Рынок недвижимости в Алматы обрушился - есть серьезные основания для данного заключения
Нурлан АБЛЯЗОВ
27 апреля, 2007
http://www.nechtokz.com/ru/publications/70/

Есть серьезные основания говорить: обрушение рынка недвижимости в Алматы произошло.

"Месяц назад нам давали за этот офис 6.5 млн. долларов и у нас было два покупателя. Сегодня - после оформления нами всех соответствующих бумаг - эти же два покупателя предлагают максимум 4 млн.", - сказал участник сделки по продаже недвижимого объекта в Алматы 26 апреля.

6.5 млн. и 4 млн. отличаются на 40%. Всеми признаваемый перегретый характер рынка недвижимости в Алматы дал-таки результат: рынок явно перевалил за точку максимума и стремительно скатывается вниз.

Один известный экономист в этой связи обратил наше внимание на прозвучавшее на этой неделе требование премьер-министра Масимова запретить продажу земель в Алматы и Алматинской области "до особого распоряжения".

"Несмотря на аргументы премьера по запрету продажи земель, я рассматриваю это решение прежде всего именно как еще одну попытку поддержать рынок недвижимости", - сказал он. - "Искусственно сократить предложения на рынке, где и так падает спрос - вот ключ к пониманию."

"Решение о создании СПК Жетiсу, которая будет оперировать также в Алматы и области, с передачей ей широкого спектра значительных материальных ресурсов, включая земельные участки, должно было бы также немедленно привести к скачку уровня цен в Алматы! - но этого же не происходит. Явно - рынок недвижимости делает глубокий нырок вниз", - добавил он.

"Основанием заоблачных цен на недвижимость в Казахстане в целом, а в двух его столицах в особенности, является, в свою очередь, банковская пирамида", - сказал другой казахстанский экономист.

В этой связи обращает на себя внимание призыв правительства ограничить внешние заимствования для банков второго уровня.

"Мы ведем непростой, но конструктивный диалог с нашими банками, нашими субъектами, которые производят заимствования за рубежом. Конечно, цифра, говорящая о том, что займы приблизились или превысили ВВП, тревожная", - сказал премьер-министр страны Карим Масимов на этой неделе и тут же добавил - "С другой стороны, если риски управления будут сопоставимы, то в этом ничего страшного нет."

Глава национального Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций призывал ограничить внешние заимствования в конце прошлого года.

Обвал на рынке недвижимости, о котором мы сегодня свидетельствуем, немедленно приведет к серьезнейшему банковскому кризису.

"Настоящее положение банков второго уровня в Казастане предельно неустойчиво", - сказал один авторитетный бизнесмен, тесно связанный с рядом финансовых и нефтяных предприятий в Казахстане. "Их может свалить любое мало-мальски серьезное происшествие в финансовом секторе."

*****

Рынок недвижимости в Алматы: анализ данных от рилтора показывает двукратное падение спроса с января по апрель 2007
Нурлан АБЛЯЗОВ
28 апреля, 2007
http://www.nechtokz.com/ru/publications/74

Данные по количеству заявок на покупку квартир и особняков в Алматы от одной из ведущих риэлторских компаний города показывают двукратное падение спроса за четыре месяца этого года.

О моей сегодняшней встрече с владельцем и, одновременно, управляющим директором этой риэлторской компании я расскажу ниже. Сейчас приведу два комментария читателей (я сохранил орфографию и синтаксис этих посланий) к моей вчерашней публикации:

28 апреля, 2007 18:18
Trindello: На основании единичного (весьма сомнительного) случая делать далеко идущие выводы непрофессионально! Через неделю пипл разберется, что к чему... Ваш рейтинг обрушился - есть серьезные основания для данного заключения!

28 апреля, 2007 18:54
Карел Маркс: Да, Нуреке, предыдущий коментатор прав. Пожалуй это первое, Ваше произведение от которого пахнет полной не компетентностью и профанацией вопроса. Не пишите больше на эту тему, если хотите сохранить высокий рейтинг и уважение читателя. Начиная с заголовка и до последней строки - мальчишество, какое то. Почитайте "Новое поколение", Амина Джалилова, за вчерашний день и посмотрите, как надо писать на данную тему. Очень взвешенно! Это волнует напрямую многих и многих Ваших читателей. С уважением, Карел Маркс.
Спасибо вам!

Случай, который я привел в своей предыдущей публикации, действительно единичный. Но вот комментарии специалистов, также как и цитаты из прессы, что приведены мной, не замечены авторами посланий. Кроме того, оживленная дискуссия на сайте www.zonakz.net (я признателен Юрию Мизинову за размещение моего материала на его сайте) показали актуальность еще одного затронутого мной вопроса: неустойчивого положения банков второго уровня в стране.

Еще раз благодарю вас. Мне особенно приятны слова Карела: Пожалуй это первое, Ваше произведение от которого пахнет полной не компетентностью и профанацией вопроса. Смущает, правда, возможность читательской оценки, что в других моих произведениях пахло также, пусть и не полной, но некомпетентностью. Впрочем, это мои заморочки...

Надеюсь, нижеследующее вернет доверие моих читателей.

