В правительство страны направлен законопроект изменений в земельное законодательство, который позволит создать рынок земли в Таджикистане. Об этом некоторое время назад заявлял председатель Нацбанка Муродали Алимардонов. О том к чему может привести эта инициатива, и какой земельный рынок нам нужен, рассуждает эксперт "АП" Дмитрий ВЕРХОТУРОВ.

Есть идея…

ПО мнению М. Алимардонова, изменения в законодательстве позволят преодолеть кризис в аграрном секторе экономики Таджикистана и создать среди дехканских хозяйств атмосферу предпринимательства и конкуренции.

Предложенные поправки превращают землю в актив дехканского хозяйства. "Согласно данному законопроекту будет продаваться не сама земля, а сертификат на право пользования землей. - Кроме того, будет составлен полный реестр земли Таджикистана", - сказал Алимардонов. По мысли авторов законопроекта, земля будет оставаться в собственности государства, продаваться будет право на пользование землей, закрепляемое специальным сертификатом. Подобное решение вызвано тем, что согласно статье 2, Земельного кодекса РТ земля является исключительной собственностью государства.

"Согласно предложенным изменениям, сельхозпроизводители смогут использовать сертификат в качестве залога для получения банковских кредитов. Владелец также сможет реализовать на рынке земли этот сертификат", - подчеркнул Алимардонов. Иными словами, сертификат на право владения землей дает возможность дехканскому хозяйству напрямую взять в банке кредит под залог сертификата, или просто продать его, если задолженность стала слишком большой, и хозяйство обанкротилось.

…денег нет

ИДЕЯ прямого доступа средств банков к хозяйствам впервые была высказана в декабре 2004 года премьер-министром Таджикистана Акил Акиловым. Нацбанк развил это предложение.

Но инициатива банка по изменению законодательства тесно связана с одной из наиболее острых проблем сельского хозяйства - накопление задолженности дехканских хозяйств.

На 1 января 2007г., по данным "Макроэкономического обзора РТ за январь-март 2007г.", подготовленного Управлением монетарной политики и статистики Национального Банка, долги составили 423,9 млн. долларов, в том числе на долю ЗАО НФО "КредитИнвест" приходится 332,9 млн. долларов (78,7%). За год задолженность выросла на 26,2%.

Мнения экспертов по поводу возникновения этой проблемы разошлись.

Почему?

НЕКОТОРЫЕ из них считают, что задолженность выросла до таких размеров из-за безответственности хозяйств в получении кредитов. В ситуации, когда дехканское хозяйство не несет прямой имущественной ответственности за получаемые от инвестиционных компаний средства, оно будет существовать и дальше, вне зависимости от результата, накапливая задолженность.

Необходимо создать ситуацию, когда хозяйство возьмет на себя полную ответственность за привлекаемые средства и создания по-настоящему предпринимательской атмосферы в аграрном секторе. "Проблема долгов может повторяться, пока деятельность сельскохозяйственных предприятий не будет осуществляться на свой риск и на основе своего имущества. Для этого каждый дехканин должен обладать правом: на свой участок земли, имущество; лишь добровольно объединяться с другими в коллективные хозяйства", - считает экономист Рустам Джаббаров.

Другие эксперты считают, что острая ситуация с задолженностью возникла из-за финансирования выращивания хлопка через инвесторов по так называемой "фьючерской схеме". Компании-инвесторы половину средств выдают деньгами, половину - ГСМ, удобрениями и ядохимикатами. Эта схема лишает хозяйства инициативы и право выбора сельскохозяйственных культур, привязывая их к инвестиционным компаниям и выращиванию хлопка. "Сегодня фермерам необходимо облегчить прямой путь к банковским кредитам, минуя инвесторов", - считает кандидат сельскохозяйственных наук Курбонали Партоев.

Третья часть экспертов считает, что задолженность появилась искусственно, и стала итогом многолетнего монополизма инвестиционных компаний в областях страны. "Анализ механизма фьючерсных отношений показывает, что до 50% долгов, ныне висящих на дехканах, созданы искусственно. Все дело в финансовых взаимоотношениях должников с фьючерсными компаниями, которые являются продавцами хлопка-волокна", - считает завотделом макроэкономических исследований Института экономики, профессор Хаджимухаммад Умаров. По его словам, в результате продажи хлопка через инвестиционные компании, до дехканских хозяйств доходит не более 30% от продажной цены в 1200 долларов (за тонну). Умаров поддерживает идею прямого доступа финансовых ресурсов в хозяйства, без посреднических компаний.

Нужен прямой доступ к финансовым ресурсам

НЕСМОТРЯ на определенные разногласия по поводу причин накопления задолженности, эксперты сошлись во мнении, что хозяйства должны получить прямой доступ к финансовым ресурсам банков, для чего им нужны активы, в частности, право заложить в обеспечение кредита землю. Земля и права на нее для дехканских хозяйств является главным и часто единственным активом.

