Быть собственником приятно, но нелегко. Пятнадцать лет независимости и существования института частной собственности в Казахстане – это срок в масштабах истории мизерный. Поэтому вполне естественно, что >казахстанцы еще очень далеки от буржуазного понимания собственности, которое в западных странах складывалось даже не десятилетиями, а веками. Но соотечественники с той или иной степенью успешности активно учатся быть собственниками. А это означает не только владеть собственностью, но и пользоваться ею, извлекая выгоду, эффективно распоряжаться и нести за нее ответственность

Сразу стоит сказать, что так уж устроен человек, что скорее готов осознать возможности, которые открывает перед ним собственность, нежели принять на себя определенную долю ответственности за нее. Хотя и свои возможности собственников казахстанцы используют с разной степенью эффективности. Кто-то уже ус­пел лишиться своей единственной квар­тиры, не сумев уберечь ее от интриг род­ственников. А другие имеют на данный момент несколько квартир, которые приносят стабильных доход от сдачи их в аренду. При этом стартовые возможности у этих людей были примерно равными.

Вряд ли кто возьмется утверждать, что массовая приватизация в Казахстане была проведена идеально. Не будем мы сейчас говорить и о тех соотечественниках, которые не всегда следовали букве закона в период первоначального накопления капитала, и поэтому сумели обрасти изрядным количеством собственности. Давайте попробуем посмотреть на массовых современных казахстанских собственников, у большинства из которых основным имуществом является квартира или дом, а в ряде случаев также участок, дача, автомобиль. Как они строят свои отношения с собственностью? Умеют ли использовать ее? Готовы ли защитить?

У рантье жизнь скучна

Лет десять назад, например, однокомнатную квартиру в Алматы можно было купить за 3–5 тысяч долларов. И некоторые казахстанцы, располагавшие такими относительно небольшими деньгами, в то время активно покупали недвижимость. Одни – чтобы сохранить свои сбережения, так как банкам в то время люди не доверяли, а окунуться в мутные воды бизнеса девяностых был готов далеко не каждый. Другие – приобретали квартиры, надеясь их сдавать, хотя десять лет назад жилплощадь снимали в основном иностранцы и только в центральных районах города. Третьи – рассчитывали, что со временем недвижимость все-таки начнет расти в цене. Все, кто покупал в то время квартиры, оказались людьми дальновидными. В выигрыше остались не только казахстанцы, успевшие купить квартиру за несколько тысяч долларов, но и те, кто еще каких-то три-четыре года назад приобретал недвижимость по 30 тысяч долл. Учитывая бешеный рост цен на квартиры в южной столице, сегодня стоимость собственности некоторых в общем-то рядовых алматинцев исчисляется сотнями тысяч долларов. Высокая стоимость жилья поспособствовала появлению в Казахстане даже такой буржуазной прослойки, как рантье.

Новоявленных казахстанских рантье можно разделить на две категории. К первой – относятся люди, которые используют деньги, полученные от продажи квартиры, для получения дополнительного дохода. Своеобразной прибав­ки к пенсии или зарплате. Например, некоторые пенсионеры, дети которых живут отдельно, продали свои большие или расположенные в престижных районах квартиры и приобрели более скромную жилплощадь за меньшую сумму. Оставшиеся деньги они помещают на банковский депозит. Скажем, 30 тысяч долларов, положенные в банк под 11–12 процентов годовых – это порядка 300 долларов в месяц, которые являются неплохим подспорьем.

Вторая категория рантье – это люди, которым в силу тех или иных обстоятельств досталась недвижимость стоимостью в несколько сот тысяч долларов. На ренту от вырученных за нее денег действительно можно неплохо жить. Так, работающая во времена Союза заведующей продуктовым магазином Дария Сыздыкова в свое время сумела приватизировать свою отдельно стоящую торговую точку вместе с прилегающей территорией (земля по закону была взята в долгосрочную аренду у государства), и два года назад продала собственность за 300 тысяч долларов. "Положенные на банковский депозит 300 тысяч долларов – это почти три тысячи в месяц, которые позволяют мне комфортно жить. Я не работаю, но при этом у меня еще получается помогать детям", – рассказывает Дария Сыздыкова.

