Жилое и думы
Сегодня уже не вызывает сомнения, что цены на алматинскую недвижимость снижаются. Высказывания же некоторых риэлторов, застройщиков и банкиров, уверяющих, что мы наблюдаем всего лишь стагнацию рынка, не кажутся убедительными. Да и ряд мер по спасению рынка недвижимости, предложенный казахстанскими чиновниками, показывает, что раз его "спасают", значит он в этом нуждается. Но у каждой медали, как известно, две стороны. Поэтому давайте посмотрим на ситуацию не только с точки зрения отрицательных последствий, но и с позиции положительных

Стагнацией дело не обошлось

Мировая практика показывает, что любому спаду предшествует пик. Поэтому для наиболее дальновидных игроков нашего беспрецедентно перегретого рынка жилья тревожный звонок прозвенел, когда с декабря 2006 года по январь нынешнего и без того "раздутые" цены на недвижимость подскочили во многих районах города на 400–500 долларов. Но большинство тогда так и не поняло, что это и есть пик, потолок цен. Поэтому когда рынок начал стагнировать в марте-апреле, риэлторы уверяли, что это явление временное, и цены вот-вот вновь поползут вверх. Когда же стагнация несколько затянулась, количество предложения на рынке заметно возросло: инвесторы стали потихоньку "сбрасывать" свои квартиры.

>Если сравнить наш рынок недвижимости с московским, на который мы периодически оглядываемся, то цены там стояли и незначительно колебались вверх-вниз практически год, а сейчас они плавно растут, и активность сделок достаточно велика. Но не стоит забывать, что между алматинским и московским рынком имеется ряд существенных отличий. Например, на столичном рынке северного соседа значительно меньший процент инвестиционных квартир и менее развита ипотека. У нас квартиры были самым ликвидным и для многих единственным инструментом вложения свободных средств, поэтому в этот сектор и хлынули инвесторы всех мастей. В России же еще существовал достаточно развитый фондовый рынок со всевозможными ПИФами и прочими структурами, способными помочь населению разместить деньги. Что касается ипотеки, то в России она начала более или менее активно развиваться в то время, когда у нас ипотечные кредиты брались массово, причем не только с целью решить жилищную проблему, но и для того, чтобы опять же вложить в недвижимость и заработать на росте цен. Ведь квартиры дорожали в Алматы такими темпами, что и на кредитные деньги можно было получить прибыль со спекулятивных сделок купли-продажи.

Казахстанские банки официально кредитовали ипотеку, строительство, выкуп земель, и неофициально, через свои инвестиционные компании, как и все, вкладывали в недвижимость. В результате, по различным данным, от 40 до 60 и больше процентов банковских средств шли на финансирование строительного сектора и рынка недвижимости, при рекомендуемых АФН 16–17 процентах. Понятно, что при малейшем проявлении нестабильности на рынке, диспропорции кредитных портфелей наших банков моментально дали о себе знать. Ипотечный кризис в США очень быстро сказался и на нашей финансовой системе, и на рынке недвижимости, который к этому моменту и так стагнировал. Поэтому сейчас уже сложно говорить о временном затишье. Цены снижаются, и, похоже, будут продолжать снижаться. Хотя пока есть реальный шанс на то, что нас ожидает всего лишь коррекция цен, а не их катастрофическое падение.

От вторичного до первичного

На сколько же уже снизились цены на недвижимость в Алматы? Надо сказать, что мнения тут самые различные, начиная от сдержанных оценок агентства недвижимости "Абсолют", которое считает, что за летние месяцы и начало осени понижение не достигло даже 10 процентов, до утверждений, что недвижимость уже подешевела на 30–40 процентов. Последние данные обычно основываются на реальных сделках, и уже действительно были случаи, когда, например, трехкомнатную квартиру на Гоголя-Муратбаева, выставленную по 250 тысяч долларов, продавали в итоге за 150, а цену на однокомнатную в "Аксае" снижали со 120 тысяч до 80. Но на самом деле, истина где-то посередине, и те сделки, о которых мы сейчас говорили, сложно назвать типичными. Это пример того, как в условиях когда практически никто ничего не покупает, недвижимость реализуется по демпинговым ценам, которые ниже, чем в целом на рынке.