Мой собеседник – весьма успешный бизнесмен, средних лет, работает на рынке недвижимости 15 лет. Он является одним из учредителей Ассоциации Риэлторов Казахстана, а также Членом Российской Гильдии Риэлторов, до перестройки занимался научной деятельностью. Нас связывает довольно давнее, но поверхностное знакомство, а также один знакомый топ-менеджер, с которым каждый из нас по отдельности близок многие годы. Этот человек и организовал встречу.

"Вы раскачиваете лодку, в которой мы все сидим!",- с этих слов началась наша беседа 28 апреля в 13.10 в офисе этой крупной риэлторской компании.

"Этот рынок только становится на ноги и колебания в ту или иную сторону неизбежны. Кроме того, важно: недвижимость в долгосрочном плане растет во все мире – и в Париже, и в Токио, и у нас в Алмате. Это особенно касается центра города: здесь всегда жилье будет дорогим и элитным", - продолжил мой собеседник.

"Необходимо только, чтобы рынок сам регулировал взаимоотношения участников сделок. Наше государство должно как можно меньше вмешиваться в эту сферу, иначе инвестиции уйдут в другую страну", - сказал он.

"Государство выступает на стороне крупных застройщиков, и диктат больших строительных компаний привел к резкому росту цен на новое жилье в течение последних 2-х лет. Вслед за новым жильем пошел и рынок вторичного жилья. Причем я подчеркиваю: тех, кто покупает жилье на нулевом цикле строительства, нельзя рассматривать как простых спекулянтов. Они получают маржу в последующей продаже, но они же несут все риски, замораживают средства, наконец, доводят жилье до товарного состояния", - сказал он.

"Когда президент заявил о государственной программе строительства дешевого жилья, рынок замер. Но позднее, когда туман рассеялся, все стало обратно на свои месте", - заключил мой собеседник и через селекторную связь попросил секретаря принести данные по деятельности компании.

Так я получил график, к обсуждению которого мы переходим.

Сразу хочу подчеркнуть: в течение практически всего 2005 года (на графике эти цифры не приведены) спрос на покупку был стабилен и держался на уровне 140-200 заявок в месяц. В конце года спрос обвалился и дошел до приблизительно 50 заявок в месяц в январе 2006 года. Этот "обвал" был связан с резким скачком цены жилья. Тут мотором выступили именно крупные строительные фирмы, указал мой собеседник. Но рынок взял и эту высоту и на фоне высоких цен пошел вверх. Прежде чем обвалиться весной 2007.

Вот об этом мы и поговорим ниже.

Мы будем рассматривать данные от этой одной крупной риэлторской компании в качестве типичного представителя рынка. Потому, будем анализировать не конкретные цифры по данному предприятию, но тенденции и будем распространять такой анализ на весь рынок.

Известная доля субъективизма в таком подходе, безусловно, присутствует. Но поскольку изменения спроса в данной компании в течение этого года весьма существенны – в разы, – я полагаю мой анализ имеет право на жизнь

Итак, что видно на графике:
1. в течение всего 2006 года был устойчивый рост спроса на покупку жилья.
2. мы видим заметные и естественные сезонные изменения спроса – в июле они, как и обычно, особенные.
3. но при переходе от ноября к декабрю мы видим важное падение интереса граждан к покупке жилья – спрос падает.
4. из других источников мы знаем, что никакого великого изменения цен на жилье зимой не произошло!
5. я не привел данных по предложению о продаже жилья в данной компании, но они у меня есть: оно (предложение) стабильно и находится на уровне 200-300 в месяц (только в августе есть некоторое снижение до 180).
6. декабрьский нырок вниз до 126 (новый год?) был поддержан январем чуть-чуть – 140. но уже в феврале – 96, в марте – 85, в апреле – 67, т.е. в два раза с января по апрель спрос упал!
7. важно, что в чуть больший период прошлого года – с января по май – спрос вырос более чем в два раза и фактически пришел к уровню 2005 года на фоне гораздо больших цен!

Таким образом:
- в 2006 году рынок взял барьер подскочивших в январе цен;
- в 2007 году на фоне очень слабого роста (статистического) цен на недвижимость спрос упал вдвое!;
- я вспоминаю тот случай, что я привел в предыдущей своей работе, когда по одному объекту цена покупателя за месяц (с марта по апрель) упала на 40% и…
- и я убеждаюсь в правильности своего – пусть и основанного на таком зыбком фундаменте – вывода: РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В АЛМАТЫ ОБВАЛИЛСЯ: вдвое снизился спрос на фоне одного случая 40% уменьшения покупательского предложения.

Более того, вслед за экспертами, что были процитированы в моей предыдущей работе, делаю вывод: государство понимает и знает об обвале рынка и прикрывает его всяческими внерыночными методами. Оно, устами президента, премьера говорит об экологии, перенаселенности Алматы, изымает земли из коммерческого оборота но реально резко уменьшает спрос, пытаясь предотвратить обвал рынка недвижимости.

А поскольку жилищный рынок в Казахстане давно играет главным образом роль финансового инвестиционного инструмента, то вновь я задаю вопрос: БАНКИ ВТОРОГО УРОВНЯ!?

Не поздно ли спохватились?