"Мы собираем масштабные проекты по кусочку"

Интервью с совладельцем AFI Development Александром Халдеем.
Компания AFI Development из­раильского диамантера Льва Леваева и российского бизнесмена Александра Халдея стала одним из крупнейших девелоперов России и Европы всего за шесть лет. В мае компания вышла на Лон­дон­скую фондовую биржу, по­лучив оценку, которая оказа­лась выше ожиданий аналитиков, - капитализация составила 7,3 млрд долл., что практически вдвое больше стоимости активов. IPO вызвало настоящий ажиотаж, однако акции начали падать уже в день размещения и пока не восстановились. О причинах снижения котировок, новых проектах и парт­нерах компании корреспондентам РБК daily ОЛЬГЕ СИЧКАРЬ и ЕЛЕНЕ ТОФАНЮК рассказал глава AFI Develop­ment АЛЕКСАНДР ХАЛДЕЙ.

- Ваша компания несколько лет работала как "Стройинком-К", но на биржу вышла под названием AFI Develop­ment. Какова сейчас структура бизнеса, ведь "Строй­инком-К" еще существует?

- "Стройинком-К" раньше была управляющей компанией, а сейчас выполняет только функции заказчика. Она останется в составе AFI, так как прописана во всех постановлениях (постановлениях правитель­ства Москвы о реализации инвестконтрактов. - прим. РБК daily). AFI Development - это кипрская компания, которая создана специально для работы в России, ее акции торгуются на LSE. AFI Russia - управляющая компания в России. В других странах у нашей материнской компании есть свои девелоперские структуры.

- Как появилась компания "Стройинком-К"?

- До "Стройинком-К" у меня была собственная компания, у которой уже был опыт работы в девелопменте, она называлась "Строй­инком". Мы встретились с г-ном Леваевым, понравились друг другу и создали совместную компанию, в которой большая доля была у него. В название компании добавилась буква "К". Объединение произошло 1 января 2001 года.

- Вы являетесь совладельцем компании и ее президентом. А какое участие в управлении принимает г-н Леваев?

- Он, конечно, не участвует в непосредственном управлении компанией, но принимает стратегические решения. И главным его решением было идти в Россию, а не куда-либо еще. Леваев владеет девелоперскими компаниями в Америке, Европе, но российская AFI Development - одна из самых крупных.

- Компания с самого начала создавалась с расчетом вы­хода на Лондонскую биржу?

- Нет, никто тогда об этом не думал. Мы изначально готовили отчетность по западному образцу, так как материнская компания торговалась на бирже. AFI Development создавалась по образу тех дочерних компаний AFI, что существовали в других странах. Скорее IPO было для нас оптимальным способом привлечь средства.

- Как компании при размещении удалось получить такую крупную премию по отношению к портфелю?

- В первую очередь сыграли роль опыт и масштабы нашей материн­ской компании, которая уже 70 лет на рынке, а также личность Льва Ле­ваева, его авторитет. Кроме того, все наши объекты сильные, гран­диозные по размеру. И наконец, у нас профессиональная команда. Компания, как я уже говорил, правильно структурирована и ничем не отличается от западных девелоперских структур.

- У вас было громкое IPO. Говорили, что размещение разочаровало инвесторов...

- Если бы разочаровало, никто бы не покупал акции, а у нас в 7 раз была переподписана книга заявок!

- Почему же акции сразу упали в цене?

-
>Стечение обстоятельств. Роль сыграли несколько факторов, в том числе и то, что на следующий день после размещения Financial Times опубликовала неблагоприятную информацию о российском рынке недвижимости. К тому же надо понимать, что хорошие новости нельзя делать каждый день - это ведь строительство. Чтобы воплотить проекты в жизнь, нужно время. На сегодняшний день мы сделали даже больше, чем обещали. Биржа - это игра "вдолгую". Через два месяца с момента размещения еще рано оценивать, что происходит с акциями. Надо посмотреть динамику хотя бы через полгода. В августе мы проведем переоценку активов, ее будет делать Jones Lang LaSalle. Посмотрим, каковы будут результаты.

- Какую стратегию вы выбрали относительно развития в регионах?

- Для работы в регионах мы создали специальную компанию в составе AFI Development - "AFI ре­гион", она будет заниматься всеми российскими проектами за пределами столицы. В полную силу "AFI регион" заработает через месяц. За два года мы планируем собрать портфель более 1 млрд долл. Конкретные города не назову, но критерии отбора - развитая промышленность, например, сырьевой сегмент. Нас не интересуют все подряд "миллионники", среди них есть такие, где стоимость продаж столь невелика, что нет смысла туда входить. Совершенно точно, что мы будем работать в Питере. Мы уже запланировали там приобретение ряда участков под крупные проекты. Объемы строительства пока не назову, но инвестиции планируются на уровне 500 млн долл.

- Рынок Украины сравнивают с рынком Москвы в самом начале его бурного развития. Вы считаете, он столь же перспективен?

- Во многом рынок недвижимости Украины раздут. Меня удивляет, что там квартиры достигают в цене 20 тыс. долл. за квадратный метр. Я знаю, что столько стоят элитные квартиры в Москве, но здесь сосредоточен весь бизнес России, много иностранных инвесторов. А в Киеве, кроме российских вложений и денег украинских эмигрантов, нет ничего. Но в целом рынок Украины интересен, он будет развиваться независимо от политических перипетий, и идти туда надо сейчас, потому что если медлить, то можно оказаться в хвосте. Для работы на Украине мы создали компанию "AFI Украина".

