Цены на жилье в Алматы, которые, казалось бы, и так преодолели все разумные пределы, продолжают свой рост. А жесткие условия ипотеки требуют от потенциальных покупателей недвижимости достаточно высокого уровня дохода. В результате многие соотечественники уже не надеются на приобретение в ближайшем будущем собственного угла. Единственным выходом для них стала аренда

Алматы – привлекательный город для жизни, отдыха и работы. А с созданием в южной столице центральноазиатского Регионального финансового центра (РФЦА) будет дан еще один толчок развитию бизнеса в южной столице. Уже начато строительство офиса РФЦА, а это около 30 зданий общей площадью более 1 миллиона квадратных метров. Город потребует новых рабочих рук и квалифицированных специалистов, которые будут задействованы в самых различных секторах, начиная от сферы обслуживания и заканчивая непосредственно финансовым рынком. Трудовые ресурсы южной столицы не безграничны, поэтому вполне логично, что потребуется привлечение специалистов как из-за рубежа, так и из других городов Казахстана. Но вот на вопрос, где все они будут проживать, однозначного ответа нет.

Кроме того, не стоит забывать, что в Алматы находится множество вузов и ежегодно сюда приезжают поступать студенты со всего Казахстана. А стабильный экономический рост последних лет дает основание молодым алматинцам с оптимизмом смотреть в будущее, и они с каждым годом все охотнее вступают в брак и заводят детей. О чем говорит как рост числа регистрируемых в Алматы браков, так и возросший уровень рождаемости. В общем, молодые алматинцы активно создают новые семьи и хотят жить в отдельных квартирах. Но когда даже хорошая однокомнатная квартира в более или менее приличном районе стоит порядка 70 тысяч долларов, решить жилищную проблему непросто.

Еще года три назад алматинцы, не имеющие собственного жилья, искали ответ на вопрос: что выгоднее – ипотека или аренда? Но сейчас брать ипотечные кредиты многим не позволяет уровень дохода. Так, если рассчитать размер выплат по ипотеке на кредитном калькуляторе, представленном на сайте одного из ведущих казахстанских банков, получается, что ежемесячная выплата за ипотечный кредит на покупку однокомнатной квартиры ценой в 70 тысяч долларов составляет 994 доллара. Это из расчета 12,3 процента годовых, первоначального взноса в размере 10 процентов, и при условии, что ипотечный кредит берется на 10 лет. Конечно, можно взять ипотеку на 20 лет и выплачивать "всего" по 772 доллара (под 12 процентов годовых), но тогда размер общих выплат, в конечном итоге более чем в два с половиной раза превысит стоимость квартиры и составит более 192 тысяч долларов!

А у многих ли алматинцев, уровень зарплат такой, что они могут позволить себе ежемесячно относительно безболезненно расставаться почти с тысячей долларов? Подавляющему большинству казахстанцев ипотечное бремя не по силам. Высокооплачиваемым топ-менеджерам и успешным бизнесменам выгоднее купить квартиру. Остается лишь малочисленный средний класс, да и то, смотря с каким уровнем дохода относить к этому классу. Скажем, 1200 долларов в месяц вроде бы и неплохой доход, вполне соответствующий представлениям об алматинском среднем классе. Но молодой человек с таким доходом не может позволить себе ежемесячно отдавать тысячу в месяц за кредит и жить на двести долларов в месяц. Ипотека хороша лишь для тех, кто уже имеет деньги на большую часть взноса за квартиру.

Именно поэтому вынужденным ответом для многих становится аренда. Но сейчас рынок аренды находится по большей части в тени, и слабо контролируем. Чтобы вывести его на новый уровень развития, в Казахстане готовится к принятию закон, касающийся арендного жилья. Его суть заключается в том, что частным инвесторам разрешено будет инвестировать в строительство домов, квартиры в которых затем будут не продаваться, а сдаваться в аренду. Государство же с помощью различных льгот и преференций будет стимулировать предпринимательскую деятельность такого рода.

Арендные, или, как их еще называют, "доходные" дома могут стать выходом из положения для многих соотечественников, не имеющих собственного жилья. Ведь сейчас мобильность казахстанцев нарастает как в масштабах Алматы, так и в Казахстане в целом. В некоторых динамично развивающихся казахстанских регионах не хватает квалифицированных трудовых ресурсов, в других, напротив, имеются рабочие руки, которым не удается найти подходящую работу. Поэтому люди все чаще переезжают из одних городов в другие, где более развиты бизнес и производство, активны потребители. Большое количество казахстанской молодежи не хочет жить в мелких населенных пунктах и стремится в крупные города, где жить веселее и можно рассчитывать на более высокий уровень оплаты труда. В общем, внутренняя миграция набирает обороты, и в Казахстане формируется социальная прослойка "новых кочевников". Сегодня они готовы переехать, скажем, из Талдыкоргана в Алматы, где зарплаты выше, а жизнь насыщеннее. Завтра отправиться в столицу, а послезавтра, скажем, на запад Казахстана.

