строения представляют серьезную угрозу. Но я, как профессионал, могу сказать, что любое из этих зданий можно укрепить. Технически все выполнимо, просто нужна политическая воля. Да, это серьезные затраты. Проще снести и поставить на этом месте новое, более рентабельное здание. Однако рынок не может становиться законодателем этого процесса. На таких вещах нельзя зарабатывать! Вы только взгляните на проспект Достык. Сейчас на одном квартале размещается несколько стилей. И очевидно, что эти строения пришли к нам из разных стран. Еще несколько лет назад это была совершенно другая, уютная улица, мягкая линия под нашими горами. Поскольку это была некая идеология города, застраивать ее никто не имел права. С этой улицы были хорошо видны горы, а теперь уродливые башни перекрывают великолепную панораму. Но ведь города строятся не для небоскребов, они строятся для людей. И горожане должны чувствовать свою причастность к этому городу. То есть когда появляется некая общность того, что мы – горожане, тогда появляется свой собственный облик города. Это что, игра на опережение с Астаной? Но зачем, если у нас свой путь развития? И южная столица – это не путь и даже не статус. Если все будет продолжаться, то уже к 2010 году мы можем потерять Алматы. Ее просто не станет. Будет нечто провинциальное, неудобоваримое для человека, обладающего хотя бы минимальным вкусом.

– А может, это нормальное течение времени, с которым нужно мириться?

– Ни в коем случае! Еще в 50-е годы в Европе в период бурного экономического роста и строительного бума смогли предусмотреть опасность того, что будет нарушена гармония градостроения, и вовремя принять меры. Многие страны сохранили центры городской архитектуры как историческую и культурную ценность. Огромные территории в центральной части городов остаются недосягаемыми для строителей.

Естественно, что центр всегда привлекает крупных застройщиков. Это вопрос конечной прибыли. Инвесторы готовы вкладывать огромные деньги в покупаемую в центре землю. Это и вопрос имиджа, и перспектив привлечения богатых клиентов и туристов. В конце концов все вложения окупятся сторицей без особых рисков. Но только представьте себе, что рядом с Эйфелевой башней в самом центре Парижа будут хаотично располагаться многоэтажные стеклянные коробки. Территория позволяет, но этот город уже не будет тем Парижем, который известен всему миру. И речь идет не только об уникальных сооружениях, а еще и о тех строениях, которые в комплексе создают образ, впечатление о городе. Так же и в Петербурге, где чуть ли не половина домов в центре построена на деревянных сваях. По логике наших специалистов, их давно бы уже снесли, а на их месте построили рентабельные небоскребы. Неужели это был бы тот же Петербург?

– Однако находятся же в центре крупных городов магазины, крупные супермаркеты. Значит, строительство все-таки ведется?

– Это другой вопрос. Мэрия предоставляет инвесторам право на реконструкцию того или иного района. Сама идея такого проекта, я бы сказал, более интеллектуальная. Это не голый экономический интерес. Хотя, с точки зрения бизнеса, грамотная реконструкция домов в центре может принести немалую прибыль инвесторам. Два-три этажа в центре того же Парижа занимают известные имиджевые магазины. Это "Кристиан Диор", "Картье" или "Нина Риччи". Вряд ли кто-то из них захочет потеряться в многоэтажных технологических джунглях. Почему бы нам не перенять положительный опыт? В Алматы есть уникальная возможность для реализации таких имиджевых проектов. Компании с именем могут прекрасно вписаться в 2–3-этажные здания начала и середины прошлого века. Нужно искать выход из сложившейся ситуации, а не оправдывать продолжающуюся агрессию строительных компаний.

Наталья Тажбенова

***

Уход от старой формации

Высокая конкуренция на алматинском рынке заставляет риелторов быть теперь не только посредниками между продавцом и покупателем недвижимости, но и оказывать ряд дополнительных услуг

прежние годы все обязанности маклера сводились лишь к тому, чтобы свести продавца и покупателя определенного объекта недвижимости, никаких дополнительных услуг, вроде проверок чистоты сделок, их страхования etc. В данное время, когда процедура оформления сделок становится все сложнее и сложнее, а клиент более требовательным, быть просто посредником не актуально, обычный маклер не может предоставить весь спектр услуг, как квалифицированная риелторская компания, в штате которой есть юристы. Потому многие маклеры "старой формации" либо вовсе прекращают работать, либо создают свои риелторские компании, либо примыкают к существующим агентствам.

