Куда двинется недвижимость?

>Сейчас в Казахстане, наверно, нет второй темы, которая бы сильнее затрагивала интересы такого большого количества людей, как перспективы рынка недвижимости.

Прямо или косвенно, через состояние строительных проектов, банковской системы и связанных с ней сегментов экономики, она касается всех. Кого-то непосредственно, из-за пресловутого жилищного вопроса, кого-то опосредованно - по поводу сохранения работы в строительных и смежных с ними компаниях…

Ясного видения перспектив рынка недвижимости сегодня, похоже, нет ни у кого. Будет ли продолжаться строительный бум, или остановится? Или, как компромиссный вариант этих двух полярных точек зрения, замедлится? Что будет с ценами на недвижимость?

То, что сейчас они запредельны, ясно всем. Тут можно многое говорить, но вот лишь один факт, уже озвученный казахстанскими экспертами: не могут быть экономически оправданными в Алматы цены на недвижимость, аналогичные московским или европейским. Ведь объем рынка совершенно несопоставим.

Тем не менее, есть эксперты, которые считают, что наш рынок будет расти дальше. Например, Данияр Акишев, заместитель председателя Национального банка, заметил недавно на одной из дискуссий:

- Сколько вводится жилья в Казахстане? В 1988 году было введено 8,8 млн. кв. метров, в 1987 - 8,7 млн., а в 2000 - всего лишь 1 млн. кв. метров. В прошлом году - 6,2 млн. кв. м. И мы все говорим о буме строительства! Но на самом деле мы только возвращаемся к какой-то нормальной тенденции. Надо хотя бы вернуться к советским темпам строительства жилья, а потом уже ставить какие-то проблемы. И обеспеченность жильем, то есть, количество квадратных метров жилья на одного человека в Казахстане составляет меньше 18 кв. м. А если посмотреть европейские стандарты, то там гораздо больше, в Германии - около 40. Понятно, что мы не можем вернуться за один год к советским объемам, но экономика сейчас в точке роста, и цифры вводимого жилья объяснимы.

Но в советские времена граждане получали жилье бесплатно. Существовал рынок коммерческого, или, так называемого, кооперативного жилья, но он был очень незначителен. Можно ли сегодня ориентироваться на тогдашние объемы строительства, коли сегодня все регулируется (ну, во всяком случае, должно), таким совершенно объективным показателем, как платежеспособный спрос? И здесь на первое место выходит вопрос будущего ипотечного кредитования.

В мире, где ипотека существует давно, известен такой экономико-психологический феномен, который называют "усталость от ипотеки". Когда люди, взявшие жилье в кредит, через несколько лет устают отказывать себе во всем, выплачивая проценты. И отказываются от жилья. Кризис ипотечного рынка в США во многом был вызван именно этим явлением. Может ли такое произойти у нас?

Фархад Токобаев, директор департамента кредитования Казахстанской ипотечной компании (КИК) считает, что нет: "Наша компания существует уже семь лет, и мы даже не ожидаем его, жилье сегодня требуется практически каждому второму-третьему казахстанцу. Ведь идет большой приток населения в города".

Это вполне резонное замечание. Особенно, если вспомнить, что земельная реформа на селе действительно стимулировала рост количества горожан. Но - секрет ли для кого-либо, что не они, и не горожане среднего класса, желающие расширить жилплощадь, были основными покупателями недвижимости в последние годы?

Правда, есть мнение, что и этот слой покупателей не исчезнет и не слишком уменьшится. Один, весьма серьезный, бизнесмен, в частной беседе заметил, что, пока в Казахстане всерьез не заработает фондовый рынок, богатым людям просто будет некуда вкладывать деньги. И вложения в недвижимость, в условиях сложной ситуации на финансовых рынках, останутся самой надежной формой помещения капитала.

Хотя, может быть, после остановки или замедления роста цен на недвижимость, и не слишком прибыльной.

Тоже, вполне обоснованная точка зрения. Однако, невозможно же наращивать активы в недвижимости бесконечно? Тем более, что рынок арендного жилья у нас не слишком развит, значит, прибыли с этой недвижимости не получишь. А содержание ее обходится недешево.

Похоже, что в части оценки нынешнего состояния и анализа перспектив рынка недвижимости наиболее аргументирована точка зрения Евгения Порохова, директора НИИ финансового и налогового права, кстати, высказанная им еще в начале года:

- Цены предложения жилья к продаже могут подниматься и держаться сколько угодно долго, но если по этим ценам не заключаются сделки, то это уже не рыночные цены на недвижимость, а всего лишь цены предложения в стагнационном состоянии рынка недвижимости. Завышенные цены и отсутствие сделок по таким ценам свидетельствует только об одном: о стагнации рынка недвижимости и о возможном в скором будущем изменении тенденции на рынке недвижимости в сторону снижения цен.

И здесь на рынке недвижимости в игру скоро включатся уже другие, более жесткие, игроки рынка, так называемые, "медведи", которые будут ломать цены вниз и зарабатывать свои капиталы на новой рыночной тенденции.

Впору начинать свой бизнес аукционным домам, перекупщикам и компаниям по работе с долгами…

24.09.07, Борис Анциферов, специально для Gazeta.kz