Если же смотреть в масштабах отдельно взятого города, в частности Алматы, то при существующих высоких ценах на недвижимость постоянно растет число тех, кто не может позволить себе покупку собственного жилья. Они вынуждены арендовать квартиры, и передвигаться из одного района города в другой, подыскивая арендную жилплощадь по своим возможностям и потребностям. Это тоже своего рода "новые кочевники". И в общем-то в таком образе жизни нет ничего страшного, ведь во многих странах мира значительная часть населения не имеет собственного жилья, а живет в арендованных квартирах и домах. Например, в США на долю арендного жилья приходится свыше 30 процентов жилищного фонда, в Швеции – около 40, в Латвии и Эстонии – около 55, а в Германии – 60 процентов.

Правда, современные казахстанцы, в отличие от тех же немцев, в большинстве своем нацелены на покупку собственного жилья. Но реально уровень дохода не позволяет многим соотечественникам стать собственниками недвижимости. Особенно в таких "дорогих" городах, как Алматы и Астана. Ведь как бы ни улучшалась наша жизнь и ни росли зарплаты, недвижимость все равно дорожает быстрее. А значит, мало просто сокрушаться по поводу высоких цен на жилье, нужно искать пути решения проблемы. А она в данном случае в том, как обеспечить жильем всех, кто в нем нуждается. Ответом на этот вопрос как раз и может стать развитие арендного жилья. Но сначала давайте посмотрим, какова же ситуация на арендном рынке южной столицы сегодня.

Арендное настоящее

Алматинский арендный рынок активно развивается, но спрос на нем все равно превышает предложение. Такая ситуация, естественно, способствует росту арендных ставок. К тому же цены на аренду недвижимости находятся в прямой зависимости от цен на квартиры в целом. Растет продажная цена жилья за квадратный метр, растет и стоимость аренды.

Президент Ассоциации риэлторов Казахстана Александр Ким: Наибольшим спросом на рынке арендного жилья пользуются недорогие однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Если объявление о сдаче такого жилья попадает в газеты, то на следующей день оказывается, что квартира уже сдана. И это несмотря на сумасшедшие цены. Аренда однокомнатной квартиры, которую два-три года назад можно было снять за 100–150 долларов в месяц, сейчас стоит 250–300 долларов. Ниже цен в городе просто нет. При этом за минимальную стоимость можно подыскать лишь квартиру в самых дальних районах города, в старых так называемых "хрущевских" домах, и с простейшим ремонтом. Люди, которые получают 400–500 долларов, а это, заметьте, зарплаты выше среднего уровня, тем не менее вынуждены снимать именно такое жилье. Это в основном студенты, молодые семьи и молодые специалисты, которые не могут позволить себе покупку квартиры. А также не могут, или не хотят взваливать на себя ярмо ипотеки. Они вынуждены арендовать жилье по существующим баснословным ценам.

Самый высокий спрос на квартиры в центре Алматы. Деловая жизнь сосредоточена в центре города, а добираться из спальных районов к своим офисам становится все сложнее. Наверное, большинство алматинцев заметили, что этой осенью на дорогах творится что-то невообразимое, и пробки в "часы пик" уже стали обычным для нас явлением. Но найти арендную квартиру хотя бы недалеко от центра города – это проблема вдвойне.

К тому же на рынке недорогого жилья практически все арендные квартиры перехватываются посредниками, прежде всего так называемыми "серыми" маклерами. Постоянные обитатели перекрестка Кунаева – Макатаева, прозванного в народе "сиротским углом", это давно уже не владельцы квартир, желающие сдать свою недвижимость в аренду, а маклеры и посредники. Сдавать квартиры через них высокий риск для арендодателей. Посредники часто арендуют недорогие квартиры у владельцев на более-менее продолжительный срок и пересдают их помесячно, посуточно или по часам. Заниматься посуточной сдачей квартиры в два-три раза выгоднее, чем работать с долгосрочной арендой.