Однако чем цивилизованнее становится рынок, тем большую актуальность приобретает проблема нехватки квалифицированных кадров. На сегодняшний день в Казахстане нет вузов, специализирующихся на подготовке профессиональных риелторов, хотя и существует школа, где можно выучиться как на ипотечного брокера, так и на профессионального агента, но этого недостаточно. По мнению Егора Пужанова, председателя "Национальной ассоциации риелторов" (НАР), необходимо обучать риелторов на уровне бакалавриата или магистратуры. Ведь кем должен быть профессиональный риелтор? И психологом, и юристом, и оценщиком. В школе же даются лишь базовые понятия – правильное оформление договора, составление базы данных и так далее.

Чище – значит лучше

Проверка юридической чистоты сделки – это как раз то, что сделать простому маклеру-одиночке не под силу. Сейчас практически все риелторские компании проверяют не только подлинность документов, необходимых для совершения сделки и регистрации права собственности, но и выясняют все обстоятельства, связанные с предыдущими продажами приобретаемой квартиры. Однако и это еще не все, ряд риелторских компаний отслеживает юридическую чистоту сделок по купле-продаже недвижимости вплоть до этапа взаиморасчетов между сторонами.

Не так давно появился еще один вид услуг – страхование ответственности сторон при заключении сделки, так как хотя все договоры оформляются нотариально, могут возникнуть определенные проблемы. Как известно, при совершении сделки необходимо согласие всех членов семьи, однако базы данных нотариусов не связаны с базами данных загсов. И если в самый ответственный момент появится один из "несогласных" членов семьи и заявит свои права на данную недвижимость, сделка будет признана судом недействительной, следовательно, покупатель останется и без денег, и без квартиры. В крупнейших риелторских компаниях существуют даже свои отделы ипотеки, где клиент при необходимости может оформить кредит на покупку недвижимости.

Кроме того, риелторское агентство может намного лучше разрекламировать продаваемый объект, а потом отсеять всех приценивающихся и любопытствующих, оставив лишь реальных покупателей. В данное время порядка 70-80% всех объявлений в газетах даются агентствами недвижимости.

Комиссионные или маржа

Сейчас на алматинском рынке работает около 250 агентств недвижимости: 3 – крупных, 20 – средних, 70-80 – мелких, все же остальные – это компании-однодневки, появляющиеся и исчезающие с завидной частотой. Согласно данным "Национальной ассоциации риелторов", большинство агентств недвижимости, зарегистрировавшись и проработав какое-то время, уходят в тень, поэтому в данное время теневой доход намного выше "белого".

Часть риелторских компаний получает прибыль с процентов (1-3%). "Наши комиссионные составляют 1% от стоимости объекта. Именно столько выплачивает и продавец, и покупатель", – говорит Бахытжан Сарпек, менеджер по рекламе агентства недвижимости "Триада". В основном все компании работают по такой схеме, однако есть и те, кто получает вознаграждение в виде комиссионных лишь от одной из заинтересованных сторон, а доход от другой стороны получается в виде маржи.

При совершении же сделок с коммерческой недвижимостью комиссионные вознаграждения агентства составляют 1-3% (в зависимости от стоимости объекта), взимаемые с продавца, и 0,8-3% – с покупателя. "На сегодняшний день коммерческая недвижимость очень востребована, в основном это участки под застройку и различные производственные базы", – говорит г-н Сарпек. Когда заключаются сделки аренды коммерческой недвижимости, то вознаграждения риелторов равны примерно 5-8% от годовой арендной платы.

Похоже, что будущее за крупными риелторскими компаниями, которые смогут не только предоставлять более качественные услуги, но и сделают казахстанский рынок недвижимости более цивилизованным.

Анастасия Моторина

***

Страховщики вступают в долю

Строительный бум провоцирует высокие риски частных инвесторов. Гарантировать их права должен не только страховой бизнес, но и государственный контроль за качеством строительства

Вконце прошлого года в Астане было приостановлено строительство ряда объектов, в том числе жилых комплексов. Территориальное управление Астаны, отвечающее за архитектурно-строительный контроль, "заморозило" объекты, как отмечается в отчете, "из-за низкого качества работ при возведении монолитного железобетонного каркаса".

