После решения проблем о хлебе насущном людей больше всего начинает волновать вопрос жилья. А потому интерес к динамике цен на рынке недвижимости отнюдь не праздный. Данная информация важна и для предпринимателей, и для инвесторов, и вообще в некоторой степени для всей экономики в целом, так как в зависимости от того, что происходит в данном секторе, можно спрогнозировать стремительное развитие целых отраслей народного хозяйства, сообщает правительственная газета Узбекистана "Народное слово".

Чтобы систематизировать данные и выявить тенденции динамики цен на рынке жилья, компания "SKS Consulting" провела исследования, проанализировав этот сектор с 1999 года. Выяснилось, что до конца 2005 года цены были стабильными и увеличивались очень незначительно: общий рост составил в пределах восьми процентов. А в июне 2006 года они выросли в три (!) раза.

Эксперты, а это специалисты риэлторских компаний и кадастровых структур, объясняют рост цен следующими факторами. В любом городе есть приток и отток населения - два конкурирующих обстоятельства. В предыдущие годы отток из столицы шел более интенсивно, но к концу 2005 года он снизился настолько, что приток его превысил. При этом в течение последних 15 лет жилищное строительство в городе шло очень низкими темпами: фактически было возведено сравнительно немного "банковских" домов, построенных "Узжилсбербанком", и несколько домов, возведенных компанией "Габус". Другого жилищного строительства, кроме индивидуальных застроек, в Ташкенте практически не велось. В итоге сложилась ситуация, которая называется исчерпанием первичного рынка жилья.

Другим фактором стала так называемая цепная реакция. То есть недвижимость растет в цене, люди видят, что она растет, начинают срочно скупать, создавая повышенный спрос и тем еще больше стимулируя рост цен.

- Однако, - отмечает директор компании "SKS Consulting" Мурод Абдухакимов, -
>несмотря на то, что в июне этого года цены подскочили в три раза, специалисты прогнозируют, что до конца года они увеличатся еще вдвое. И прогнозы оправдываются. Проследим динамику цен за июнь - октябрь на примере одного из крупнейших районов столицы - Чиланзарского. Он показателен в том плане, что его микрорайоны расположены как в центре города, так и на окраине. Средняя цена предложения однокомнатных квартир выросла с июня по октябрь 2006 года на 115 процентов.

Правда, надо отметить, что однокомнатные квартиры - самая ликвидная часть рынка. Двухкомнатные выросли на 44 процента, трехкомнатные - на 59, четырехкомнатные - на 36 процентов. Цены на пятикомнатные квартиры не отслеживались, так как их мало, соответственно, почти нет в обороте. В итоге на 19 октября в долларовом эквиваленте средняя цена однокомнатной квартиры составляла 19,4 тысячи долларов, двухкомнатная - 15,7 тысячи, трехкомнатная - около 22 тысяч и четырехкомнатная - 28 тысяч долларов США. Темп роста цен на частные дома гораздо ниже. Он также начался с декабря прошлого года и составил к июню около 30 процентов. Это связано с тем, что дома изначально стоили дороже.

Во-вторых, частные дома - это всегда риск: "снесут - не снесут", что также снижает их ликвидность. По количеству объектов недвижимости индивидуальные застройки (участки) в столице составляют в настоящий момент всего восемь процентов от общего объема. Это мало. К тому же в связи с бурной реконструкцией города часть их будет ликвидирована. Оставшиеся начнут быстро набирать в цене, особенно в свете указа Президента о приватизации земельных участков. Интересно исследование рынка жилья и в разрезе кто, что и где покупает. Больше всего предлагается трехкомнатных квартир (39 процентов). На втором месте 4- и 2-комнатные (27-28 процентов). Однокомнатные же в общей массе составляют всего шесть процентов от общего предложения недвижимости.

Если говорить о престижности, то здесь лидерами являются Мирабадский, Мирзо-Улугбекский, Яккасарайский районы. Престижным районом считается тот, где цены на квартиры выше средних по городу. В конце списка находятся Сергелийский и Сабир-Рахимовский районы. Но, как пояснил Мурод Кахрамонович, с точки зрения оценки рынка для инвестиций нельзя недооценивать эти районы. Так, доля Сергели в объеме оборотов жилья на вторичном рынке стремительно увеличивается, и цены там быстро растут. Другое дело, что стартовые цены были ниже, чем в других районах, поэтому и сейчас по сравнению с другими районами они ниже.

Среди покупателей жилья, естественно, преобладают физические лица: 83 процента - это резиденты Узбекистана, 13 процентов - нерезиденты. И надо отметить, что этот слой заметно активизировался и их доля растет. По данным риэлторских контор, 65 процентов физических лиц приобретают недвижимость в пределах до 50 тысяч долларов США. От 50 до 200 тысяч долларов затрачивают 24 процента, а 11 процентов приобретают жилье на сумму, эквивалентную более 200 тысяч долларов.

У юридических лиц доля тех, кто покупает жилье в пределах до 50 тысяч долларов США и доля тех, кто приобретает жилье стоимостью от 50 до 200 тысяч, приблизительно одинаковая. Проведенные исследования, помимо изменений различных показателей на рынке недвижимости, выявили еще один интересный и бесспорный факт: у людей появилось больше денег, которые могут быть направлены на инвестиции в ту же недвижимость. Это, с учетом роста цен, в будущем может послужить толчком к развитию строительной отрасли, а значит, и к активизации в секторе стройматериалов и многих других областей экономики, созданию рабочих мест. Ведь вторичный рынок жилья столицы в том виде, в котором он есть в настоящий момент, быстро себя исчерпает. На сегодня его объем составляет всего несколько тысяч квартир. А это очень мало для такого мегаполиса, как Ташкент. Поэтому все равно в нем начнет развиваться строительство первичного жилья.

Хотя обзор делался по Ташкенту, необходимо констатировать тот факт, что цены на недвижимость растут по всей республике, особенно в Самарканде, Ферганской долине, Ташкентской области, поскольку все они густонаселены, а резерва площадей для новостроек практически нет. Города и так, что называется, уже вышли за определенные ранее границы. Дорожают квартиры и в Карши. Но в целом Кашкадарьинская, Сурхандарьинская, Хорезмская области и Республика Каракалпакстан недонаселены, а отсюда и незначительный рост цен на недвижимость. Отдельная глава исследований была посвящена мошенничеству на рынке недвижимости, поскольку там, где деньги, - там есть мошенники.

Самый большой процент случаев мошенничества с недвижимостью приходится на ситуации, когда один объект продается нескольким людям. Причем покупатели даже не подозревают о существовании друг друга. Поэтому необходимо соблюдать осторожность при столь значительной покупке. Неплохо предварительно собрать информацию и проверить подлинность правоустанавливающих документов на недвижимость.

В столице это можно сделать в 1-й нотариальной конторе, в которой существует база данных о наличии запрета на продажу квартир и в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Главные же рекомендации юристов - все делать по закону, тем более что сейчас уже нет мотивации прятать реальную сумму сделки, как это было раньше, когда при оформлении взимался 10-процентный налог от контрактной стоимости. В этом случае, если покупатель столкнулся с мошенниками, есть вероятность того, что ему будет возвращена реально уплаченная сумма. А лучше переходить на цивилизованное совершение подобных сделок, то есть через риэлторские компании, юристы которых не только проконсультируют, как составить документы, помогут совершить сделку, но и проверят ее законность.

Ольга Непомнящая
12/11/2006