Рынок краткосрочной аренды в Алматы достаточно развит, так как в городе катастрофически не хватает гостиниц и отелей с приемлемым соотношением цены и качества. Уровень комфорта в большинстве гостиниц не соответствует установленным за проживание в них ценам. Если же в гостинице делается хороший ремонт и создается некое подобие уюта, то цена начинает зашкаливать за 50–60 долларов в сутки за стандартный номер. А квартиру на сутки можно снять в среднем за 2,5–5 тысяч тенге, в зависимости от района, количества комнат, уровня ремонта и обстановки.

Кстати, множество посуточных квартир предлагается в центре города, что удобно приезжим. Но не только они претендуют на такие квартиры. По часам и посуточно жилье активно снимают также парочки, которым уединяться в гостинице дорого, либо в отелях не нашлось свободных мест. Деловая активность в городе нарастает, и в более-менее приличных и относительно недорогих гостиницах зачастую бывает стопроцентная заполняемость стандартных номеров.

Квартиры на вечер и на ночь также периодически арендуют компании не слишком состоятельных студентов для своих молодежных вечеринок. Стоимость аренды, поделенная на всех, и принесенные с собой закуски и напитки позволяют организовать посиделки с гораздо меньшими затратами, чем потребовалось бы на поход в кафе и ночной клуб. Кроме того, с таких вечеринок не нужно добираться до дома, и желающие остаются ночевать на съемной квартире.

Высокий спрос на посуточную и почасовую аренду вымывает с рынка значительную часть арендных квартир, которые могли бы снять на долгий срок иногородние студенты, молодые семьи и молодые специалисты, и способствует поддержанию высоких цен. К тому же владельцы квартир рискуют в конечном счете получить свою жилплощадь назад в весьма плачевном состоянии. Случаи, когда квартира сдается приличному с виду молодому человеку или девушке, а затем в ней квартируют посуточно совершенно разные люди, встречаются сплошь и рядом. Поэтому многие из тех, кто раньше сдавал свои квартиры, сейчас предпочитают этого не делать. Есть и другие причины, заставляющие владельцев квартир отказываться от бизнеса на сдаче квартир в аренду.

В наиболее тяжелые годы переходного периода к рынку, когда с рабочими местами было сложно, закрывались организации и предприятия, шли сокращения, а цены на продукты и предметы первой необходимости, напротив, ползли вверх, алматинцы сдавали свои квартиры (сами переезжая к родственникам, или снимая квартиры меньшей площади), чтобы как-то обеспечить себя и продержаться на плаву. С экономическим ростом страны и увеличением зарплат у многих такая необходимость отпала. Не все стремятся сдавать и свои инвестиционные квартиры. Цены на недвижимость растут достаточно бурно, и инвесторы и без сдачи своих квартир в аренду чувствуют себя неплохо. Некоторые не хотят сдавать квартиру, чтобы не делать ремонт после арендаторов. Другие используют квартиры для того, чтобы время от времени размещать в них своих друзей и родственников из других городов и стран. Создается дефицит арендных квартир на рынке, и поиск подходящего жилья требует времени, сил, упорства и определенной доли везения.

Коренной алматинец Андрей Симонов летом 2004 года продал свою двухкомнатную квартиру ниже ЦУМа за 37 тысяч долларов, но пока копил на то, чтобы приобрести жилье большей площади, цены подскочили вверх, и теперь он вынужден арендовать квартиру для своей семьи. "Два года назад мы арендовали двухкомнатную квартиру без мебели в Самале за 300 долларов, – рассказывает Андрей Симонов, – хотя можно сказать, что нам просто повезло, так как в то время ниже 500 долларов в том районе подобное жилье уже не сдавалось. Год назад удалось снять двухкомнатную в "Орбите" за 300 долларов. К сожалению, мы договорились только об аренде сроком на год, так как все это время надеялись купить собственное жилье. Но цены за минувший год еще выросли, и накоплений на покупку квартиры опять не хватает. Сейчас мы снова в поиске. Пока самое дешевое, что удалось найти по объявлениям, это квартира за 400 долларов в "Тастаке" в далеко не лучшем состоянии. На первый взгляд, объявлений о сдаче квартиры в аренду множество, а начинаешь звонить – либо она уже сдана, либо совсем в плохом состоянии".

