Один квадратный метр жилья в Алматы скоро будет стоить столько же, сколько пять лет назад стоила вся квартира

В Казахстане, да и во многих сопредельных государствах, недвижимость сейчас стала, пожалуй, самым выгодным вложением капитала. Пять лет назад цены на однокомнатные квартиры на рынке вторичного жилья в Алматы составляли от 3 до 10 тысяч долларов, теперь – 50–80 тысяч. В других крупных центрах Казахстана скачки цен еще более резкие. Если в 2001 году однокомнатные квартиры, к примеру в Караганде, продавали за 500 долларов, сейчас 500 условных единиц стоит один квадратный метр. Но и это еще не главный рекорд. За последние полдесятка лет его побили цены на землю. К примеру,
>в центре Алматы стоимость земельного участка поднялась с 700 до 50–80 тысяч долларов за сотку. На окраинах, в районе Калкамана и Баганашыла, со 100 до 10–15 тысяч условных единиц за сотку. Самая же дорогая земля в южной столице – в районе Столичного центра, на пересечении улиц Абылай хана и Кабанбай батыра. Сотку здесь оценивают в 100 тысяч долларов. Соответствуют ценам земельных наделов и "выращенные" на них небоскребы. 24-этажный Столичный комплекс неподалеку от Оперного театра "переплюнул" жилье других районов города по многим параметрам. Стоимость квадратного метра площади здесь оценивают в 2800–3000 долларов. А парковочные места в подземном гараже выкупают за 15 и более тысяч "зеленых". Таким образом, о доступном и комфортном жилье в этом районе подавляющему большинству алматинцев остается только мечтать.
– Сегодня "золотой" деловой центр города не по карману даже среднему классу, – говорит одна из основателей Ассоциации риэлторов Казахстана Зухра Назарова. – Из малообеспеченных слоев населения здесь остались только те, кто жил в этих домах еще при советской власти и не успел продать или обменять свои квартиры. Интересно, что стоимость вторичного жилья в квадрате улиц Сейфуллина – Гоголя – 8 Марта – аль-Фараби сейчас уже мало чем отличается от стоимости вновь построенного. И остановки роста цен я пока не вижу.

Причин такого резкого взлета, который, по сути, поставил небогатое и "бесквартирное" население в тупик, несколько. Первая – не "рассосался" еще спрос советского периода. Как сообщил заместитель акима Алматы Яков Заяц, до 2007 года городской акимат запланировал обеспечить жильем более 7 тысяч бюджетных очередников, но на данный момент заявок на ипотеку скопилось уже больше 20 тысяч. К этому добавляется ежегодный приток внутренних переселенцев в Алматы – до 25–30 тысяч человек в год. В жилье вкладывают деньги и граждане с тугим кошельком из других областей Казахстана. Они тоже предпочитают приобретать недвижимость в Алматы или Астане. Но все же главная причина начавшегося перегрева рынка недвижимости – наличие свободных денег.

Эксперты говорят: это болезнь всех нефтяных государств. Сегодня большие нефтяные деньги кроме недвижимости у нас, по сути, больше вкладывать некуда. Фондовый рынок не развит, размещать капитал в акциях и других ценных бумагах практически невозможно, золото и бриллианты в банках не продают, а банковские депозиты из-за низких ставок вознаграждения существенных доходов не приносят. Что такое, скажем, семь процентов банковского вознаграждения по депозиту по сравнению с ежегодным удвоением капитала в сфере недвижимости? Хотя застройщики не афишируют цифры себестоимости возводимого жилья, но 300, 500 и 1000 долларов за квадратный метр, вложенные в строительство на стадии проектирования, дают в результате не менее 1500–1600 "зеленых" за квадратный метр готового жилья в черновой отделке. Если добавить затраты на ремонт, то стоимость квартиры доходит до 3000 условных единиц за квадратный метр при продаже. Таким образом, одна трехкомнатная квартира площадью 150 квадратов будет стоить около 450 тысяч долларов. Для сравнения: в Париже довольно комфортабельная квартира не в худшем районе стоит сейчас приблизительно 290 тысяч евро. Это – около 350 тысяч долларов. Ну а об уровне комфортабельности мы пока рассуждать не будем.

Хотя обычно 90–100 процентов площадей новостроек считаются проданными уже на стадии проектирования или строительства, горожане наблюдают, как готовое элитное жилье долгое время пустует. Это вовсе не означает, что у него нет хозяев. Просто они ждут удобного момента, чтобы перепродать квартиры за максимально высокую цену.
К сожалению, пока законодательная база, уровень защищенности населения, риэлторских и банковских услуг едва поспевают за стремительным развитием рынка жилья. Отсюда и растущее количество афер с недвижимостью. В Астане, к примеру, уже насчитывается до нескольких тысяч пострадавших от инвестирования средств в сомнительные сделки – строительство по принципу долевого участия. Сейчас каждый, кому не лень, купив газету с объявлениями, пытается заняться посреднической деятельностью по перепродаже квартир либо по организации строительства. И при этом именует себя риэлтором. Следующий риск связан с оформлением документов. Если посредник, работающий с документами, не имеет при себе ничего, кроме сотового телефона, то и спросить в случае подлога будет не с кого. В настоящей риэлторской организации, прежде чем привести покупателя в дом к продавцу, специалист получает максимально полную информацию: фиксирует его паспортные данные, РНН, адрес, осведомляется о его финансовой состоятельности, чтобы отсечь налетчиков, наводчиков и просто любопытных.

Нэля САДЫКОВА, Алматы
19.04.2006