Некоторые казахстанцы, у которых на руках оказался капитал от продажи собственности, не готовы ограничиваться невысоким банковским процентом, и на свой страх и риск отдают деньги в управление различным фирмам без оформления каких-либо документов. Такой метод получения дохода у нас достаточно популярен, хотя и очень рискован. Например, одна из фирм, неофициально привлекающая деньги казахстанцев в качестве оборотных средств, работает с казахстанскими фермерскими хозяйствами. Фирма постоянно скупает за наличные деньги у фермеров продукцию, но кредит под свой недостаточно прозрачный бизнес ей получить сложно. А рисковые казахстанцы, как правило, по рекомендации готовы доверить ей свои сбережения. Фирма, о которой мы говорим, большой доходности не обещает. Но прибыль из расчета 20 процентов годовых, которая выплачивается ежемесячно – это все равно выгоднее, чем банковский депозит. От 60 тысяч, которые вложили в эту фирму наши знакомые, они каждый месяц получают тысячу долларов уже в течение трех лет. Но что будет с их сбережениями завтра, никто точно не знает.

Сейчас в Казахстане существует и такая альтернатива депозитам и рискованным вложениям денег без документов, как Паевые инвестиционные фонды (ПИФы). На Западе они появились более ста лет назад, и сегодня вложение средств в них – весьма популярный способ приумножения капиталов. Первые ПИФы в Казахстане были зарегистрированы в 2004 году управляющей компанией "Компасс", но они не рассчитаны на работу со средними и мелкими инвесторами. Минимальный уровень входа в эти фонды составляет 100 тысяч долларов. По мнению руководителей первых казахстанских ПИФов, общий экономический фон в стране предполагает наличие достаточно большого количества людей с высоким доходом, которые вкладывают деньги в покупку автомашин и недвижимости, банков­ские депозиты, где уровень доходности стабилен, но невысок. По оценке представителей компании "Компасс", на момент создания первых отечественных ПИФов депозитарная база казахстанских банков второго уровня составляла порядка 3 миллиардов долларов частных вкладов, и две тре­ти из них составляли депозиты на сумму свы­ше 100 тысяч долларов.

ПИФы бывают различного типа (закрытые, интервальные, открытые), но в большинстве своем они предлагают уровень доходности на порядки выше, чем банки. При этом деятельность управляющих ПИФами компаний строго регулируется и контролируется государством в лице АФН, а также банками-кастодианами, на специальном счете которых хранятся средства пайщиков. К тому же любая управляющая компания, независимо от типа ПИФа, регулярно отчитывается перед своими инвесторами о текущих делах. Сейчас в Казахстане уже несколько десятков ПИФов, в большинстве из которых высокая минимальная сумма вложений. Но существуют и фонды с минимальным порогом входа 500 тысяч тенге, что уже доступно многим среднестатистическим казахстанцам. Пай в некоторых казахстанских фондах приносит чистую прибыль в размере 30–35 процентов годовых.

Есть также казахстанцы, предпочитающие не продавать свои квартиры, а сдавать их. Некоторые алматинцы сдают по две-три квартиры и, получая арендную плату, также могут не думать о теплом месте с хорошей зарплатой. Быв­ший частный предприниматель Алишер Юсупов рассказывает: "Кроме той квар­тиры, в которой я сейчас живу, в свое время мне удалось приобрести за 10 тысяч долларов трехкомнатную в микрорайоне "Орбита". Последнее время я сдавал ее за 400 долларов в месяц, но недавно сделал ремонт и теперь сдал уже по 800 долларов. Кроме того, я устал заниматься своим хлопотным бизнесом – кафе в районе алматинской барахолки. Я сдал помещение кафе вместе с мебелью и оборудованием за 3 тысячи долларов в месяц. Пока буду просто отдыхать. А денег, получаемых за аренду, мне вполне хватит, чтобы поддерживать привычный уровень жизни".

И все-таки жизнь рантье в Казахстане достаточна скучна. На Западе люди, живущие на ренту, путешествуют, изучают искусство и науки не для получения документа об образовании, а просто в свое удовольствие. У нас несколько другой менталитет, и все это пока не слишком распространено. Хотя существуют отдельные примеры, когда казахстан­ские рантье увлекаются написанием картин, так сказать, для души или, по западному примеру, путешествует. Но сумевшие обрасти капиталом и собственностью – в большинстве своем натуры деятельные. Поэтому есть случаи, когда даже неплохо обеспеченные люди, для которых зарплата не слишком важна, стремятся работать. Кто-то пытается при­строиться в администрацию перспективных казахстанских спортивных клубов, потому что им это просто интересно. Другие идут на невысокие зарплаты чиновников, так как, имея стабильный доход, хотят получить и власть. Впрочем, такие ситуации нельзя назвать типичными – в восточном обществе власть традиционно конвертировалась в собственность, а не наоборот.

