Сегодня в Казахстане, и в частности в Алматы, строительство осуществляется очень высокими темпами. В связи с чем все острее встает вопрос об определении компенсации, иначе говоря, рыночной стоимости изымаемых для государственных нужд земельных участков и строений. Поскольку под понятием "рыночная стоимость" сносимого жилья, как правило, подразумевается минимальная цена для продавца и максимальная для покупателя, то между сторонами нередко возникают разногласия. Более того, порой разные точки зрения на этот счет и у специалистов, занятых в этой сфере. Свой взгляд на проблему излагают профессиональный оценщик недвижимого имущества, доцент Академии оценки и строительства Борис Гузев и судья Алматинского городского суда Курбангали Камалов, курирующий спорные вопросы, связанные с недвижимостью.

Борис Гузев: Главная причина роста цен на землю и на жилье в том, что спрос не обеспечен предложением

-
>Заоблачные цены - результат того, что на нашем рынке недвижимости не сбалансирован принцип спроса и предложения, - считает Борис Гузев, который более 11 лет занимается оценкой недвижимого имущества. - Спрос инициирован государством. Оно стало изымать (выкупать) у собственников земельные участки, не предлагая взамен альтернативного жилья, а по законам рынка, если спрос не удовлетворен предложением, то цены на недвижимое имущество вырываются из-под контроля и становятся не то что очень высокими (тут, как говорится, не хочешь - не бери), а просто нереальными.

Поскольку речь идет о земельных участках, изымаемых для госнадобности, то я в своей практике при их оценке пользуюсь одним из основных принципов - наиболее эффективного использования земельных участков.

- Поясните, что это значит?

- В данном случае эффективное использование земли подразумевает строительство на ней таких объектов, эксплуатация которых приносит наибольший доход. На сегодняшний день это как раз то, что предлагается Генеральным планом развития Алматы. Например, жилые комплексы с объектами обслуживания и подземными паркингами, а также элитные бизнес-центры. Все это как раз и предполагает наивысшую стоимость земельного участка. То есть высокие цены на него являются производными от плана застройки города: Алматы будет высотным городом, так как здесь предполагается размещение финансового центра республики. На месте существующих одно-, двухэтажных ветхих зданий поднимутся 9-12-этажные жилые, административные и банковские комплексы. Сегодня в этом южном городе спрос на элитные офисные помещения, которые будут располагаться в престижных высотных зданиях, насколько я знаю, удовлетворен всего лишь на 60 процентов.

- Но почему такой разброс цен - от 20 до 100 тысяч долларов за сотку земли? Причем в одних и тех же районах города.

- Как правило, "ножницы" должны составлять не более 10-20 процентов. Но большинство казахстанских оценщиков, в том числе и эксперты судебно-товароведческой строительной экспертизы, при определении стоимости земли используют для оценки не рыночные, а статистические данные (среднюю стоимость коммерческих помещений по городу), не отражающие динамику рыночных отношений. Но коль речь идет о рыночной стоимости, то к каждому объекту нужно подходить индивидуально, поскольку и участки, и дома разные, разный набор основных и вспомогательных удобств в виде сауны, гаражей, мансард, качества внутренней отделки и так далее.

Особенностью же оценки при изъятии земельных участков для госнужд является определение рыночной стоимости, исходя, повторяю, из доходности участка при условии его наиболее эффективного использования.

- А влияет ли увеличение стоимости земли на стоимость новых квартир и офисов?

- Высокая стоимость земли является лишь частью затрат, определяющих себестоимость квартир. Их рыночная стоимость от этого не увеличится, так как рынок не будет принимать несбалансированные цены. От увеличения стоимости земли будет лишь уменьшаться прибыль застройщика, которая на сегодня превышает среднюю прибыль в два-три раза. Еще на стадии составления бизнес-плана для освоения выделенной территории застройщик (инвестор) видит реальную стоимость земли, которая оставляет 30 процентов и выше от стоимости предполагаемого строительства коммерческого объекта. Чтобы увеличить свою прибыль, он (застройщик) начинает изыскивать разные пути. Один из них - выкуп земли по заниженным ценам. Делать это не так уж и трудно, так как земля только что перешла в собственность, и наши граждане в силу своего менталитета не понимают истинной ее стоимости, то застройщик, играя на этом, старается сбить цену. Ему в этом помогают судебные эксперты, определяющие стоимость земельных участков по их существующему использованию, не принимая во внимание тех доходов, которые будут приносить многоэтажные комплексы.

- Все чаще в газетах можно встретить объявления типа "Продаю дом в Канаде по ценам Алматы". Но ведь уровни жизни там и здесь несравнимы.

- В Канаде нет проблем, связанных с необдуманной реконструкцией городов. Это проблема молодых государств. Если бы Алматы оставался двух-, трехэтажным, то стоимость земли не превышала бы примерно пяти тысяч долларов за сотку. Но поскольку при проведении реконструкции города спрос не обеспечивается предложением, то есть практически не ведется строительство муниципального, или так называемого жилья эконом-класса (застройщику это невыгодно), то и цены на квартиры зашкаливают.

