План по стенам и крышам

В Казахстане разработана и даже опубликована для всеобщего обсуждения Государственная программа по жилищному строительству на 2008 - 2010 годы.

>Программа эта в определенной мере уникальна. Никогда еще ни одно казахстанское правительство не публиковало настолько полных, детальных и развернутых планов своей будущей деятельности, да еще в столь острой и социально значимой сфере, как жилье.

Можно даже сказать, что это "ноу-хау" правительства К. Масимова, постоянно декларирующего принципиальную открытость для общества всех своих действий.

Но, с другой стороны, К. Масимов - опытный аппаратный "боец". А бюрократическая "машина" государства имеет свои законы. Один из них - не следует загонять себя в жесткие рамки принятых обязательств и решений, следует оставлять для себя свободу маневра. Ведь в ходе реализации программы могут возникнуть разные обстоятельства, которые не всегда даже самый опытный управленец не сможет учесть…

Может возникнуть необходимость изменить часть принятых обязательств по политическим, экономическим и многим другим причинам. Зачем же самому сковывать себя жесткими рамками цифр, объемов и квадратных метров, которые, как ни крути, становятся ничем иным, как обязательствами государства перед обществом?

Наполеон Бонапарт, который был не только величайшим полководцем, но и умным управленцем, так рекомендовал разработчикам Конституции I Империи: "Пишите кратко и неясно!" То есть, потом ее положения можно толковать как угодно. Но на то Наполеон и деспот, и иезуитство в политике - был у него в крови. А у нас все-таки демократическое государство.

Однако до последнего времени планы и решения многих казахстанских Кабминов оставались для общества известными только в самых общих чертах. И если появление новой Госпрограммы по жилью - проявление новых принципов открытости деятельности Кабмина обществу, такую "первую ласточку" нельзя не приветствовать.

Но вначале неплохо бы проанализировать: каковы итоги прежней трехлетней Госпрограммы строительства жилья, с какими результатами мы приходим к завершению 2007 года?

2007 год, последний год первой Госпрограммы завершается на мажорной ноте. Как сообщило Агентство РК по статистике, за январь - июль 2007-го по всем источникам финансирования на жилищное строительство направлено 259 миллиардов тенге, сдано 4,5 миллиона квадратных метров общей площади жилых домов - 160 процентов по сравнению с соответствующим периодом 2006-го.

Во всех регионах республики объем введенного в эксплуатацию жилья за январь - август 2007 года превзошел прошлогодние показатели. И рост стремительный: в Астане - в 2 раза, в Атырауской области - в 3,4 раза, в Карагандинской области - в 1,9 раза.

Есть все основания полагать, что к концу года будет сдано в эксплуатацию 18 миллионов квадратных метров жилья - против 15,8 миллиона, записанных в Госпрограмме. Жилищные условия улучшат около 290 тысяч казахстанских семей.

Однако три года реализации первой Госпрограммы выявили множество недостатков и проблем, которые сильно мешали реализации планов строительства жилья, развитию рыночных отношений в этой сфере, оптимальному сочетанию острейшей социальной потребности в доступном жилье и таким рыночным категориям, как прибыльность, эффективность и качество инвестиций. Можно даже сказать, что многие эти проблемы, как ни старались, решить не удалось.

Например, не добились важнейшей цели, которая прописана в Госпрограмме: снизить стоимость коммерческого жилья для потребителя.

По статистике, средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра в мае года текущего составляла 627 долларов, цена же при реализации достигала почти 1200.

В Алматы: себестоимость 748, продажа - 2 614, Астана, соответственно - 676 и 1393, Атырау - 546 и 974… Двукратное превышение продажной цены над себестоимостью жилья - это сегодня норма в казахстанских городах, тогда как в развитых странах 50% рентабельности -предел мечтаний строительных компаний.

Ясно, что в этой продажной цене большую часть составляет спекулятивная "маржа", но что делать, если и эти дорогие квартиры находят покупателя? Именно рост перепродаж стал сегодня одной из основных причин стабильно высоких цен на недвижимость.

Другая проблема - индивидуальное жилищное строительство. Даже сегодня оно в общем объеме строительства оставляет более 60 процентов. В своем Послании народу в 2006 году Президент определил "создание стимулов для широкомасштабного развития индивидуального жилищного строительства" одним из главных направлений развития рынка недвижимости.