Причин некачественности отечественного строительства несколько. Одной из них является желание компаний построить и продать как можно больше объектов жилой недвижимости. На практике это приводит к тому, что зачастую качество работы приносится в жертву соответствию графику сдачи объекта. И все от того, что на рынке есть спрос на недвижимость, и немалый. Развитие ипотеки привело к резкому увеличению кредитования сделок покупки жилья.

Естественно, темпы роста ипотечного кредитования населения способствовали увеличению количества займов на строительство. Что превратило строительный комплекс Казахстана в один из наиболее динамично развивающихся секторов национальной экономики.

По данным Агентства по статистике РК, в январе-декабре 2005 года объем строительных работ (услуг), выполненный всеми предприятиями и организациями, составил 743,6 млрд тенге, в том числе строительными организациями по договорам подряда – 574,6 млрд тенге. Объем строительных работ (услуг) в январе-декабре 2005 года возрос по сравнению с аналогичным периодом 2004 года в 1,3 раза. При этом в структуре подрядных работ 82,1% от общего объема приходилось на строительно-монтажные работы, т.е. на работы по строительству новых объектов, реконструкции, расширению и техническому перевооружению, 9,2% – на работы по капитальному ремонту, 4,4% – на текущий ремонт, 4,3% – на другие подрядные работы.

За последние несколько лет доля строительства в общей структуре ВВП стабильно растет. Так, в 2000 году доля строительства составляла 5,2%, в 2004-м – 6,1, в 2005 году – 7,4%.

У качественных строителей риски минимальны

Основным мотивом страхования в любой отрасли является передача части рисков профессиональной страховой компании. В строительстве различные риски возникают у всех участников процесса: застройщиков, заказчиков и дольщиков. Для строительной компании основным можно назвать строительно-монтажный риск. Он включает в себя как имущественный риск – возникновения пожара, стихийного бедствия, так и специфический – ошибочного проектирования, низкого качества строительства и используемых материалов, воровства и т.д. Помимо этого, строительная компания также несет финансовый риск, когда заказчик объекта не может рассчитаться за него в срок. Цена страхования при этом зависит от качества риска и объема страхового покрытия, который принимает на себя страховщик, что нельзя сравнивать с теми расходами, которые могут возникать в случае убытка.

В Казахстане страхование строительно-монтажных работ развито очень слабо. Специалисты считают, что из-за низкого уровня культуры страхования и недостаточной активности самих страховых компаний. Немаловажным является также факт добросовестности застройщика. Строительный бум привел на рынок небольшие по величине компании, часть из них не имеет собственных средств, достаточных для завершения объекта. Поэтому работают они по следующей схеме: берут кредит в банке, возводят котлован, собирают необходимую сумму с дольщиков–физических лиц и за счет этого завершают строительство. Естественно, риски у таких компаний гораздо выше, чем у капитализированных застройщиков, поэтому страховщики неохотно страхуют подобные компании. "Страховые компании с удовольствием работают с крупными игроками строительного рынка, которые серьезно подходят к своему бизнесу, – говорит председатель правления страховой компании "London–Almaty" Ергали Бегимбетов. – Что касается строительных фирм, возводящих не крупные комплексы, а отдельные дома, то им сложно работать со страховщиками, потому что уровень доверия к ним крайне низок, и страховые компании вряд ли проявят желание страховать их риски. Сейчас, к сожалению, страхование строительно-монтажных рисков очень слабо продвигается, но я думаю, что данный рынок имеет огромный потенциал для роста и будет развиваться".

Заниматься страхованием рисков строительства страховым компаниям невыгодно. Во-первых, страховые компании привыкли иметь дело с фундаментальными и имущественными рисками. Что касается страхования риска долевого участия, то он относится к финансовому риску, а страхование финансовых рисков на отечественном рынке широко не распространено. Как правило, компании страхуют финансовые риски аффилированных групп, прекрасно понимая, что там дефолтов не будет. Страховые компании начнут развивать другие ниши, включая финансовые риски, лишь тогда, когда на рынке обострится конкуренция, что сейчас уже можно наблюдать. Данное направление страхования имеет, по мнению участников рынка, большой потенциал роста.