У нас вообще отсутствует программа обеспечения жильем людей, у которых изымают дом и участок, поэтому они вынуждены отправляться на рынок недвижимости. Вот вам и ответ на вопрос, почему рынок жилья в Алматы еще долго "не перегреется".

То, что в Казахстане все еще нет равновесия спроса и предложения, говорит, во-первых, о том, что реконструкция крупных городов, таких как Алматы и Астана, начата без предварительной подготовки, а во-вторых - этот процесс кому-то очень выгоден. Удорожание цен на жилье, повторяю, идет вовсе не от стоимости земли. Последнее влияет лишь на архитектуру: застройщик старается получить как можно больше дохода от одного квадратного метра. А чем он (доход) больше, тем выше стоимость земли. Но зачастую за сотку земли, которая стоит сто тысяч долларов, предлагается не более 20 тысяч. Если же дело между сторонами доходит до суда, то суды при возникновении спорных вопросов сразу выносят решение - поручить определение рыночной стоимости земли и недвижимого имущества судебной экспертизе, хотя по Закону "Об оценке недвижимого имущества" суды самостоятельны в выборе оценщика, но никак не судебного эксперта.

Это подтверждается также заключением Института Генеральной прокуратуры Казахстана от 20 февраля 2004 года, где сказано, что осуществление оценочной стоимости в рамках Института судебной экспертизы является неправомерным. Как принято во всем цивилизованном мире, этим должны заниматься профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями по оценке рыночной стоимости земельных участков.

Не так давно я смог доказать в одном из районных судов, что оценка, вынесенная судебным экспертом, не соответствует рыночной стоимости земли. Эксперт под протоколом признал, что он действительно зафиксировал не рыночную, а затратную стоимость участка. После этого районный суд принял соломоново решение: он сложил мою оценку - 110 тысяч долларов за сотку и эксперта - 20 тысяч и разделил ее наполовину. Собственник земельного участка был согласен с суммой в 65 тысяч долларов за сотку, но истец в лице представителя акимата подал апелляцию, ссылаясь на то, что якобы я являюсь заинтересованным лицом. Хотя недовольство граждан выделенной компенсацией связано с тем, что в этот процесс ввели судебную экспертизу, которая опять же работает под эгидой Минюста, что само по себе противоречит принципам рыночной экономики.

- Тот человек, участок которого вы оценили в полмиллиона долларов, сможет купить приличную квартиру, а что делать тем, у кого участок маленький и его стоимости не хватит на приобретение жилья?

- Если государство сносит такое жилье, то оно должно обеспечить гражданина жильем, отвечающим хотя бы минимальным санитарным нормам.

Курбангали Камалов: Государство не дойная корова, поэтому судебный эксперт всегда прав

- Когда акимат не находит компромисса с хозяевами изымаемых участков, то его представители обращаются в суд с исковым заявлением о принудительном изъятии земельного участка. И сегодня в судах Алматы очень много дел по иску акимата Алматы в лице ГКП "Алматыжер" к гражданам об изъятии (выкупе) у них земельного участка для государственных надобностей.

Недовольные предлагаемой компенсацией граждане считают, что назначенная судом экспертиза неправильно оценила рыночную стоимость их участка. Так, недавно в городском суде рассматривался иск гражданина Майербека Ж. Согласно заключению эксперта Центра судебной экспертизы, квадратный метр принадлежащего ему земельного участка был оценен в 45 тысяч тенге. Поскольку размер участка составлял чуть менее двух соток, а площадь дома, где он проживал с семьей - около 70 квадратных метров, то ему была предложена компенсация в размере 16,5 миллиона тенге, или почти 140 тысяч долларов. На эти деньги вполне можно купить дом или квартиру. Однако истец посчитал, что компенсация слишком мала, и потребовал оценить его имущество по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. А именно в 27 миллионов тенге. Но это слишком завышенная цена, бюджет у города не резиновый, чтобы выплачивать такие деньги.

- За судом остается право выбора оценщика, но, как правило, отдается предпочтение экспертам Центра судебной экспертизы Минюста. Почему?

- Потому что эксперты, работающие там, предупреждаются об уголовной ответственности за дачу ложных заключений, а частные оценщики, к которым обращаются заинтересованные граждане, освобождены от этого.

- А эксперты из Центра судебной экспертизы проходят где-то дополнительную подготовку, чтобы правильно оценивать стоимость изымаемых участков?

- Им не нужно проходить дополнительную подготовку, потому что они являются экспертами по образованию. Хочу сразу опровергнуть слухи о том, что акимат преднамеренно занижает нынешнюю рыночную стоимость участка, чтобы потом продать его по более завышенной цене инвестору. Это не соответствует действительности. Вообще нашим гражданам не стоит обижаться ни на суды, ни на акимат. Мы опираемся на заключение эксперта, на которого не могут давить ни акимат, ни суды.