Учитывая, что спрос на аренду жилья эконом-класса превышает предложение, некоторые квартиросъемщики соглашаются на постоянное повышение стоимости аренды, но не съезжают с квартир. Скажем, одна знакомая нашего журнала два года назад снимала двухкомнатную на Чапаева – Сатпаева за 250 долларов, затем за 300, а сейчас арендную плату за эту квартиру подняли уже до 550 долларов. И женщина все равно решила остаться на худо ли бедно обжитой жилплощади, так как и к работе близко, и ребенок ходит в школу недалеко от дома, да к тому же неизвестно, удастся ли найти другую хорошую квартиру за меньшую сумму. Например, мы изучили пару сотен объявлений о сдаче в аренду квартир, обращая внимание прежде всего на наиболее востребованные одно- и двухкомнатных квартиры. При этом мы стремились найти недвижимость не очень далеко от центра. Выяснилось, что двухкомнатную квартиру на Абылай хана и Райымбека предлагают снять за 1000 долларов в месяц. На Жарокова – Тимирязева – за 1100. А аренда однокомнатной на Байсеитовой – Курмангазы стоит 700 долларов. Самый дешевый из обнаруженных вариантов – это однокомнатная квартира в панельном доме в микрорайоне "Коктем-3" за 600 долларов в месяц. Все предлагаемые квартиры меблированные, с евроремонтом и бытовой техникой. Все это удорожает арендное жилье, но далеко не всем необходимо.

В условиях дефицита предложений, некоторые арендаторы идут даже на то, чтобы сделать в квартире ремонт за свой счет. Глава молодой семьи Галымжан Дуйсенов: Изучив объявления об аренде, внутренне мы смирились с тем, что арендовать квартиру придется за 500–600 долларов. Но через знакомых услышали, что на Калинина – Фурманова сдают однокомнатную квартиру с большой кухней всего за 400 долларов. Оказалось, что квартира настолько в плохом состоянии, что без ремонта жить в ней невозможно, но хозяева его делать не хотят. Мы согласились сделать ремонт за свой счет, за что в первый месяц аренды с нас пообещали взять лишь 300 долларов. При этом нам все равно пришлось поучаствовать в конкурентной борьбе за право арендовать эту квартиру. В течение одного дня хозяйка успела пообещать сдать квартиру нам, а хозяин – взять залог с какого-то мужчины. Пришлось уговаривать и давить на то, что мы молодая семья с трехлетним ребенком, алматинцы, аккуратные, ведем размеренный образ жизни и не устраиваем шумных гулянок. В общем, доводы подействовали, правда, залог, взятый с молодого человека, пришлось компенсировать тоже нам. Кстати, косметическим ремонтом дело не обошлось, и нам пришлось менять в квартире смесители, переваривать трубы, чтобы поставить стиральную машинку, покупать плиту.

Ситуация на рынке дорогого арендного жилья несколько отличается от положения в секторе аренды недорогих квартир. В элитном сегменте рынка наблюдается паритет спроса и предложения. Но, по словам представителей Ассоциации риэлторов Казахстана, в последнее время большое количество элитных квартир простаивает и своих арендаторов не находит. Несмотря на это, цены на элитное арендное жилье все равно очень высокие, хотя и растут не столь быстрыми темпами, как стоимость аренды квартир эконом-класса. По сравнению с прошлым-позапрошлым годами, они выросли процентов на 20.

Условно сдаваемые в аренду квартиры можно разделить на эконом-, бизнес- и элит-класс. Но границы между двумя последними категориями жилья несколько размыты. Ведь и застройщики зачастую позиционируют свое бизнес-жилье как элитное. Минимальная цена и на аренду квартиры бизнес-класса, и на элитную жилплощадь начинается от тысячи долларов в месяц. Аренда стандартной двухкомнатной квартиры бизнес-класса обойдется в 2 тысячи долларов в месяц. Цена же ежемесячной аренды элитных квартир доходит до 5 тысяч долларов. Такие квартиры предполагают наличие парковки или подземного гаража в доме, огороженную территорию, качественную отделку квартиры, добротную и достаточно дорогую мебель и хорошую бытовую технику. В отдельных случаях цена аренды элитных квартир, расположенных, скажем, в пентхаусе, может доходить до 10 тысяч долларов. Но такую сумму нельзя назвать типичным размером арендной платы, это скорее исключение. Элитные квартиры, как правило, снимают компании для своих менеджеров высшего звена, в основном для иностранцев. За счет этого арендный рынок дорогого жилья более цивилизован, чем сектор аренды жилья эконом-класса. Девяносто процентов сделок осуществляется на нем через официально работающие риэлторские агентства.