Для многих казахстанцев собственность стала стартовым капиталом для развития малого и среднего бизнеса. Когда закончились дикие времена невозвратных кредитов, и банки перешли на цивилизованные формы работы, получить кредит можно было только на развитие бизнеса. Начальный бизнес не кредитовался, но зато выдавались кредиты под залог недвижимости. И квартиры, выставленные в качестве залога банку, для многих начинающих предпринимателей стали спасением. Те, кто преуспел в своем небольшом бизнесе (а таких немало), не только не потеряли собственность, но и приумножили ее, и на сегодняшний день имеют магазины, кафе, парикмахерские салоны, химчистки и так далее. То есть вклад частной собственности в процесс формирования в Казахстане прослойки мелких буржуа достаточно весом.

Квартирный вопрос нас испортил?

Эффективное управление собственностью и умение ее защищать – это сложный процесс, которым на Западе в основном занимаются профессионалы. У нас же профессиональные структуры, по­могающие управлять собственностью, не развиты, а самим собственникам не хватает юридической грамотности. В резу­льтате вокруг собственности, и прежде всего выросшей в цене недвижимости, возникает очень много споров, разбирательств и интриг.

В Алматы на сегодняшний день порядка 350–400 частных нотариусов, к которым ежедневно приходят десятки клиентов. И большинство вопросов, по которым казахстанцы обращаются в нотариальные конторы, так или иначе связаны с собственностью. Частный нотариус Айжан Таурбаева: "Казахстанцы уже почувствовали себя собственниками, но многие пока так и не разобрались в тонкостях, связанных, например, с наследством, дарственными, оформлением сделок купли-продажи, разделом имущества при разводе. Основные споры возникают вокруг недвижимости. Времена, когда квартиры оставлялись при разводе бывшим женам с детьми или уступались одними наслед­никами другим, уже в прошлом. Сейчас лю­ди, фигурально выражаясь, сходят из-за недвижимости с ума. Они строят друг другу козни, плетут интриги и готовы бороться за подскочившие в цене квартиры любыми путями".

Казахстанцы еще не пережили пик раздела наследства, и пока не все задумываются о том, кому достанется их собственность. Не известно и то, сумеют ли подрастающие наследники эффективно распорядиться тем, что нажили родители. У молодого поколения сильны потребительские настроения и желание тратить. Поэтому существует риск, что сколоченное родителями состояние будет не приумножено, а растрачено. Хотя молодые люди, которым квартира досталась не по низким ценам десятилетней давности, и не в ходе приватизации, а, например, на кабальных условиях ипотеки, относятся к соб­ственности очень бережно. "Далеко не все казахстанцы среднего поколения зна­ют, что, скажем, при разводе супруг (супруга) имеет право на 50 процентов всей собственности, приобретенной в браке, – будь это автомобиль или промышленная база. А многие молодые люди, сами зарабатывающие на квартиры, уже сейчас неплохо подкованы юридически. Они специально приходят к нам, чтобы уточнить, будут ли их вторые половины иметь право на квартиру, если их прописать в ней. И успокаиваются, узнав, что приобретенная до брака квартира при разводе не делится", – рассказывает юрист компании "КазЮрГрупп" Светлана Чернова.

Не секрет, что в Казахстане активно развивается институт "токал". При этом официально многоженство в стране не разрешено, и многих волнует, как урегулируются вопросы наследования, если у человека фактически две семьи. Работники загсов рассказывают, что в послед­ние годы возросло количество детей, которых при регистрации оформляют на родителей, не состоящих в браке. Во многих случаях это как раз та ситуация, когда мужчина записывает на себя ребенка, так сказать, младшей жены. Не все при этом задумываются о проблеме раздела собственности, которая рано или поздно возникнет. На самом деле, казахстанские законы таковы, что дети, рожденные и в законном браке и вне его, в равной степени имеют право на наследство. Кстати, даже если ребенок не был оформлен на своего отца, в суде вопрос отцовства доказывается посредством свидетельств соседей и знакомых, которые подтверждают, что мужчина гулял с ребенком, проводил определенное время в квартире его матери, встречал ее из роддома и так далее.