Однако препон на и этом пути оказалось множество. На приобретение участков под ИЖС с 2005 года подано почти 700 тысяч заявлений, но удовлетворено было только 27 процентов всех заявок.

В Алматы этот показатель равен 17 процентам, а в Астане и вообще он достиг только анекдотических… 3! Как говорится: "Съесть-то он съест, да кто ж ему даст…".

Проблема искусственного сдерживания выдачи земли под ИЖС, к сожалению, далеко не решена. Руководство акиматов объясняет свои действия "объективными причинами". Нет инфраструктуры, строительных мощностей, инженерных коммуникаций… В 2006 году на обустройство инфраструктуры в районах ИЖС было потрачено десять миллиардов тенге, в 2007 году эта цифра увеличится уже до тридцати миллиардов тенге, но все - равно темпы обустройства участков под ИЖС безнадежно отстают от потребностей.

А сами акиматы работают плохо, порой осваивая выделенные под эти цели государственные средства только на 15 - 30 процентов. Разработчики новой Госпрограмма постарались учесть на будущее ошибки прежнего трехлетного плана.

Основной целью Программы заявлено комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающее доступность жилья широким слоям населения.

Для достижения цели намечается решение следующих задач:

создание полноценного сбалансированного рынка жилья, как со стороны предложения, так и со стороны спроса;

привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование развития индивидуального жилищного строительства; формирование эффективного рынка строительной индустрии; повышение доступности ипотечного кредитования и жилищных строительных сбережений для населения.

Создание условий для индивидуального жилищного строительства в программе стоит первым пунктом.

На начало 2008 года ожидается выделение около 200 тыс. участков. В течение 2008 - 2010 годов прогнозируется построить 17,2 млн. кв. метров индивидуальных жилых домов.

Предоставление прав на земельные участки под ИЖС будет осуществляться в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства Республики Казахстан от 1 августа 2006 года № 726. При этом:

- бесплатное предоставление земельных участков осуществляется с площадью, не превышающей 10 соток (свыше 10 соток - на платной основе);

- отведенные под индивидуальное жилищное строительство массивы до начала строительства жилых домов должны быть обеспечены электроснабжением, системами водопровода и канализации, дорогами.

- площадки под индивидуальное жилищное строительство должны отводиться массивами в соответствии с утвержденными генеральными планами, проектами детальной планировки, правилами застройки и проектами земельно-хозяйственного устройства территории населенных пунктов.

Приоритетным категориям населения будет предоставлено право выбора между приобретением доступного жилья или земельного участка под ИЖС.

В ходе реализации Программы государством будут созданы условия для обеспечения граждан жильем посредством строительства недорогого и доступного жилья средней стоимостью, не превышающей 56 515 тенге за один квадратный метр (далее - доступное жилье).

При этом стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры по регионам будет регулироваться при проведении государственной экспертизы проектов. За период реализации Программы предусматривается построить 2,1 млн. кв. метров такого жилья, в том числе в 2008 году - 0,86 млн. кв. метров, в 2009 году - 0,73 млн. кв. метров, в 2010 году - 0,51 млн. кв. метров.

Доступное жилье будет строиться местными исполнительными органами (МИО) за счет государственных средств и иметь определенные технические параметры в соответствии с классификацией зданий по уровню комфорта.

Общая площадь доступного жилья (квартиры) не должна превышать 80 квадратных метров. Для обеспечения жильем граждан с различными уровнями доходов жилые здания должны быть классифицированы по уровню комфортности. От этого зависит стоимость его строительства и, следовательно, его уровень доступности.

Для районов с повышенной сейсмичностью допускаются поправочные коэффициенты, например в Алматы - коэффициент 1,27.

Программой намечены большие мероприятия по снижению стоимости жилья, улучшения материальной базы строительной отрасли, увеличения выпуска стройматериалов, развития сектора арендных квартир и домов, детальнейшим образом определены источники и объемы финансирования, все этапы реализации ее положений.

Если правительству удастся выполнить программу точно и в срок, то жилищная проблема в стране, в основном, будет решена. По крайней мере, на это можно и нужно надеяться.

13.09.07, Руслан Искандеров , специально для Gazeta.kz