Строительство арендных домов предполагает, что с прибылью придется потерпеть

Аскар Баталов: "Стоимость квадратного метра может подскочить"

Арендное жилье решит жилищную проблему для многих казахстанцев. Такая система успешно практикуется во многих странах мира: в Швеции доля арендного сектора жилья составляет 57 процентов, в Нидерландах – всего 55, в Японии и США – около 34 процентов. Лидером здесь можно назвать Германию, где 60 процентов населения живет в арендных домах. Еще одно преимущество введения сектора арендного жилья – в решении проблем ЖКХ: такие дома будут обслуживаться заинтересованными домовладельцами. Чтобы запустить эксперимент в нашей республике, необходимо внести поправки в ряд законодательных актов. Правда, некоторые эксперты считают, что нужно последовать примеру Швеции и разработать специальное жилищное законодательство, в частности законы "Об аренде", "Об обязательных переговорах по величине арендной платы" и т.п. На сегодня правительством разработаны два важных законопроекта: "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты с целью стимулирования арендного жилья" и "О долевом участии"; они сейчас обсуждаются в парламенте. О законопроектах рассказывает вице-министр индустрии и торговли Аскар Баталов.
–
>Строительство арендных домов – это отдельный сегмент рынка недвижимости, который в рыночных условиях не сразу приносит прибыль, как продажа. Сегодня застройщикам выгоднее просто продать востребованное жилье, особенно в Астане и Алматы. Поэтому мы должны создать стимулы для развития арендного жилья. В свое время законопроект "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты с целью стимулирования арендного жилья" был разработан Агентством по надзору за финансовыми организациями и финансовыми рынками (АФН). Сегодня он находится в нашем ведомстве, несколько вопросов не получили однозначного решения. В частности, по предоставлению льгот застройщику. Я уверен, что налоговые, таможенные и другие привилегии необходимо предоставить именно в рамках строительства арендного жилья. Иначе никакой мотивации у бизнесменов не будет, и этот сегмент строительства попросту не станет развиваться.
Другой вопрос: кто будет заниматься обслуживанием и содержанием арендных домов? В законопроекте предусматривается создание инновационных фондов арендного жилья. С этим предложением выступило АФН, которое полагает, что создание таких фондов на рынке недвижимости позволит снизить дефицит финансовых инструментов и расширить сферу инвестиционной деятельности. Теперь средства в фонды смогут вкладывать не только крупные, но и индивидуальные инвесторы. Вводя этот механизм, мы хотим навести порядок на рынке недвижимости, так как это станет стимулом для развития конкуренции и установления справедливой цены на рынке недвижимости.
Инвестиционные фонды арендного жилья – это компании, которые покупают, строят, управляют, сдают в аренду или продают недвижимость. Впервые фонды недвижимости появились в США в конце XIX века. В 60-х годах с принятием закона "О налогообложении" они получили статус компаний, созданных для перераспределения прибыли между инвесторами, и получили освобождение от уплаты корпоративного налога. В зависимости от сферы специализации фонды подразделяются на три категории. Первые специализируются на аренде. Они доминируют среди других видов инвестфондов. По данным на прошлый год, в США их насчитывалось 96 процентов. Их задача – инвестирование и содержание недвижимости. Прибыль фондов формировалась за счет арендной платы. Вторая категория фондов – ипотечные, они составляют всего два процента. В их компетенции инвестирование и владение ипотечной недвижимостью, выдача кредитов под залог недвижимости, приобретение ценных бумаг, обеспеченных таким закладом. Прибыль формируется за счет процентов. Третий вид – гибридные фонды, которые также занимают маленький процент. Они комбинируют функции вышеназванных видов. Фонды недвижимости имеют особенность. Для того чтобы их квалифицировать таковыми, они должны распределять по меньшей мере 90 процентов полученной прибыли среди своих акционеров в качестве дивидендов. Акции фондов имеют высокую доходность, и поэтому буквально нарасхват.
