>Настоящей шоковой терапией для казахстанских банков стал международный финансовый кризис, спровоцированный невозвратом ипотечных кредитов в США. Практически повсеместно ужесточены условия получения любых кредитов, повышены сумма первоначального взноса и процентная ставка по ипотеке. Ряд банков по сей день держит негласный мораторий на выдачу займов. Как долго это продлится и что станет с отечественной системой кредитования?

Еще недоступнее

Если до американского кризиса для оформления ипотеки у нас было достаточно 15-процентного взноса, то сейчас банки требуют от 30 до 50 процентов. Так, в столице Казахстана на сегодня самый большой процентный взнос по ипотеке требуют Альянсбанк и банк Туран Алем (50%). На 30% первоначального взноса соглашаются Цеснабанк, АТФбанк и Народный банк. По-прежнему сохраняет размеры первоначальных требований Банк Каспийский - 15% для вторичного рынка недвижимости и 16% при долевом участии. При этом Каспийский удерживает и самый низкий процент годовых выплат по ипотеке на вторичном рынке жилья - 14,24%. Вместе с тем при долевом строительстве этот показатель у банка один из самых высоких - от 25%. Цеснабанк поднял процентную ставку годовых до 17,9%. Народный банк установил 15% годовых. У Альянсбанка и АТФбанка сегодня по 16,5%, а у БТА - от 21% и выше. Негласный мораторий на ипотечное кредитование по-прежнему держат Астана-финанс (работа в этом направлении здесь ведется только с компанией "Астана-недвижимость"), Темирбанк (здесь остановлено как ипотечное, так и потребительское кредитование) и Евразийский банк.

Условия потребительского беззалогового кредитования, условия которого повсеместно были ужесточены, наиболее выгодны на сегодняшний день в БТА - 18% годовых. Альянсбанк установил 19%, Астана-финанс и Евразийский - по 20% годовых. Самый высокий процент берет в столице Цеснабанк - 50% годовых с выданной на три года суммы кредита. Несколько иная ситуация в южной столице. Тот же Каспийский банк, предлагающий в Астане ипотеку при 15% первоначального взноса под 14,24% годовых, в Алматы оформляет ипотеку на дома не старше 1965 года постройки и не подлежащие сносу - на 15 лет, требуя первоначальный взнос уже 25%. Не отличается от столичной алматинская политика Альянсбанка: первоначальный взнос составляет 50% от стоимости жилья. При этом дом, в котором приобретается квартира, должен быть не ниже 4-х этажей и быть сдан в эксплуатацию не ранее 1950-го года. В алматинских офисах "Казкоммерцбанка" по телефону клиенты получают одну информацию, а, придя в банк и выстояв очередь (чтобы попасть к специалисту по кредитам, нужно получить предварительную консультацию у другого специалиста), выясняются подробности, не озвученные по телефону. Так, на решение о выдаче кредита влияет размер заработной платы, наличие детей и недееспособных родственников. Не хватает вашей зарплаты на содержание всех - прощайте, клиент! При этом кредиты здесь по-прежнему выдаются под ремаркой "без подтверждения дохода". Кроме того, в "Казкоммерцбанке" берется комиссия за ведение ссудного счета, которая оплачивается ежемесячно в размере 0,15 процента от суммы кредита. Первоначальный взнос для получения ипотеки оговаривается при оформлении займа.

В алматинском БТА, также как и в столице, требуют 50% первоначального взноса, но вот процентная ставка здесь на 5% ниже, чем в Астане: от 15% годовых. Ипотека здесь оформляется на жилье постройки не ранее 1965 года. В АТФбанке займы предоставляются женщинам от 21 года до 56 лет и мужчинам от 21 до 61 года (такая вот дискриминация по возрасту и гендерной принадлежности). Минимальный первоначальный взнос, как и в Астане, здесь вырос с 10% до 30% годовых. Максимальный срок кредитования - 15 лет (в долларах США) и 10 лет (в тенге). Что интересно, несмотря на изменения банками второго уровня своей кредитной политики, на их официальных сайтах по-прежнему размещена старая информация.

Оттепель или заморозки?

По мнению многих экспертов, высказывающихся на тему ужесточения банками второго уровня своих требований, действия банков вполне закономерны. Когда встает вопрос о снижении доходности и даже о возможных убытках, финансовые институты должны принимать адекватные меры. Ни для кого уже не секрет, что в Казахстане за последние два-три года кредитный портфель многих банков был значительно раздут. О необратимых последствиях, скажем, бездумной раздаче потребительских кредитов, когда не требовалось подтверждения дохода заемщика и уже имеющихся у него кредитов, с тревогой говорили многие. Газета "ОКО" уже рассказывала о тревожной ситуации, сложившейся в этой сфере в казахстанской столице ("Ловля рыбы в мутной банковской воде (Чем опасно беззалоговое потребительское кредитование?)" - № 23 от 8 июня 2007 года).

