>За последние несколько месяцев цены на однокомнатные квартиры в столице выросли более чем в два раза. ИА "24.kg" обратилось за комментариями к аналитикам рынка недвижимости Бишкека и специалистам Министерства финансов.

Начало

Первый серьезный скачок цен на недвижимость в Кыргызстане произошел в 2003 году во время военной кампании США в Ираке. Тогда стоимость трехкомнатной квартиры в Бишкеке выросла в среднем с $10 тысяч до $30 тысяч. Деньги в то время все хранили в основном в американской валюте. Война спровоцировала ощутимые колебания курса доллара. Люди забеспокоились, не обесценятся ли их накопления, и стали вкладывать средства в недвижимость. Спрос на жилье резко возрос. Последнее же (или, как сейчас говорят, крайнее) повышение цен началось в августе 2006 года. К настоящему моменту стоимость жилья поднялась более чем на 100 процентов.

Причины. Версия первая

Многие эксперты говорят, что на ситуацию повлияла миграционная политика России. С 1 апреля 2007 года на ее территории будут введены ограничения для иностранных коммерсантов. По разным подсчетам, в России сейчас работает от 250 тысяч до полумиллиона кыргызстанцев, около 100 тысяч из них - в торговле. Бишкекские агентства недвижимости активно продвигают версию, что причина нынешнего повышения цен – возвращение мигрантов на родину.

"Условия диктуют те люди, которые работают в России. Они составляют львиную долю покупателей недвижимости в республике. Зачем мигранты едут работать в Российскую Федерацию? Конечно, чтобы кормить свои семьи. Но те, кому удается заработать какие-то приличные деньги, вкладывают их в покупку квартир", - говорит сотрудник одного из агентств недвижимости.

Как заявила на днях глава Госкомитета по миграции и занятости Айгуль Рыскулова, ожидается, что в Кыргызстан вернутся около 20 тысяч человек. Но многие эксперты склоняются к мнению, что этот показатель будет гораздо выше. Значит, повысится спрос, и, следовательно, вновь поднимутся цены.

Версия вторая

Платежеспособность граждан соседних государств. Как заявил ИА "24.kg" начальник управления государственного долга и активов Министерства финансов КР Эрнис Абдуразаков, "недвижимость настолько выросла в цене, что стала для средних граждан республики уже недоступной". "В чем причины? Многие говорят, что происходит приток иностранного капитала в КР, который сегодня размещается, в том числе, и в недвижимости. Наш рынок жилья не защищен от этой экспансии", - отмечает он.

"Допустим, в соседнем Казахстане произошел скачок цен. Владельцы недвижимости продают ее. Но потом опять вкладывают деньги в жилье, но уже в дешевое. Они прогнозируют повышение цен, а потом продают жилье. Здесь срабатывают моменты спекулятивного характера", - говорит Эрнис Абдуразаков.

Версия третья

В Бишкеке большая часть жилья продается не частными лицами, а агентствами недвижимости. Вывод очевиден: именно они устанавливают цены на рынке. Конечно, анализируя при этом внешние факторы: например, используют все то же возвращение мигрантов в республику.

Сами агентства такую версию отрицают. Как и мнение, что за ними стоят определенные люди, которые регулируют цены на жилье. "Все дело в том, что недвижимость не сосредоточена в руках каких-то определенных предпринимателей. Бизнесмены или просто богатые люди владеют совсем другой недвижимостью – это так называемое "элитное" жилье, гостиничные комплексы. Они пока не в состоянии в силу самой структуры этого бизнеса влиять на политику рынка", - считают сотрудники риэлторских компаний.

Многие аналитики признают, что цены в столице необоснованно высоки и предложение сильно оторвано от спроса. "Странно получается: не спрос провоцирует предложение, предложение как–то само устанавливает цены", - говорят они.

Средняя цена

Вывести ее сложно, потому что стоимость квадратного метра жилплощади колеблется в зависимости от района, проекта, этажности и т.д. Цена однокомнатной квартиры 105-й или 106-й серии доходит до $25 тысяч, двухкомнатной – до $40 тысяч, трехкомнатной - до $60 тысяч. При этом необходимо учитывать, что сокращается разрыв между стоимостью двухкомнатных и однокомнатных квартир. Цена на последние растет быстрее.

Элитное жилье

Квадратный метр так называемого элитного жилья сейчас стоит в среднем уже не $450, как это было 8-10 месяцев назад, а $1000. Цены задирают сами владельцы только потому, что дорожает жилье на вторичном рынке. У покупателей особого желания покупать эти квартиры не было и за $450. Сейчас ажиотажа и подавно не наблюдается.