Зарубежный опыт показывает, что фонды создаются во всех странах мира. Инвестирование в фонды недвижимости является ликвидным, а дивиденд – оплачиваемым средством участия на этом рынке. При разработке законопроекта был использован зарубежный опыт. Изменения предполагается внести в Налоговый кодекс, в закон "Об инвестиционном фонде". Отмечу, что введение сектора арендного жилья вовсе не означает, что доля частного жилья будет снижаться. Сегодня она в общем жилищном фонде составляет 97 процентов.
– В новом законопроекте предусмотрена льгота компаниям, которые приобретают служебные квартиры…
– Этот достойный пример советского времени, когда крупные тресты имели свои общежития, вновь возрождается. Таким образом, наши строительные компании пытаются удержать своих работников. Конечно, это отнюдь не шикарные квартиры, их параметры должны быть обозначены отдельными СНиПами. Сейчас мы рассматриваем возможность разработки такого документа для арендного жилья. В нем будут четко обозначены параметры, которые смогут обеспечить на первых порах жильем работников предприятия.
– Одновременно вы готовите еще один законопроект – "О долевом участии". Насколько он сбалансирован? Не повторится ли у нас российский сценарий?
– Очень важно обеспечить баланс интересов всех участников рынка недвижимости. Мы не должны повторять ошибок российских коллег. К примеру, они запретили брать кредит в банке, выставляя в качестве залога земельный участок. Естественно, финансовые учреждения потеряли всякий интерес к кредитованию. В законопроекте мы стараемся достаточно четко расписать ответственность застройщиков и дольщиков. Мы намерены использовать любые возможности – штрафные санкции или другие меры административной ответственности, чтобы заставить застройщика выполнить обязательства перед дольщиком. В то же время никто не собирается перегибать палку и зажимать застройщиков, иначе российская ситуация станет неизбежной и у нас. Поэтому нужно подходить к этому вопросу осторожно, исключая ярые нападки на всех застройщиков только потому, что имеются факты обманутых дольщиков. Хочу отметить, что при долевом строительстве рискуют и те и другие. Произойти может что угодно. К примеру, нечетко просчитаны затраты или выросла стоимость строительных материалов. В итоге на завершение строительства у застройщика не оказалось средств. В этой ситуации наказывать его нельзя. Иначе получится как в присказке о лавочнике, когда тот посылает мальчика на побегушках за продуктами, отсчитывает ему определенную сумму денег и сильно его бьет. Юнец, естественно, спрашивает: "За что?" А тот отвечает: "Когда ты потеряешь деньги, с тебя спрашивать будет бесполезно". Однозначно, мы должны исключить факты мошенничества и определить правила игры. Конечно, не исключаю, что после этого снизится предложение на рынке недвижимости и, как следствие, подскочит стоимость квадратного метра жилья. Однако дольщик будет уверен в надежности вложения.
– Говорят, что теперь типовые договоры получат юридический статус, их начнут регистрировать?
– Сегодня нет единого и четкого типового договора долевого участия, застройщики предлагают дольщикам подписать бумагу, где доминируют его интересы. Поэтому законопроект предусматривает стандартный договор. Более того, чтобы избежать двойного договора, то есть когда одну квартиру продают дважды, их будут регистрировать. Пока остается открытым вопрос, какой орган будет проводить регистрацию договоров долевого участия: местный исполнительный или специальная регистрированная служба. Также много вопросов вызывает время регистрации. На какой стадии строительства ее производить и на чье имя: застройщика или дольщика.
– Сейчас застройщики привлекают дольщиков задолго до начала строительства, во время проведения сноса, не имея на руках всех разрешительных документов. Изменится ли ситуация после вступления в действие закона?
– В нем этот вопрос прописан. Теперь застройщик имеет право привлекать инвесторов после начала нулевого цикла строительства. Дольщики сами должны хорошо ориентироваться на рынке недвижимости и проявлять осторожность в выборе компании. Осведомиться перед подписанием договора: есть ли у выбранной фирмы лицензия, какова материально-техническая база, какие объекты были построены им ранее? Сейчас на рынке сформировалась когорта надежных компаний. К сожалению, встречаются и снимающие куш однодневки.