>Действующее законодательство не предусматривает возможности рыночного оборота земли или прав землепользования. Земельный кодекс республики, принятый в 1997г., первоначально предусматривал исключительную собственность государства на землю и наделение ею землепользователей. Право землепользователя регистрировалось госорганами землепользования, хукуматами и джамоатами. В 1999 году была введена поправка, вводившая сертификат на право пользования землей, которым закреплялось право бессрочного, срочного и пожизненного наследуемого пользования землей. В 2004 году в законодательство были внесены изменения, которые изменили правила пользования землей. В частности, они ввели разделение землепользователей на первичных (наделяемых землей государством) и вторичных (арендаторов). В Земельном кодексе появилась статья 14, устанавливающая право передачи земли в аренду на срок до 20 лет. Статья 25 ввела право иностранных граждан получать в срочное пользование землю на срок до 50 лет.

Статьи 37-39 Земельного кодекса Таджикистана в редакции 2004 года устанавливают, что землепользователь может лишиться участка только в случае отказа от него, прекращения деятельности, нерационального или нецелевого использования, неиспользования участка, загрязнения или разрушения плодородного слоя, невнесения земельного налога. Прекращение права землепользования устанавливает орган исполнительной власти по представлению государственного органа землеустройства.

В 2004 году был также введен в действие закон "Об оценке земли" для установления земельного налога и арендной платы. Иными словами, действующее земельное законодательство, ориентированное на защиту и гарантию прав землепользователей на землю, практически исключало рыночный оборот земли. Землю можно было арендовать, но нельзя было заложить в банк в обеспечение кредита или продать. Если агропредприятие разорялось и прекращало работу, то участок земли у него просто изымался и зачислялся в специальный земельный фонд для последующего перераспределения.

Грядут изменения?

ПРЕДЛОЖЕНИЯ Нацбанка представляют собой новые крупные изменения в системе землепользования. Если они будут приняты, то будет сделан шаг далеко в сторону от принципа наделения землей государством. При введении возможности продажи прав пользования землей проводить такую политику в полной мере станет невозможным. Либо государство вынуждено будет раздать все свободные участки земли и в дальнейшем возложить все перераспределение земли на плечи рыночных отношений, либо вынуждено будет резко ограничить сферы рыночного оборота прав землепользования.

Введение права продажи сертификатов быстро приведет к фактическому уравнению прав землепользователя. Продажа сертификата отменит фактическую разницу между бессрочным, срочным и пожизненным землепользованием. Возможно, будет проведено более жесткое разделение земель по категориям права пользования, и продажа части земельного фонда будет запрещена или сильно ограничена. К примеру, опираясь на положения ст. 12 закона "О дехканском (фермерском) хозяйстве", может быть разрешена продажа прав только на пользование землями специального фонда для дехканских хозяйств.

Право продажи сертификата внесет также серьезные коррективы в арендные отношения. Потребуется оговорить права арендатора при возможной продаже или закладе сертификата на право землепользования арендодателем.

Наконец, коль скоро сертификат на право землепользования превращается в ценную бумагу, то необходимо кардинальным образом изменить систему выдачи сертификатов, регистрации прав пользования и перехода их от одного лица к другому. Система, прописанная в законе, в которой в регистрации прав пользования участвуют как государственные органы, так и органы самоуправления, для рыночных отношений не годится. Потребуется, очевидно, создать уполномоченный госорган, который будет вести земельный кадастр и предоставлять информацию, как землепользователям, так и органам самоуправления. В принципе, такой порядок работы установлен статьей 7 закона "О землеустройстве", и создание такого органа может опираться на действующее законодательство.

Рынок будущего

ЕСЛИ рассматривать наиболее вероятный характер земельного рынка, который может возникнуть в Таджикистане в ближайшие годы, то можно перечислить следующие его черты:

- продажа или заклад прав на пользование землями фонда для дехканских хозяйств;

- участники рынка - дехкане с одной стороны, инвестиционные компании и банки - с другой стороны;

- использование права заклада сертификатов для получения кредитов и перехода к производству других сельхозкультур (например, от хлопка к зерновым или картофелю);

- скупка прав на пользование землей для последующей сдачи в аренду;

- банкротство и ликвидация дехканских хозяйств с частичным погашением долгов.

Рынок прав землепользования, если он будет развиваться только в секторе дехканских хозяйств, определенно распадается на два подсектора: хлопковый и нехлопковый. В последнем дела развиваются довольно успешно, он кредитуется. За первое полугодие 2007г. объем микрокредитования составил 180,3 млн. сомони, что в 1,8 раз превысило объем микрокредитования в первой половине 2006г. В этом подсекторе, который охватывает виноградарство, животноводство, овощеводство, пчеловодство, выращивание фруктов, рынок прав землепользования даст сильный импульс микрокредитованию и развитию сельхозпроизводства.

Хлопковый подсектор будет, конечно, испытывать более серьезные трудности. Формирование рынка прав землепользования в этом подсекторе зависит от политики реструктуризации долгов хлопкосеющих дехканских хозяйств и реорганизованных колхозов и совхозов. Если будет наложен мораторий на выплату накопившихся долгов или будет предложена какая-то другая долгосрочная программа реструктуризации, то есть шансы на то, что хлопковый сектор восстановит силы, увеличит урожайность и выйдет на рентабельный уровень. Если же долги будут, по-прежнему, на хозяйствах, то рыночное обращение прав на землепользование станет наиболее распространенным средством банкротства хозяйств.

Д. Верхотуров, Москва
30.08.2007