"Неправильно считать, что на рынке сейчас совсем нет сделок, – говорит генеральный директор группы компаний "Отбасы", в которую входит, в том числе, и риэлторское подразделение, Егор Пужанов. – Но продаются только те квартиры, которые предлагаются ниже себестоимости. Реализовать квартиры в условиях ограниченного спроса и большого предложения, когда потенциальные покупатели затаились, а продавцы, напротив, спешат сбросить свои квадратные метры, можно лишь, предложив цены ниже, чем у других. Но эти "другие" вскоре тоже опустят цену, и тогда тем, кто хочет сбросить квартиры первыми, придется демпинговать еще больше. В результате этого процесса и происходит массовое, общерыночное снижение цены. На сегодняшний день оно, в зависимости от района города и типа недвижимости, заметно различается. В большей степени дешевеет недорогое жилье, например, в микрорайонах, которое изначально было излишне переоценено. В меньшей степени – дорогое. А элитное жилье вторичного рынка может или вовсе не подешеветь или его цена снизится до конца года всего процентов на 10–15. Все зависит от того, где расположена квартира. Например, если вы захотите найти сейчас двухкомнатную квартиру в "золотом квадрате", то вряд ли у вас это получится. Предложение там крайне ограниченно. Следовательно, и предпосылок для большого снижения цен там нет. В целом же мы прогнозируем, что на вторичном рынке цены до конца года снизятся еще процентов на 30".

По оценкам специалистов, на вторичном рынке порядка 50 процентов сделок по покупке квартир, совершаемых в последние годы, были инвестиционными, а на первичном и того больше. Естественно, что теперь, когда цены пошли вниз, все покупавшие квартиры в спекулятивных целях, постараются избавиться от своей недвижимости. Прибавьте к этому оказавшиеся в сложной ситуации банки, которые не только выдавали ипотеку, но и активно кредитовали под залог недвижимости. А чем дольше будет продолжаться стагнация и чем сильнее будет снижение цен на рынке недвижимости, тем больше будет желание заемщиков оставить свои залоговые квартиры банкам. Банки получат вместо денег проблему в виде квартир, которые нужно реализовывать. И при "падающем" рынке такие квартиры вероятнее всего, тоже будут выставляться на продажу по цене ниже рыночной. То есть "слив" квартир на рынок пойдет и со стороны инвесторов, в роли которых выступали как компании, так и риэлторы и частные лица, и со стороны банков.

Постепенно уходят с рынка и те инвесторы, которые приобретали квартиры с целью последующей их сдачи в аренду.

Дело в том, что сейчас депозит в банке приносит доход больше, чем сдача квартиры в аренду, и если кто-то еще и не просчитал этого, то скоро непременно просчитает. Ту же однокомнатную квартиру в "Аксае" стоимостью, скажем, 100 тысяч долларов, сейчас можно сдать в аренду за 500 долларов в месяц. То есть она принесет владельцу 6 тысяч долларов в год. Положенные же под 11 процентов в банк на депозит эти же 100 тысяч через год увеличатся на 11 тысяч долларов. Когда квартиры росли в цене, владелец квартиры получал доход от аренды, и при этом его капиталы приумножались благодаря росту цен на недвижимость. Когда же цены снижаются или даже просто стоят, более выгодным становится положить деньги в банк. Вот если цены снизятся хотя бы на 50 процентов и "аксайская" однокомнатная будет стоить 50 тысяч долларов, сдавать ее вновь станет выгодным. А так как квартира это актив, который затем можно отдать, скажем, детям, а сумма в банке всего лишь сумма, люди снова предпочтут хранить сбережения в недвижимости.