В Казахстане существует наследование по закону и по завещанию. Но при этом завещания составляются у нас не так, как в большинстве западных стран, где можно оставить собственность кому угодно. Если гражданин хочет завещать коттедж, скажем, своей любовнице, а с ним при этом проживают несовершеннолетние дети, то вне зависимости от содержания завещания, они имеют право на свою долю наследства. Размер его определяется судом, но не может быть меньше 50 процентов от того, что причиталось бы наследникам по закону, если бы не было составлено завещание. А дети наряду с супругом (супругой) и родителями – это наследники первой очереди. По закону у нас шесть очередей наследников. Ко второй очереди относятся родные братья и сестры, внуки, дедушки и бабушки. Третья очередь – это дяди и тети. В четвертую очередь входят родственники до шестой степени родства. При этом приоритетное право на наследство имеют родственники с более близкой степенью родства. Пятая очередь – отчим, мачеха, сводные братья и сестры, прожившие с собственником более 10 лет. А шестая очередь – это иждивенцы, находившиеся на содержании у собственника. Сроки вступления в наследство в Казахстане не ограничены, и наследники могут заявить о своих правах и спустя годы.

Чтобы оградить родственников от споров вокруг недвижимости и судов, некоторые предпочитают оформлять дарственные. Но наследство – это то, что делится когда-то потом, а дарственная вступает в силу с момента оформления. Часто этим пользуются мошенники, которые обманывают доверчивых и так и не научившихся распоряжаться собственностью пожилых людей. Случаи же когда дарственная на квартиру составляется относительно молодыми трудоспособными людьми или же квартира при покупке оформляется мужчиной, скажем, на свою близкую подругу, по словам нотариусов, становятся все более редкими. Квартира стала слишком дорогим подарком.

"И все-таки казахстанцы еще не до конца испорчены квартирным вопросом и способны на широкие жесты, не типичные для закоренелых собственников, – рассказывает нотариус "КазЮрГрупп" Надежда Белоброд­ская. – Напри­мер, у нас была ситуация, когда мужчина офор­мил ипотечную квартиру на свою подругу, но при этом сам выплачивал взносы по кредиту. Затем пара разругалась, и мужчина подал в суд, чтобы признать сделку купли-продажи квартиры недействительной. Разбирательство длилось три месяца. Мужчина предъ­являл суду свидетелей, которые подтвер­ждали, что взносы по ипотечному кредиту платил именно он. И когда его адвокаты уже практически выиграли суд, наш клиент, посмотрев на бывшую подругу, сказал: "Она такая красивая, пусть квартира остается ей". Но такие случаи редки, и в основном за собственность казахстанцы сейчас предпочитают бороться, а не благородно уступать ее".

Очень часто казахстанцы бывают не достаточно осторожными при оформлении сделок купли-продажи квартир. Нотариус удостоверяет передачу собственности, но не удостоверяет момент оплаты. Поэтому бывает, что договор купли-продажи подписывается при нотариусе утром, а деньги должны передаваться, скажем, вечером. В общем, классическая ситуация: "утром – стулья, вечером – деньги". Существует риск, что покупатель может обмануть продавца, но не все об этом задумываются. Нотариусы, чтобы защитить себя от возможных необоснованных обвинений, ввели негласное правило: если деньги еще не переданы покупателем продавцу, все оригиналы документов передавать продавцу квартиры. В этом случае, не получив денег, продавец может аннулировать сделку. Но не всем приходится иметь дело с профессиональными и опытными служителями Фемиды, поэтому махинации вокруг квартир процветают. Из всего этого можно сделать вывод, что казахстанцам еще нужно учиться и учиться быть собственниками, и поближе ознакомиться с нашим законодательством, регулирующим вопросы собственности.

Полномочия и ответственность

В Казахстане, в отличие от соседней России, социалистический менталитет уже практически изжил себя. Но подсознательно люди, похоже, все еще не уверены в незыблемости собственности. От­сюда и возникающее у многих желание обмануть государство, обхитрить, урвать то, что тебе не принадлежит. Несовершенство законодательства позволило найти в нем лазейки, следствием чего стал р-н "Шанырак", праворульные автомобили, неузаконенные постройки в Алма-Арасанском ущелье, используемые под кафе, и так далее. Между тем институт частной собственности требует четкого и крепкого законодательства. И вполне естественно, что казахстанское за­конодательство будет совершенствоваться, а лазейки в нем – захлопываться. Шаги в этом направлении уже делаются, но, к сожалению, в Казахстане пока не сложился механизм общественного мнения. Поэтому все дискуссии, касающиеся тех или иных законодательных изменений, проходят у нас не спокойно и рассудительно, а с выплеском эмоций и зачастую с абсурдными аргументами.

