Теорема о сумме квадратов

Мы неоднократно рассуждали о том, какому риску подвергают себя казахстанские банки, увлекшись финансированием рынка недвижимости. И вот они пожинают плоды своей неразумной политики.
А теперь стоит задаться вопросом: какой будет обратная связь? Как кризис ликвидности, с которым столкнулись казахстанские банки, отразится на стоимости квартир и земли?

Вне всяких сомнений, банковские проблемы отразятся на рынке недвижимости Алматы. Здесь с апреля наблюдается коррекция, которую в первый момент назвали началом кризиса. Проще говоря, цены снижаются, но пока не критически. Обвала не наблюдается, рынок замер в ожидании. Что означает это снижение цен на жилье? И главный вопрос: что же будет дальше? Ведь банки, скорее всего, снизят объемы кредитования рынка недвижимости и ужесточат условия выдачи кредитов.
С просьбой прокомментировать ситуацию и дать прогноз мы обратились к вице-президенту Национальной ассоциации риэлторов Олегу Алферову:
- Ползучая стабилизация, начавшаяся во втором квартале этого года, продолжается. Причем должен заметить, что дешевеет переоцененная недвижимость. То есть неадекватно дорогая. Цены же на востребованные категории жилой и коммерческой недвижимости и сегодня демонстрируют поступательный рост. Таким образом, происходит ценовое расслоение в разрезе классов, за счет коррекции секторов рынка, необоснованно перегретых на волне ценовой гонки 2005-2006 годов. Это симптом взросления рынка.

Весной рост объема предложения спровоцировал стабилизацию цен (то есть остановку роста), а затем коррекцию (снижение, обусловленное объективными причинами). И этот процесс продолжается.
Что будет дальше? Ответ зависит от будущего курса кредитной политики отечественных банков. Вопрос доступности ипотеки здесь имеет решающее значение, ведь именно ипотека обеспечивает высокий спрос, люди берут деньги на покупку недвижимости у банков.

Сегодня в такой помощи нуждаются сами банки

>Условия ипотечных программ таких игроков, как БТА, Казком, Евразийский Банк, уже потеряли былую привлекательность с повышением ставок в отношении вновь привлекаемых заемщиков. В то же время названные финансовые институты всерьез рассматривают планы по изменению условий кредитования в рамках ранее выданных займов.
Ряд банков второго эшелона на время вышел с рынка ипотеки, либо в республиканских масштабах, либо в отдельных регионах.
Сегодняшний оплот прежних, "докризисных" ставок - Халык Банк в ближайшее время вполне может последовать примеру соседей по первой тройке, скорректировав нынешнюю ставку в 11 процентов. Пока же Народный дает заемщикам конкурентов фактически безальтернативную возможность рефинансирования на прежних условиях.
Наибольшие опасения вызывает сценарий, при котором будут пересмотрены сроки кредитования в отношении ранее привлеченных заемщиков. Это чревато ростом суммы текущих обязательств для тех людей, кто уже взял кредит.
Условия предоставления ипотечных займов в краткосрочной перспективе будут ужесточаться. Рано или поздно кризис на мировых рынках капитала будет исчерпан. Но очевидно, что даже по возвращении к прежней стоимости фондирования (то есть привлечения денег из-за рубежа) доступность ипотечных займов может оказаться ниже докризисного уровня. Так что объем платежеспособного спроса будет сокращен в ближайшее время.
Кроме того, снижение темпов роста кредитных портфелей коммерческих банков служит фактором, сдерживающим рост экономики. Следовательно, реальные доходы населения не смогут демонстрировать те темпы роста, которые мы наблюдали ранее.
Насколько сократится покупательная способность? В данном случае это будет напрямую зависеть от реакции отечественных госрегуляторов.
Так или иначе, вероятное снижение спроса не совместимо с прежними темпами роста цен на недвижимость. Это факт. Возможно продолжение коррекции и даже ускорение ее темпов. Иными словами, сценарий удешевления недвижимости допустим. Однако, если кризис на рынках капитала не затянется или же если не окажет существенного влияния на привлекательность казахстанской ипотеки, мы ожидаем некоторого оживления на рынке недвижимости уже осенью.
Как я уже говорил, в апреле начиналась стабилизация цен. И конец весны - начало лета были ознаменованы легкой паникой, число сделок резко сократилось. Крупные рыночные игроки и рядовые участники рынка ждали развития событий. Но в течение лета ситуация стабилизировалась, наметилась тенденция к восстановлению деловой активности. И с началом нового сезона (если не окажут своего пагубного влияния макроэкономические факторы) ожидается рост числа сделок. Но той активности, которая наблюдалась в фазе ажиотажного ценового роста 2005-2006 года, ждать не стоит.
Итак, ситуация на мировых рынках, реакция казахстанских банков, государственных органов и настроение аналитиков свидетельствуют: на рынке банковских услуг и на рынке недвижимости однозначно произошел перелом. Период безудержного роста завершился, и в ближайшее время мы будем пожинать его плоды. Теперь недвижимость уже не будет так дорожать, как раньше, не исключено, что продолжится снижение цен. А условия предоставления ипотечных займов ужесточатся.
Однако велика вероятность того, что банковский сектор при поддержке государства сможет противостоять возникшим сложностям. А что касается недвижимости, то обвала, по всей видимости, ждать рано. Происходит выравнивание ситуации.
Алматинская недвижимость по-прежнему будет дорогой. Но есть шанс, что теперь она будет разумно, а не безумно дорогой. И это радует. В любом случае, мы пришли к тому, что было давно предсказано, к чему страна психологически была готова. Важно, чтобы не воплотились в жизнь пессимистические сценарии развития ситуации, когда проблемы банковского сектора отразятся на всей экономике страны. Однако на данный момент складывается впечатление, что у Казахстана есть все шансы выйти из этой ситуации с минимальными потерями.

Амина Джалилова
24.08.2007