Хотя еще один вариант развития событий – это поднятие арендной платы. Если в приведенном выше примере аренда будет 1000 долларов в месяц, то можно и не избавляться от квартиры. И сейчас наблюдается рост спроса на аренду, так как часть потенциальных покупателей квартир, которые ждут, что будет с ценами на рынке и до каких пределов они понизятся, предпочитают пока арендовать жилье. Первый скачок цен на аренду уже наблюдался в мае этого года, сейчас же некоторые риэлторы предполагают вероятность еще одного скачка. Но в условиях снижающихся, а не стагнирующих цен, часть владельцев арендных квартир все равно, вероятно, предпочтут сбросить недвижимость.

Что касается первичного рынка, то все чаще можно слышать о проблемах строительных компаний, сокращениях их штатов, задержке зарплат сотрудникам, об отказе им в кредитовании со стороны казахстанских банков, многие из которых серьезно пересмотрели свою кредитную политику.

"Строительные компании, имеющие готовую к продаже недвижимость и дополнительные финансовые ресурсы, надеются на оживление рынка недвижимости, – рассказывает заместитель председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин. – Но, на мой взгляд, с ипотечным кризисом резко снизилась платежеспособность населения, и оживления не предвидится, тем более что цены на рынке заоблачные, и необходима их коррекция или, как я называю, диффузия ценового мыльного пузыря. Их необходимо снизить в новостройках до 2000–2100 долларов за квадратный метр. Однако главная задача в настоящий момент – решить проблему дольщиков, численность которых порядка 30 тысяч человек, и с учетом семей превышает 100 тысяч. Известно, что президент поручил изыскать средства, которые через банки предполагается предоставить строительным компаниям для завершения строительства жилых объектов с долевым участием. Также многие банки второго уровня обратились в Казахстанскую ипотечную компанию (КИК) с предложением выкупить свои ипотечные портфели на общую сумму более 300 миллиардов тенге. Но резервы КИК не превышают 30 миллиардов тенге, к тому же стандарты КИК и банков значительно отличаются. Поэтому цены строительным компаниям, видимо, все-таки придется снижать. И уже есть конкретные примеры. Скажем, корпорация "Базис-А" снизила цену продажи за квадратный метр в жилом комплексе "Шахристан" до 2200 долларов США, или на 20 процентов, для населения, а для своих сотрудников еще больше – до 1800 долларов за квадрат.

Кстати, компания "Базис-А" объявила и о начале продаж квартир меньшей площади, по доступной цене, в частности однокомнатных квартир стоимостью 50 тысяч долларов. И то, что корпорация, которая всегда позиционировала себя как игрока сектора элитного, и даже "суперэлитного" жилья, заходит в сегмент недорогих квартир, говорит о том, что дела даже самых крупных застройщиков идут далеко не блестяще.

Председатель Ассоциации застройщиков Казахстана Айдын Рахимбаев считает, что цена будет падать только у тех строительных компаний, у которых нет ресурсов и возможности достроить жилье, но при этом есть обязательства. Но компаний, которые продали, скажем, только 15 процентов жилья и до завершения строительства им еще далеко, а также застройщиков, которые понесли затраты на расселение жильцов сносимых районов и выкуп у них участков и должны эти затраты вернуть, у нас немало. И если начнут демпинговать они, то в условиях обострившейся конкуренции за малочисленного нынче клиента пойти на снижение цен вынуждены будут и другие игроки. Айдын Рахимбаев также отмечает, что себестоимость жилья в Алматы и Астане сопоставима, но при этом цена за квадратный метр в столице составляет порядка 1350–1500 долларов, а в Алматы она вдвое дороже. По его же мнению, цены должны быть примерно одинаковы, поэтому цена на жилье в Астане падать не будет. Хотя можно сделать и еще один вывод: ценам в южной столице хорошо бы снизиться хотя бы на 50 процентов. Сами застройщики напрямую о необходимости снижения цен в Алматы не говорят, но председатель их ассоциации, пусть и в завуалированной форме, но высказался на этот счет.