Во-вторых, причин для развития такого вида страхования не было. Лишь недавно стали поступать сигналы о приостановлении строительства некоторых объектов, что заметно стимулирует спрос на этот вид услуг. Рано или поздно данный спрос оформится в соответствующее предложение со стороны страховых компаний. По мнению г-на Бегимбетова, для фундаментального решения проблемы страхования рисков долевого участия в государственном масштабе необходимо страховать строительно-монтажные ; риски в обязательном порядке. Но можно пойти другим путем: при получении разрешения на строительство, обязательным условием его выдачи должно быть наличие у застройщика страхового полиса, который обычно выдается на срок более одного года, так как строительство ведется длительное время. Помимо строительства должен быть покрыт страхованием период послепусковой гарантийной эксплуатации здания. Обычно этот период составляет не менее 1 года с момента ввода здания в эксплуатацию. В этом случае интересы третьих лиц будут достаточно защищены.

"Я думаю, что объекты строительства останавливаются потому, что при их возведении не соблюдаются соответствующие правила и нормы. Если страховые компании будут страховать эти риски, то они привлекут соответствующих инженеров-специалистов, которые на постоянной основе будут осуществлять мониторинг процесса строительства данных объектов. Но и страховым компаниям, только сейчас решившим серьезно заниматься страхованием строительно-монтажных рисков, необходимо будет инвестировать значительные материальные и человеческие ресурсы, чтобы через 4-5 лет уже самим осуществлять андеррайтинг этих рисков, не прибегая к помощи международных перестраховщиков", – резюмирует Ергали Бегимбетов.

О дольщиках позаботится государство

На сегодняшний день дольщики–физические лица – наименее защищенные участники строительного процесса. Для них цель страхования состоит в том, чтобы получить возмещение ущерба, если строительная компания не сдаст вовремя жилье и не возвратит деньги. Особенно велики для них риски приобретения жилья на начальном этапе строительства дома, так как существует неопределенность в успешном завершении проекта. Кроме того, именно на этапе заключения договора долевого участия осуществляются различные формы мошенничества, например, продажа одной квартиры нескольким покупателям.

Для дольщиков наряду с человеческим фактором возможны и экономические причины возникновения рисков. Перегрев строительного рынка, замедление темпов роста цен на недвижимость и снижение рентабельности строительства также могут спровоцировать кризис ликвидности на строительном рынке. Однако в Казахстане на сегодняшний день ни одна страховая компания масштабно не осуществляет страхования рисков дольщиков при строительстве жилищных объектов. Возможно, имели место единичные проекты, но о системности в данном направлении, однозначно, нет речи. Это несмотря на то, что многие страховщики уже разработали страховые продукты, изучают рынок долевого строительства, статистику убытков. По мнению председателя правления АО "СК НОМАД Иншуранс" Аиды Камысовой, последний фактор – наличие серьезных убытков – как раз и является тормозом развития страхования в данном секторе.

Сопровождение договора страхования долевого участия требует от страховщиков дополнительных затрат на мониторинг реализации строительства, целевого использования денежных средств. Отсутствие прозрачности взаимоотношений между заказчиком и подрядчиком, предоставление недостоверной финансовой отчетности при заключении договора страхования являются важными проблемами для объективной оценки риска, – говорит г-жа Камысова. – Сегодня не отстроена система регистрации заключенных договоров долевого участия, что приводит к возникновению риска двойной продажи одного и того же объекта".

К тому же немаловажным фактором единичных случаев страхования долевого участия является менталитет граждан, не имеющих привычки страховать свои финансовые риски, зато старающихся как можно больше сэкономить.

Пока страховщики самостоятельно пытаются преодолеть трудности становления рынка страхования долевого участия, государство решило принять непосредственное участие в защите прав дольщиков. Президент страны заявил о необходимости скорейшей разработки и принятия специального закона о долевом строительстве для предотвращения случаев мошенничества на рынке жилья. "Срочно необходим закон о долевом строительстве по примеру России. Надо разработать типовой договор между дольщиками и застройщиками, который в равной степени регулировал бы права и обязанности. Поручаю правительству заняться этим вопросом", – сказал Нурсултан Назарбаев, подводя итоги совещания, посвященного развитию столицы. И подчеркнул, что "на контроль надо взять вопрос махинаций на рынке жилищного строительства".

По мнению участников страхового рынка, принятие специального закона о долевом строительстве для предотвращения случаев мошенничества на рынке жилья решит проблему лишь в том случае, если наряду с требованием страхования гражданско-правовой ответственности застройщика перед долевым участником будут установлены нормы, содержащие методы государственного контроля сделок с объектами долевого строительства и регистрации договоров долевого участия.

Татьяна Батищева

№9(65), 6 марта 2006