- "AFI Украина" по объему инвестиций будет сопо­с­та­вима с "AFI регион"?

- Думаю, да.

- Сейчас самая модная тема - это Сочи. Наверняка вы строите планы на олимпийский город?

- Вы правы, мы строим планы и на Сочи. Сейчас рассматриваем несколько объектов для покупки, но документы еще не подписаны.

- Это будет жилье, коммерческие объекты или, может быть, инфраструктурные?

- Наша ниша - строительство больших многофункциональ­-ных комплексов размером более 100 тыс. кв. м. Мы будем раз­виваться только в этом сегменте рынка и не станем заниматься возведением панельных домов или точечной застройкой, например, строить отдельно офисы.

- Какой из своих проектов считаете знаковым?

- У нас все проекты крупные и интересные. Один из них - "Твер­ская Застава". Этот объект хорошо отражает наши принципы работы на рынке: мы не купили его на вторичном рынке, а разработали от начала и до конца. В этом и есть смысл девелоперской деятельности, суть нашего способа зарабатывать. Если компания приходит на готовую строительную площадку, чтобы построить по готовому проекту, то она получает прибыль только как разницу между себестоимостью строительства, включая стоимость покупки, и продажной стоимостью проекта. А мы зарабатываем по-другому: мы получаем основной доход не за счет строительства, а за счет развития проекта. Вот, например, как было с "Тверской Заставой". Мы купили маленькую компанию, которая обладала всего лишь правом аренды земли на 11 месяцев, и подумали, что делать с этим? 11 месяцев закончатся, и все, до свидания! Мы предложили городу построить транспортную развязку, потому что в этом районе всегда пробки, за свой счет заказали концепцию развития территории и представили ее городу. И город одобрил, а взамен дал компенсацию в виде участка рядом. И мы постепенно начали наращивать территорию, скупать строения, участки. За четыре года мы капитализировали почти 500 тыс кв. м в центре города. Мы это не купили на рынке, мы это создали, собрали по кусочкам, дали проекту большую прибавочную стоимость. И у нас так почти с каждым проектом. Так же и на Озерковской набережной - там мы начинали с крошечного участка, а теперь приступаем уже к четвертой очереди.

- А как же на Почтовой? Там вы покупаете территорию с уже разработанным проектом у MR Group...

- Это не готовый проект, там будут серьезные изменения. Все не так просто. Все наши объекты, если вы проанализируете, созданы примерно так же, как и "Тверская Застава". Позже вы увидите, во что превратится проект на Почтовой.

- А к "Большому Сити" присматриваетесь?

- Пока не планируем там строить. У нас есть другие интересные проекты.

- А промзоны? С точки зрения комплексного освоения больших территорий это должно быть вам интересно.

- Мы занимаемся промзонами, приобретаем несколько предприятий, которые закончили свою деятельность. Какие, пока не скажу.

- Как планируете распорядиться земельным банком в Рузском районе?

- Мы создали очень красивую концепцию, которую сейчас до­рабатываем. У нас в собственно­сти около 400 га в этом районе. Это место, где река Руза впадает в Моск­ву-реку, в 65 км от столицы. На 120 га мы планируем организовать санаторно-курортную зону, построить пять санаториев, много корпусов… Объем строительства пла­нируется не меньше 100 тыс. кв. м. Инвестиции сейчас просчитываются, делается бизнес-план. Надо провести очень большие ландшафтные работы из-за гористой местности. Остальные земли мы пока не будем использовать, там останутся охотничьи угодья.

- С какими генподрядчиками вы работаете?

- С компаниями, соответствующими нашим стандартам. Все риски по повышению стоимости стройматериалов на изменение курса валют должна взять на себя строительная компания. Такие гарантии могут дать структуры публичные или очень крупные и надежные. "Тверскую Заставу" и проект на территории "Москва-Сити" делает для нас Enka. В Москве есть всего 3-4 компании, которые соответствуют нашим критериям. Мы работаем с Enka, Strabag, из российских - с "Мос­инжстроем" и "Спецстроем".

- Как вы относитесь к сотрудничеству с другими девелоперами?

- Мы мало сотрудничаем. У нас общий проект с "СТ-Групп" Александра Чигиринского - "4 ветра". Остальные наши партнеры - это пассивные инвесторы, например, портфельные. Мы идем на сотрудничество в двух случаях. Первый - мы хотим выйти на площадку, где работает другой девелопер, и если девелопер хочет остаться в проекте, мы становимся партнерами, как было в случае с "СТ-Групп". Второй вариант - привлечение соинвестора, который не будет участ­вовать в работе над проектом, а просто инвестирует. Например, в проекте на Озерковке такой пассивный инвестор - это западная компания. В "Москва-Сити" проект не на 100% наш, но там есть доля города - 25%. Мы строим в рамках этого проекта самый большой в России киноконцертный зал. На Бережковской наша доля в проекте - 74%, так как структура, у которой мы его купили, хотела остаться в доле. Мы считаем, что лучше всего работать без партнеров. Два партнера - два мнения. Надо иметь одно мнение. У нас есть большой опыт, мы в состоянии справиться сами.

03.08.2007