На одном из сайтов по ипотеке в Узбекистане есть довольно интересное высказывание: "Сможем ли мы оплачивать платежи банку, и кто будет владеть нашими домами? Что нужно сделать, чтобы ипотека работала как везде?", - задается вопросом читатель.

Ипотека, надо сказать, есть заимствование у банка денег для того, чтобы решить самый главный вопрос быта - купить квартиру или дом.

В этой занимательной игре между физическим лицом и кредитным учреждением правила устанавливает банк. Хотя наибольшее влияние на процесс в целом оказывает государство, посредством регулирования деятельности банковской сферы.

Когда речь заходит об Узбекистане, естественно, возникают следующие немаловажные вопросы:

1. Способны ли узбекские банки развивать ипотеку, требующую, как правило, не задействованных в других сегментах экономики активов?

2. Способны ли узбекистанцы обслуживать ипотеку, принимая во внимание тот факт, что их легальные (!) доходы невысоки?

3. Способно ли государство обеспечить в кредитном поле такие условия, чтобы банки имели свободные активы под ипотечное кредитование, а люди зарабатывали достаточно средств, чтобы его обслуживать?

История вопроса

Вообще банковская структура ипотечного направления в Узбекистане была создана в 1996 году. Инструментом проведения ипотечного кредитования стал организованный в то время "Заминбанк".

2005 год стал годом объединения "Узжилсбербанка" и "Заминбанка", на базе которых и создали "Ипотека банк". Тогда данное слияние было инициировано узбекским президентом, подписавшим соответствующее постановление.

Тогда же были описаны все необходимые элементы ипотеки. Так предметом ипотеки могло стать недвижимое имущество, в том числе, здания, сооружения, квартиры в многоквартирных домах, предприятия, иные имущественные комплексы, объекты торговли и сферы обслуживания, а также жилые помещения вместе с земельными участками, на которых они размещены.

Проблемы ипотеки

Узбекские исследовательские центры признают, что
>страна столкнулась с большими проблемами, связанными с развитием ипотечного кредитования. Среди наиболее явных причин необходимо отметить четыре следующие: несовершенство законодательной и нормативно-правовой базы, отсутствие эффективной системы кредитования жилищного строительства и приобретения жилья, недостаточный объем долгосрочных ресурсов, отсутствие у населения достаточных накоплений.

Запуск любого финансового или кредитного инструмента часто связан с довольно сложным переходным периодом. В полной мере это относится и к ипотеке. Для начала необходимо сразу же признать, что ипотека есть дорогостоящее удовольствие, зависящее от многих объективных и субъективных факторов. Так, например, в той же России, где история ипотечного кредитования не меньшая, чем в странах Центральной Азии, до сих пор она считается уделом богатых и успешных.

Как все устроено

Для того, чтобы реально соотнести условия ипотеки в России, Казахстане и Узбекистане, необходимо выбрать одни и те же параметры, накладывая их на условия в этих странах. Итак, берем жилье стоимостью 35 тысяч долларов. Срок погашения ипотеки 10 лет. Для оценки среднего уровня, исключая такие сверхдорогие мегаполисы, как Москва, Петербург, Астана и Алматы.

Одним из самых мощных рычагов регулирования стоимости ипотеки является ставка рефинансирования Центрального банка трех стран.

Российская ставка 10,5 процента (в 2006 году - 11 процентов), казахстанская - 9 процентов, узбекистанская - 16 процентов.

Казахстан.

При средней банковской ставке в 15 процентов (варьируются незначительно) 35 тысяч долларов на покупку недвижимости клиенту в режиме платежа "аннуитет" ипотека обойдется в 460,88 доллара ежемесячно. Необходимо точно представлять, что все 120 месяцев приобретаемое жилье не является собственностью плательщика, а неделимым имуществом банка.

И еще один немаловажный фактор. Чтобы иметь возможность обслуживать такие платежи, необходимо иметь заработную плату минимум в три раза превосходящую аннуитет (в нашем случае 1382,64 доллара в месяц). Общая сумма погашения 110610,32 доллара.

Такое дорогое удовольствие мало кто может себе позволить. Разве что жители более-менее благополучных: финансового центра Алматы, административного центра Астаны, нефтеносных центров Актау и Атырау, - да и то даже не 50 их процентов.

Россия. Стандартные условия ипотеки в России, это залог от 15 процентов стоимости жилья. При этом банки могут выдать после оформления всех документов только 85 процентов от стоимости квартиры. При средней банковской ставке в 10,5 процента (российские банки идут и на такие риски, уменьшая процентную ставку ниже ставки рефинансирования ЦБ) клиенту придется ежемесячно выплачивать 349,43 доллара в течение 10 лет. Общая сумма погашения 83863,91 доллара.

Безусловно, среднестатистический житель России не может себе позволить такую ипотеку. Если применять такой же трехкратный коэффициент выживаемости, какой использовали в случае с Казахстаном, то получим сумму 1048,29 доллара в месяц. При такой заработной плате брать ипотеку относительно безопасно.

Узбекистан. Здесь оценить возможности ипотеки весьма сложно из-за довольно запутанного механизма кредитования. Под коммерческие кредиты залоговое обеспечение часто зашкаливает за 100 процентов. Так как реально ипотека не работает, трудно понять, какую ставку при имеющихся в Узбекистане рисках, запросят кредитные учреждения. Но если абстрагироваться от узбекских реалий, можно сделать весьма приблизительные расчеты.

Итак, при банковской ставке в 22 процента, расчеты показывают, что потенциальному клиенту придется ежемесячно выплачивать 649,97 доллара, а по прошествии всего 10-летнего срока кредитования выложить в общей сложности 155993,03 доллара. Применив процент выживаемости, получим 1949,91 доллара. Такую зарплату необходимо иметь, чтобы позволить себе роскошь занять у банка 35 тысяч долларов по ипотеке.

Реалии

Разумеется, мало кто всерьез думает, что при таких условиях ипотечного кредитования, она может пустить крепкие корни в Узбекистане. При этом необходимо также принять во внимание следующее уточнение. Расчеты произведены без учета ставок услуг, оказываемых банками. Если приплюсовать и эти обязательные расходы, то сумма платежей еще подскочит.

В конце 2006 года узбекский президент издал указ, который должен стимулировать процесс капитализации коммерческих банков.

Согласно документу, кредитным учреждениям предоставляется ряд временных налоговых льгот. В данной связи уместно сказать и о том, что ранее существовавшие преференции по земельному налогу, стимулировали узбекские банки повсеместно строить филиалы и отделения, но так и не решили главную проблему - увеличение капитализации активов.

Получается, что ипотечный проект в Узбекистане в большей степени конъюнктурный вопрос, нежели практический. И сегодня нет никаких оснований думать, что ипотека станет доступной.

Прибалтийские государства, уже вошедшие в Евросоюз, озабочены высокой ставкой по кредитам. Средняя ставка по ним составляет 4-5 процентов годовых.

Среднеевропейская - от 1,2 до 1,5 процента. По сравнению с их заботами, узбекские реалии кажутся просто фантастическими…

Акрам Асроров , специально для Gazeta.kz
30.01.2007,