Чего сейчас только не услышишь, например, со стороны владельцев праворульных машин. И права на собственность их лишают, и отнимают возможность покупать на скудные сбережения дешевые машины и так далее. Но право собственности нельзя воспринимать как возможность делать все, что душе угодно. Часто в качестве примера западного отношения к незыблемости собственности приводится малоэтажное частное владение посреди небоскребов Токио или крошечный скверик в центре Лондона, которые хозяева не хотят продавать и не продают. Но эти примеры единичны, а есть и другие, когда в европейских странах сносятся дома в районах, предназначенных для новой застройки, и ни у кого это не вызывает возмущения. Естественно, их владельцам выплачиваются компенсации, но и у нас собственникам домов, определенных под снос, компенсации выплачиваются. Тем не менее нередко можно слышать, что владельцы получают меньше, чем им хотелось бы.

Понятно, что тут сталкиваются интересы застройщиков, которые, используя административный ресурс, хотят заплатить собственникам как можно меньше. И интересы жильцов, которые, используя эмоциональную составляющую, желают получить как можно большую компенсацию. Истина, вероятно, где-то посередине и ее необходимо искать, а не рассуждать о том, что в Европе подобное невозможно. Напротив, в европейских странах необходимость унификации все понимают, и там нельзя, ссылаясь на право собственности, строить дом этажностью выше, чем предусмотрено в данном районе, а в некоторых странах даже нельзя перекрасить стены своего дома вразнобой с окружающими зданиями. А, скажем, в Швейцарии в многоквартирных жилых домах собственники квартир не должны после 11 часов вечера спускать воду в унитазе, так как шум может помешать соседям. И все эти правила принимают, так как без правил и их четкого соблюдения невозможно эффективное существование и дальнейшее развитие института частной собственности. В понимании же казахстанцев, со своей собственностью можно делать все что угодно, а до чужой и вовсе дела нет. И такое восприятие собственности абсолютно неправильно, так как обладание собственностью это не только права, но и обязанности.

Что же касается пресловутых праворульных машин, с запретом которых часть казахстанцев якобы лишается возможности иметь доступного по цене "железного коня", то это не совсем так. Да, праворульные машины дешевле европейских, так как на них не был введен каталог с указанием минимальной стоимости подержанного авто, исходя из которой устанавливается размер таможенной пошлины. При ввозе в страну "японцев" можно было указывать практиче­ски любую цену и их растаможка обходилась значительно дешевле. Кроме того, в Японии правила эксплуатации подержанных машин строже, чем в Европе. Автомобили быстрее признаются непригодными к эксплуатации как загрязняющие окружающую среду, поэтому цены на автомобильный "секонд-хэнд" в Японии значительно ниже, чем в Европе. Но за ту же сумму, которая была потрачена на подержанного "японца", большинство казахстанцев могли приобрести и леворульную машину. Просто это был бы автомобиль другого класса. У нас же в почете джипы, и именно из соображений престижа, выбирая между компактным городским европейским автомобилем и праворульным внедорожником, предпочтение, как правило, отдавалось последним. Наш менталитет таков, что автомобиль воспринимается не только как средство передвижения, но и как возможность произвести впечатление, выражаясь на сленге – "колотить понты". Поэтому, например, практически любая девушка, решившая пополнить ряды казахстанских автовладельцев, предпочитала какому-нибудь корейскому Getz праворульный японский джип. Но, покупая праворульные автомобили, казахстанцы рисковали, так как естественно, что лазейки в законе рано или поздно должны были закрыться. Унификация – неотъемлемая часть правового общества, и когда-нибудь нужно было принять решение: или мы все ездим на праворульных машинах или все – на леворульных. В стране с правосторонним движением, предназначенным для леворульных машин, принятое решение было единственно логически верным.

Государство намерено развивать институт частной собственности в Казахстане, а значит, казахстанцы должны принять необходимость того, что из собственности нужно не только извлекать блага и выгоду, но и взять на себя определенный груз ответственности. А так как у нас нет сильного института гражданских и общественных организаций, то пока государство должно осуществлять и контроль над соблюдением баланса интересов собственников и общества. Вероятно, модель казахстанского отношения к собственности все-таки будет отличаться от классической западной. У нас в стране синтез Востока и Запада, а значит – свой собственный путь. Мы пока только выстраиваем его, и от каждого конкретного казахстанца во многом зависит, будет ли он эффективным и цивилизованным.

Юля Семыкина
Алматы
№23 (184) 6 - 19 декабря 2006