Государство не допустит, чтобы дома, в которые уже вложены средства дольщиков, не были достроены, о чем представители власти уже недвусмысленно высказались. Но удлинение сроков сдачи домов в эксплуатацию потребители практически гарантированно получат. Что же касается продаж в тех компаниях, которые вроде бы чувствуют себя неплохо, то и тут дела идут сегодня очень вяло. Например, некоторые риэлторы отмечают, что практически встали продажи элитного строящегося жилья. И это вполне понятно, так как инвестировать в квартиры сейчас нет смысла. Если же у кого-то и есть острая необходимость в покупке элитного жилья непосредственно для себя, то ему необязательно вкладывать на этапе строительства, зная, что существует риск затягивания сроков сдачи, когда можно купить "элитку" в уже построенных объектах.

Нет худа без добра

В самом начале мы отметили, что в сложившейся ситуации есть не только минусы, но и свои плюсы. И новый подход к ведению бизнеса, который теперь вынуждены будут продемонстрировать строительные компании, один из них. Долгое время застройщики не соблюдали у нас "классность" жилья. Львиная доля комплексов "бизнес-класса" именовалась элитной и продавалась по соответствующей цене, а жилье повышенной комфортности эконом-класса предлагалось потребителям по совсем не экономичным ценам. Все это проходило на "ура", когда недвижимость активно скупалась на этапе котлована. У застройщиков не было необходимости особо беспокоиться ни о качестве, ни о сроках сдачи. Нормой даже стало определение площади квартир по внешним стенам, что абсолютно неправильно и является лишь способом "слупить" с покупателей несколько лишних тысяч долларов.

Теперь же строительные компании будут поставлены в нормальные рыночные условия, когда за каждого клиента нужно бороться. Им придется предлагать более продуманные проекты, с разумным соотношением цены и качества и соблюдать сроки сдачи. Вряд ли будет возможен и расчет площади по внешним стенам, и деньги с потребителей, вероятнее всего, начнут брать лишь за ту площадь, которой им предстоит реально пользоваться. Также на рынке должны появиться такие формы продажи, как продажа с отсрочкой платежа или продажа квартиры в рассрочку. Кстати, последний вариант, по словам Егора Пужанова, уже предлагают, например, в компании "Элитстрой".

Пока квартиры в новостройках бойко продавались, у нас практически не строилось жилья эконом-класса. Теперь, по всей видимости, строителям придется уделить внимание и этому сегменту. Люди постоянно хотят улучшать свою жизнь: они пересаживаются с "Жигулей" на добротные иномарки, перебираются с оптовок в современные супермаркеты и так далее. Поэтому квартиры в морально устаревших домах с кухнями площадью пять квадратных метров все меньше будут устраивать их, и они будут стремиться приобрести новое жилье. И если это жилье предложат по более или менее доступной цене и при этом неплохого качества, то своих покупателей оно найдет. Правда, потребители будут внимательно подходить к выбору такого жилья, и вариант, когда квартиры в новых многоэтажных "муравейниках" в загазованных районах города продаются по цене жилья бизнес-класса, уже не пройдет.

"Все мы в последнее время были посажены на своеобразный "финансовый допинг". Банки получали дешевые деньги за рубежом, а потребители – кредиты на выгодных условиях и зачастую без подтверждения доходов, – говорит Егор Пужанов. – Когда же инъекции закончились, и банки вынужденно перестали быть "щедрыми", рынок недвижимости встал, а вслед за ним и строительная индустрия. А так как на "иглу" были подсажены не только банки, но и потребители, то влияние происходящих кризисных явлений сказалось и на других сферах. Например, что делал, скажем, владелец парикмахерской, когда хотел расширить свой бизнес или сделать в салоне ремонт? Шел в банк и брал под залог своей недвижимости деньги. Сейчас получить кредит под недвижимость либо невозможно, либо очень сложно, либо абсолютно невыгодно. То есть выходит, что все происходящее на рынке коснулось и сектора услуг. А также производителей и поставщиков строительных материалов, людей, которые были задействованы в сфере строительства, и так далее. Но все произошедшее пойдет и на пользу, например, тем же банкам. Раньше большинство наших банков подходило к выдаче кредитов недостаточно разборчиво и внимательно, причиной чего была высокая конкуренция между ними, недостаточный опыт, наличие дешевых зарубежных денег. Все знали, что рынок рано или поздно будет корректироваться, но вовлеченные в бум кредитования банки все никак не могли остановиться. Постоянное противостояние в банках "рисковиков" и продавцов в условиях роста цен почти всегда заканчивалось победой последних. Теперь же банки станут более осторожными, лучше будут просчитывать риски, начнут искать другие схемы кредитования".