– Многие казахстанцы мечтают получить земельный участок, чтобы построить некое подобие родового поместья. Как обстоит дело с индивидуальным строительством в стране?
– Этот вопрос развивается системно. По данным министерства, по республике подано свыше 135 тысяч заявлений на получение земельного участка, треть просьб желающих удовлетворена. Сегодня государство взяло на себя обязательство по проведению инженерных сетей к массивам, планируемым к застройке. Только с начала года для этих целей министерством распределено по областям порядка 20 млрд тенге. Сейчас акиматы проводят тендер для определения компаний-подрядчиков, которые будут проводить коммуникации. Индивидуальное жилищное строительство, во-первых, существенно снизит стоимость квадратного метра жилья. Во-вторых, застройщик индивидуального жилья получит возможность самостоятельно определять график строительства.
– Цена квадратного метра зависит от многих факторов, в том числе от стоимости стройматериалов. Что делается для их удешевления и развития стройиндустрии в целом?
– Это очень важный вопрос. Сегодня много материалов импортируется, потому что объемы и потребности строительного рынка высоки. Отмечу, что бизнес сегодня не сидит сложа руки, он активно и чутко реагирует на потребности рынка. Но удовлетворить его только отечественными товарами невозможно. К примеру, в этом году потребили цемента порядка 6 млн тонн, из них порядка 2 млн тонн – завезенный. Сегодня на нашем рынке трудятся 15 российских цементных заводов приграничных областей. Мы прогнозируем, что скоро этот поток прекратится. В России развивается национальная жилищная программа, и продукция этих заводов будет востребована на родине. Поэтому нам уже сейчас необходимо провести реструктуризацию и реконструкцию старых заводов. Карагандинский уже переживает процесс обновления. Порядка 50 млн долларов малазийские инвесторы вкладывают в него, чтобы перевести изготовление цемента из мокрого способа на сухой, что повлияет на себестоимость. Вакуум на рынке смогут восполнить и отечественные предприниматели, которые пытаются стать владельцами цементных заводов в ближнем зарубежье, к примеру в Таджикистане и Кыргызстане. Есть планы строительства новых заводов в Западном Казахстане и Акмолинской области.
По развитию собственной строительной индустрии в министерстве разработана специальная программа, рассчитанная до 2015 года. В ней задействованы Банк развития Казахстана и Инвестиционный фонд, которые кредитуют на льготных условиях наиболее перспективные проекты в сфере строительства. Практически в каждой области открываются новые производства, к примеру по выпуску керамического кирпича и фаянсовой плитки. Строим два завода по производству листового стекла. В скором времени в Астане заработает индустриальный парк, где будет сосредоточено производство строительных материалов. В регионах уже открылось несколько заводов по производству бетона, оконных и дверных блоков, керамической плитки. В целом стройиндустрия медленно, но уверенно развивается.
– Как вы думаете, если ли сговор цен на рынке жилья?
– Нет. Здесь действует обычное правило: есть спрос, есть предложения. Пока спрос превышает предложение. Первое на рынке недвижимости подогревается высокой стоимостью нефти. В страну привлекаются крупные суммы денег, а вкладывать их практически некуда, кроме как в недвижимость. Других ликвидных инструментов вложения денег в Казахстане пока нет, однако мы рассчитываем, что с активизацией фондового рынка, инвестиционных фондов и фонда ценных бумаг положение исправится. Не исключаю, что спрос на недвижимость искусственный. Многие семьи покупают квартиры впрок, спасаясь от инфляции. Поэтому, возможно, нужно пересмотреть налог на недвижимость в сторону увеличения, тогда ажиотаж и желание иметь большое количество недвижимости у многих пойдет на убыль. Пора пересмотреть и налоговое администрирование тем владельцам, которые сдают свои квартиры в наем. Назвать точную цифру сколько таких граждан никто не может. Этот рынок непрозрачен, поэтому нужна мотивация, чтобы люди официально вышли из тени и стали платить налоги.

Любовь ПОДОЛЯК,
24.06.2006