Что касается частных экспертов, то к ним лично у меня есть много претензий. Как можно оценивать стоимость сотки земли в сто тысяч долларов? В конце концов, государство не дойная корова, тем более что выплачивается компенсация не только за сам участок, но и за все домостроения и зеленые насаждения, находящиеся там. Акимат и так идет навстречу тем беспечным гражданам, которые, много лет проживая на том или ином участке, не оформили правоустанавливающие документы на пристройки. По закону при изъятии они не должны оцениваться, но акимат тем не менее выплачивает их рыночную стоимость.

С действиями акимата я не согласен лишь в той части, что он, вынося постановление об изъятии земельного участка для государственных надобностей, должен учитывать желания граждан. Ведь кому-то из собственников земли и расположенного на нем дома можно предоставить квартиры, кому-то - компенсацию, а кому-то - землю для строительства. Но акимат относится к этому вопросу поверхностно, поэтому у людей появляется недовольство.

По идее, еще до изъятия земли нужно бы построить многоэтажные дома для предоставления квартир собственникам земельных участков и домостроений. Но это, видимо, будет нескоро, хотя в статье 15 Закона "О жилищных отношениях" этот вопрос четко обговорен: до сноса его жилища гражданину предоставляется в собственность благоустроенное жилище или выплачивается компенсация в размере рыночной стоимости его жилища. Вообще надо отметить, что наши граждане абсолютно не знают своих прав. Например, что после получения компенсации они должны освободить домостроение и земельный участок. И если при этом имеются расходы, связанные с переездом, то эти расходы должны компенсироваться акиматом.

От редакции. Хотелось бы уточнить, что сегодня застройка Алматы ведется в основном частными фирмами, а не акиматом города. А частник никогда не будет строить себе в убыток. Причем эта стоимость не уступает цене недвижимости в развитых странах Европы, хотя качество нашего строительства порой далеко от европейских стандартов.

И вот, кстати, что думает по этому поводу директор одной из риэлторских контор Алматы кандидат экономических наук Сауле Сабитова:

- Я только что вернулась из Европы, где провела отпуск. В силу своей профессиональной деятельности я, естественно, не могла не поинтересоваться ценами на недвижимость. И что я обнаружила? В Германии, например, на рынок по бросовым ценам выбрасываются дефолтные, то есть заложенные квартиры. На аукционе можно купить квартиру, расположенную в центре Берлина, процентов на 20-30 (а то и 50) ниже ее рыночной стоимости. То есть если в среднем рыночная стоимость такой квартиры примерно 100 тысяч евро, то приобрести ее можно за 70 тысяч евро, или за 125 тысяч долларов.

Это говорит о том, что такие страны, как Казахстан, идут к таким же ценам, что и в развитых странах. И это не должно никого удивлять. Ведь цены на продукты, одежду, бытовую технику и мебель почти сравнялись с Европой, но это почему-то никого из нас не ввергает в состояние шока.

Что касается Германии, то там безработица, и каждый второй немец, итальянец или француз, проживающий там, мечтает о хорошем контракте на Востоке, то есть в странах СНГ. Особенно их интересует работа в России и Казахстане, где наблюдается подъем экономики. В такие периоды, как правило, всегда можно хорошо заработать и для этого не надо обязательно быть дипломированным специалистом.

В Алматы, например, я знаю сантехников, которые в силу своей востребованности настолько хорошо зарабатывают, что могут позволить себе провести отпуск в Турции. Это опять же говорит о том, что если уж рабочий класс может позволить себе такие поездки, то средний уровень заработка населения старой столицы таков, что оно может позволить себе покупать и дорогие квартиры.

Этот разговор я веду к тому, что на данный момент в Алматы цены на недвижимость, на мой взгляд, соответствуют себестоимости и спросу.

Сегодня жилье покупается не только теми, кто нуждается в нем. Его покупают и те, кто хочет выгодно вложить деньги, чтобы затем иметь доход в виде арендной платы. Самое интересное, что если раньше хорошие квартиры в элитных домах снимали только иностранцы, то сейчас в основном граждане Казахстана - банковские служащие, сотрудники нефтегазовых компаний, дети высокопоставленных чиновников.

Теперь что касается взаимоотношений застройщиков и собственников сносимого жилья и изымаемой земли. В принципе, застройщик, насколько я владею информацией, готов заплатить ту сумму, на которую человек мог бы купить равноценную квартиру. Но часто бывает так, что люди хотят получить еще и моральную компенсацию. Это один из основных мотивов высоких цен на недвижимость.

Как профессиональный риэлтор, могу сделать свой прогноз. В центре Алматы рост цен, хотя и не столько интенсивный, каким был до последнего времени, будет продолжаться до августа следующего года, а потом ценовой рост остановится, так как темпы строительства несколько спадут. Квадратный метр жилья, по моим прогнозам, в центре будет доходить до 3-3,5 тысячи долларов за квадратный метр за вторичное жилье и пять тысяч - за первичное.

Р. S. Прогнозы, как известно, дело неблагодарное. Впрочем, поживем - увидим, как будет раскупаться жилье по пять тысяч долларов за квадратный метр. А мы в свою очередь готовы продолжить тему, приглашая к разговору заинтересованных в этом лиц.

Галия ШИМЫРБАЕВА

№ 194 (25165) 18.08.2006