К слову, обстоятельство, что активы ряда банков были раздуты за счет потребительского кредитования, подтвердилось уже в первые дни финансовой лихорадки. Одними из первых, кто ужесточил требования для получения кредитов и поднял размеры первоначальных взносов по ипотеке и годовых процентных ставок, стали Альянсбанк и БТА. В свое время именно в этих банках было проще всего взять кредит. И именно в отношении либеральной кредитной политики Альянсбанка в свое время очень резко высказался глава Агентства по финансовому надзору. Говорить о том, что введение и сохранение моратория на кредитование такими финансовыми институтами, как Астана-финанс, Темирбанк и Евразийский банк, свидетельствует об их серьезных проблемах, преждевременно. Но ведь есть еще и такой фактор, как доверие со стороны населения.

Большинство специалистов склоняется сегодня к мнению, что если сложившаяся на мировых фондовых рынках ситуация сохранится, то и условия ипотеки останутся на нынешнем уровне. В таком случае, согласно прогнозам, стабилизация затянется на неопределенный срок. Затем цены на вторичном рынке могут незначительно понизиться, а первичное жилье станет дорожать. Если же банки вновь смогут привлекать деньги на прежних условиях, то и ипотечные ставки вернутся на круги своя. В этом случае ожидается поступательный и стабильный рост цен. В любом случае, Казахстан будет по-прежнему "в заложниках" состояния зарубежных фондовых рынков. Причиной тому - наша интеграция в мировую экономику, а также огромные внешние займы.

Неестественный отбор

На этой неделе свои пути решения ипотечной проблемы искали многие. Так, депутаты Мажилиса Парламента потребовали от Правительства в течение месяца выступить с докладом о принимаемых мерах по стабилизации ситуации в финансовом секторе республики. По мнению депутатов, то положение дел, которое сегодня мы наблюдаем, может поставить под угрозу реализацию всей государственной жилищной программы и жилищных программ в стране. Ведь "доступное" жилье приобретается именно через ипотеку. За стол переговоров сели застройщики и банкиры. Разговор велся исключительно вокруг повышения ипотечных ставок, финансирования строительства и ситуации на рынке жилья. Так, на сегодняшний день остается открытым вопрос повышения цен на квадратный метр жилья. При этом представители крупных строительных компаний заверяют, что поводов для беспокойства нет. Мол, в подобное положение попадали все страны, переживающие рост экономики и, как следствие, строительный бум. И сложившаяся ситуация лишь будет способствовать в некотором роде естественному отбору. То есть на рынке останутся хорошо зарекомендовавшие себя застройщики. Упоминался даже такой вариант развития событий: компании, которым банки перекроют финансирование, вынуждены будут распродавать недостроенное жилье по сниженной цене.

Ассоциация застройщиков Казахстана призывает население в этот период быть особенно внимательным с покупкой квартир. Банкиры говорят об ужесточении требований к строительным компаниям - по их прогнозам, в будущем финансирование будут получать примерно 10-15% из работающих сейчас застройщиков. А это, в свою очередь, спровоцирует очередной рост цен на жилье. Таким образом, застройщики уверены, что ажиотаж вокруг "ипотечного кризиса" не будет способствовать снижению цен на жилье (на сегодняшний день в Астане цена за квадратный метр составляет порядка $1350 - 1500, в Алматы она в 2 раза выше). Ассоциация застройщиков Казахстана считает, что ситуация стабилизируется примерно через полгода. Она также предложила представителям банков вернуть прежние размеры процентных ставок по ипотечному кредитованию и первоначального взноса.

А вот казахстанские оценщики предлагают и вовсе "заморозить" строительство нового жилья. По их мнению, такая мера поможет укрепить финансовую систему страны. Словом, версий и рецептов много. Но все они сводятся к принципу "ипотечной рулетки": нам остается только сидеть и гадать, обвалится финансовая система или нет.

Такой "естественный отбор" больше напоминает закон джунглей. В цивилизованном же государстве должна быть более-менее внятная стратегия регулирования рынка. У нас же пока он определяется только стремлением банкиров и застройщиков к сверхприбылям. Что на самом деле и привело к нынешней предкризисной ситуации.