Нельзя приравнивать однокомнатную квартиру 105-й или 106-й серии и однокомнатную квартиру элитного проекта. Забывая об этом, покупатель часто ориентируется не на цену квадратного метра, а на цену квартиры. В Кыргызстане жилье не метрами покупают, как в России или Европе, а комнатами. Если человек в состоянии позволить себе заплатить $100 тысяч за жилплощадь, ему практически все равно, сколько в ней будет квадратных метров.

Иностранные строительные компании часто заявляют, что готовы строить социальное жилье по цене около $360 за квадратный метр. Сами риэлторы говорят, что недвижимость по таким ценам однозначно на рынке продаваться не будет. Скорее всего, жилье будет привязано к неким структурам, которые его реализуют по "общепринятой" цене.

Иссык-Куль

Тенденция такая же, как и в Бишкеке: цены растут. Как говорят аналитики, подорожание недвижимости там все-таки привязано к ситуации в стране. Рост цен начался потому, что около миллиона туристов побывало в 2006 году на Иссык-Куле. Люди элементарно увидели выгоду, и в действие вступил обычный закон: если появился спрос, значит, и цена растет.

Ипотека

В стране у людей нет возможности покупать недвижимость по таким высоким ценам. Даже при ипотечном кредитовании средняя сумма, которую гражданин должен выплачивать в месяц, - $800. Это явно не те средства, которые может позволить себе среднестатистический кыргызстанец. Подавляющее большинство не сможет позволить себе ипотеку, даже если в месяц придется выплачивать $500 или $600.

Каков смысл ипотеки? Для покупателя он очевиден – вместо того, чтобы всю жизнь обитать в лачуге и копить на квартиру, он просто в ней живет и покупает как бы частями. Банкам это тоже выгодно: жилье покупается дороже, чем стоит на самом деле. Но процентные ставки и малый срок погашения подобных займов у нас не соответствуют реальным доходам населения. Банки работать себе в убыток тоже не собираются. Вот и получается, что пока ипотека все еще оторвана от реальности и тормозит развитие рынка недвижимости.

Дома

Квартиры в Бишкеке в основном типовые: "хрущевки", "сталинки", серийные (104-я, 105-я и т.д.) и два десятка индивидуальных проектов. Дома совершенно не подлежат такой классификации. Мало того, что они много раз достраивались и перестраивались, каждый хозяин вложил в дом душевные затраты. В целом здесь та же тенденция – дома дорожают. Выразить рост в процентах сложно, потому что невозможно уравнять четырехкомнатную квартиру и четырехкомнатный дом.

Однако сказывается подорожавший почти в два раза с 1 января 2007 года газ. Число желающих приобрести дома с газовым отоплением уменьшилось.

Что влияет на цены

Большинство экспертов отмечают наличие психологического фактора. Часто продавцы поднимают цену на жилье вне рыночной ситуации. Сегодня можно найти стандартную однокомнатную квартиру 105-й серии за $40 тысяч. Никто не гарантирует, что владельцам заплатят такие деньги. Но на волне квартирной истерии все возможно.

Этим и пользуются агентства недвижимости. Вот один из самых распространенных случаев. Покупатель посмотрел квартиру за $30 тысяч. Подумал два дня, обратился к продавцу и узнал, что стоит она уже $35 тысяч. Платить столько он не хочет, но через неделю обнаруживает, что за нее просят уже $40 тысяч. Тогда он бежит и покупает жилье за $30 тысяч, которое две недели назад за эту цену брать бы не стал.

Как ни покажется странным, но политическая и экономическая ситуация мало влияют на рынок недвижимости. Эксперты говорят, что события 24 марта 2005 года на ценах не отразились. Никакого падения не было, было "засыпание" рынка: прекратились все сделки. Невозможно было говорить ни о росте, ни о снижении цен.

Причина в том, что основными владельцами недвижимости являются люди, которые получили квартиры еще в советское время (70 процентов всех собственников). Как такового рыночного отношения к недвижимости у них быть не может. В связи с событиями в ноябре 2006 года у риэлторов даже появилась шутка: происходящее в Кыргызстане часто называют цирком. В цирке места, которые ближе к арене, – всегда дороже. Чем интереснее представление, тем дороже билеты.

И, пожалуй, одна из главных причин, толкающих цены вверх: в столице рынок недвижимости очень ограничен. Жилищное строительство не велось лет 10-12, в итоге спрос значительно превышает предложение.

Чего ждать

В этом вопросе мнения всех экспертов сходятся: только одного – дальнейшего повышения.

Игорь ГОРБАЧЕВ
16/02-2007