Высокие риски, которые брали на себя банки, выдавая сомнительные кредиты, в той или иной степени закладывались в процентные ставки и в конечном итоге ложились на плечи добросовестных плательщиков. В будущем же, если кредиты будут выдаваться более осмотрительно, они могут стать даже более дешевыми и выгодными для благонадежных заемщиков.

Еще один положительный момент заключается в том, что на рынке появятся более грамотные риэлторские структуры, которые будут оказывать профессиональные услуги, а не стремиться продать подороже и заработать на этом побольше. Они станут помогать в подборе недвижимости и рекомендовать клиентам, где и что лучше купить. Риэлторы же, специализирующиеся на выкупе недвижимости по низким ценам и последующей ее продаже по высоким, занимались у нас, по сути, совсем не своим делом, и просто спекулировали на рынке, используя свои возможности. На сегодняшний день у некоторых таких риэлторских структур скопилось большое количество недвижимости, и они, как и все прочие инвесторы, испытывают затруднения с ее реализацией. В условиях продолжающегося снижения цен они могут попросту прекратить свое существование.

Те же риэлторы, которые спекуляциями не занимаются, сегодня активизировались на рынке аренды, зарубежной и коммерческой недвижимости. Этот рынок у нас всегда был очень неоднородным, и ситуация в секторе коммерческой недвижимости сейчас лучше, чем в секторе жилой. Коммерческая недвижимость многими используется непосредственно для ведения бизнеса, поэтому и процент спекулятивных сделок по ней ниже. Например, сложно представить себе частного инвестора, который купил железнодорожный тупик и ждет, когда он подорожает. Между тем ощущается дефицит и этих тупиков и, скажем, складов в Алматы. Также очень непросто найти офис в аренду. Офисных зданий в городе не хватает, и спрос на них и сегодня высокий. То есть в условиях снижения цен на жилье некоторые риэлторы перестали с завидным упорством утверждать, что цены вот-вот взлетят вверх, а спокойно осваивают другие ниши рынка недвижимости.

Кстати, что касается цен, то когда они дойдут до своего минимума, и коррекция завершится, то они, вероятно, снова поползут вверх. Но это уже будет плавный, а вовсе не стремительный рост, не приносящий быстрых и больших прибылей. Инвесторы, наученные горьким опытом и ощутившие на себе, что спекуляция на недвижимости – это не только большие прибыли, но и большой риск, впредь будут осторожнее и все свободные деньги вкладывать в жилье уже не будут. Скорее всего, какая-то часть сбережений будет размещаться на рынке земли, какая-то на рынке недвижимости, что-то пойдет на фондовый рынок, а что-то и в сектор услуг и торговли. Когда цены на жилье росли на сто и более процентов в год, у многих не было никакой необходимости вкладывать в какие-либо проекты или бизнес, и деньги можно было получать, по сути, ничего не делая. При плавном же росте цен вместо квартиры кто-то предпочтет купить магазин, ту же парикмахерскую или автосервис. А развитие малого бизнеса – это тоже однозначный плюс. Во всяком случае, для потребителей лучше большое количество конкурирующих между собой точек продаж и оказания различных услуг, чем множество пустующих квартир, в которых никто не живет.

Ну и, конечно, нет ничего плохого в том, что в результате коррекции цен потребители получат возможность покупать квартиры по более доступной цене. Приятно, конечно, было чувствовать себя "богатыми", и осознавать, что, продав квартиру в Алматы, ты можешь купить дом в США (средняя стоимость которого, к слову, по данным Национальной ассоциации риэлторов США, составляла в конце лета порядка 224 тысяч долларов). Но переоцененные активы всегда таят в себе опасность, и чем раньше мы придем к более-менее реальным ценам, тем лучше.

Юля Семыкина
Алматы
№20 (205) 24 октября - 6 ноября 2007