----------------------------------------

КОММЕНТАРИЙ:

Берик КАРАТАЕВ, политолог:

- С 1 по 8 августа взлетели ставки на рынке межбанковского кредита, казахстанский тенге начал падать, неожиданно для властей начался отток капитала из страны. Основная причина проблем - огромные внешние займы казахстанских банков и растущий разрыв торгового сальдо. Но кризис банковской системы в Казахстане возможен из-за снижения цен на недвижимость и последствий масштабного ипотечного кредитования. Начинает проявляться прогнозируемая ипотечная усталость. Когда слишком большому количеству заемщиков придется 20 лет жить впроголодь, чтобы рассчитаться с кредитом, ситуация может обернуться невозвратом займа. А когда придет час расплаты казахстанских банков второго уровня перед своими зарубежными кредиторами, встанет вопрос о несостоятельности. Уместно говорить о том, что в стране началась оптимизация рынка недвижимости. Астану и Алматы это пока мало затронуло лишь по той причине, что цена квадратного метра подогревается имеющимся спросом. Хотя сегодня налицо элементы ожидания, как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей. Это не может не отразиться на стоимости жилья.

КОММЕНТАРИЙ:

Ерлан ИБРАГИМ, эксперт по недвижимости:

- Пока в Казахстане нет никаких системных причин, чтобы на рынке недвижимости кардинально изменилась ситуация. То, что происходит сейчас, мне напоминает истерию с курсом доллара. То есть предпосылок для ажиотажа никаких не было, а доллар значительно подорожал из-за паники. Да, в некоторых строительных компаниях снизился объем работ, но это не обвалит цены на рынке недвижимости. Нужны более серьезные системные причины - экономический кризис, кардинальное изменение налогового законодательства, резкое падение цены на баррель нефти, изменение политической ситуации в стране. Вряд ли это произойдет. Сейчас идет сезонная коррекция цен, которую люди приняли за кризис. На самом деле лето, в особенности август, - мертвый сезон, когда совершается наименьшее количество сделок. Поэтому и происходит некоторое снижение цен. В краткосрочной годовой перспективе на рынке серьезных изменений не будет, во всяком случае, в Алматы - точно. Конечно, можно назвать достаточно серьезным влияние банков на ценообразование ввиду того, что многие люди покупают жилье по ипотеке.

КОММЕНТАРИЙ:

Александр КАЛИНИН, вице-президент Казахстанской ассоциации оценщиков:

- Цены на недвижимость искусственно раздуты банками. С одной стороны, они кредитовали строительство, с другой стороны - население при покупке этой самой недвижимости, зачастую явно завышая при этом рыночную цену залогового имущества. Банк инвестирует, застройщик строит, чиновник помогает тем, что разрешает снос, изымает землю, имея свой процент. Застройщик застраивает территорию, перепоручая риэлтеру продажу, - каждый имеет свой кусочек пирога, и цены взлетают до небес. Строительство - такая сфера деятельности, где, сколько ни вкладывай, никто не спросит, откуда деньги. Вся система работала только на повышение цен.

КОММЕНТАРИЙ:

Сагади БУЛЕКБАЕВ, профессор:

- Анализируя современную банковскую политику РК, в частности, практику его ипотечного кредитования населения, нельзя однозначно определить, чем оно является для нуждающихся в жилье людей? Спасением или ловушкой? По мнению критиков, сложившаяся практика ипотечного кредитования в нашей республике недоступна для большинства населения и, к сожалению, работает в пользу лишь ипотечных компаний и банков, а не тех, кто действительно остро нуждается в жилье. Непомерно высокими процентами, которые в нашей республике составляют до 30 процентов, банки ставят население, берущее кредиты, изначально в кабальные условия. Сейчас совершенно очевидно, что продолжение существующей политики в области ипотечного кредитования может привести общество не только к социальной напряженности, но и к экономическим проблемам в виде системного дефолта. Возможное падение цен на недвижимость не может не волновать и банки. Но банкиры молчат. Хотя у них в залоге слишком много недвижимости, резкое удешевление которой может привести к массовому невозврату кредитов - отдать квартиру банку может быть выгодней, чем долгие годы выплачивать дорогой кредит. Проблемные кредиты уже сегодня составляют около 40 процентов. Известно, что платежеспособный спрос населения всегда был очень низким, за деньгами люди шли в банк, и ипотека составляет до 40-45 процентов в общей структуре сделок по недвижимости. Однако, по словам риэлтеров, спрос на ипотеку вопреки всем ожиданиям в последнее время сильно вырос, поскольку потенциальные заемщики, испугавшись ужесточения условий кредитования, побежали в банки за кредитами, невзирая на увеличившиеся проценты и первоначальный взнос. Наш народ не запугать!

Светлана ТУМАКОВА, Татьяна ГУРЖИЙ, Астана - Алматы

[15.09.2007]