Арендное будущее

У законопроекта об арендном жилье, который готовится к принятию в Казахстане, по сути два основных направления. Согласно одному из них владельцами доходных домов должны стать частные инвесторы или компании, которые будут вкладывать средства в строительство жилья и управление им, а затем получать доход от аренды. Кстати, в Алматы уже существуют прецеденты, когда компании владеют подъездами или даже целыми домами, а квартиры в них сдают своим сотрудникам. Но примеры эти единичны. В перспективе же это могло бы стать распространенной практикой и упростило бы для компаний проблему приглашения на работу иногородних специалистов. Но это только один из плюсов появления арендного жилья. В целом же доходный дом во всем мире – это неплохой вид бизнеса. Правда, срок окупаемости вложенных в него средств составляет как минимум 5–7 лет. Зато потом деньги приносят владельцам постоянную и стабильную прибыль. Государство при этом получает от арендодателей налоги, которые сегодня большинство владельцев арендных квартир не платят. А квартиросъемщики, в свою очередь, получают арендную жилплощадь по приемлемым ценам и защиту от различных махинаций серых маклеров в виде официальных договоров об аренде. Но это то, как должно быть в идеале. А сумеем ли мы все это успешно осуществить на практике, пока неизвестно.

Александр Ким: Вопрос в том, насколько заинтересуются арендным жильем потенциальные инвесторы. Сейчас на этапе возведения забора вокруг стройки застройщики уже начинают продавать квартиры. И в этом случае вложения в строительство окупаются быстро, а норма прибыли солидная. Но тот ажиотаж, который существует сейчас на алматинском рынке недвижимости, нельзя бесконечно подогревать. К тому же есть инвесторы, которые специализируются на длинных деньгах. Например, для финансирования строительства арендного жилья можно было бы привлекать средства пенсионных фондов. И, конечно, у государства должны быть рычаги, чтобы исключить вероятность того, что жилье будет строиться как арендное, а затем продаваться. Предполагаются также различные методы стимулирования инвесторов, желающих вложить средства в арендное жилье. В идеале государство должно выделять земли под строительство арендного жилья, помогать прокладывать инженерные сети, освобождать от некоторых видов налогов. Сейчас в экономике Казахстана благоприятная ситуация. Несмотря на некоторые ограничения АФН, не позволяющие привлекать большое количество средств из-за рубежа, денег в стране достаточно. А вот инструментов, проектов и сфер, в которые их можно было бы инвестировать, как раз не хватает. У тех же банков скопилось достаточно большое количество средств. Конечно, существуют высокодоходные отрасли, но арендное жилье – это стабильный рынок на долгие годы.

Многое будет зависеть и от масштабов строительства арендного жилья. Появление нескольких домов вряд ли поможет сбить существующие на рынке цены на аренду. Во всяком случае, в Алматы дополнительные пару сотен арендных квартир рынок может попросту "проглотить". Опять же важно, сколько инвесторов заинтересуется возможностью вложить свои деньги в доходные дома. Ведь чтобы цена на аренду жилплощади в них установилась приемлемая, необходимо наличие конкуренции.

Впрочем, тут в какой-то степени может помочь второе направление предполагаемого развития рынка арендного жилья. Оно подразумевает, что государство через акиматы будет иметь право снимать квартиры для социально защищаемых категорий граждан. В Казахстане 11 категорий таких граждан, и многие из них не имеют собственного жилья. Если государство выступит перед застройщиками и инвесторами заказчиком арендных домов и затем будет арендовать в этих домах квартиры для социально защищаемых граждан, то, во-первых, это разрядит обстановку на арендном рынке, а во-вторых, будучи уверенными в том, что квартиры однозначно снимет государство, строительные компании и инвесторы охотнее будут осваивать такую новую сферу деятельности, как возведение и содержание арендных домов. Государство также сможет определить некую планку приемлемой стоимости аренды, на которую в некоторой степени будут ориентироваться и другие новоиспеченные владельцы доходных домов.

Пока
>цены на алматинском рынке недвижимости не удалось сбить ни запуском государственной жилищной программы, ни гигантскими объемами строительства коммерческого жилья. Но попытки нормализовать ситуацию со стороны государства продолжаются. И возможно, развитие арендных домов все-таки остановит ценовую гонку на рынке недвижимости и поможет стабилизировать цены. А "новые кочевники" будут знать, что в любом казахстанском городе их ждет место, где они смогут найти себе временное жилье по приемлемой цене. Впрочем, путь от теории до практики и от благих намерений до их осуществления иногда бывает долог и тернист. И насколько успешными и эффективными окажутся предполагаемые нововведения на арендном рынке, покажет время.

Юля Семыкина
Алматы
№18 (179) 27 сентября - 10 октября 2006