Подробнее о современном рынке недвижимости

Кризис американской финансовой системы в последнее время существенно отразился и на отечественном рынке недвижимости.

О том, что сейчас на нем происходит, и каковы перспективы развития сложившейся ситуации, лучше всего могут рассказать профессионалы. Современное положение рынка мы решили проанализировать вместе с президентом Ассоциации риэлторов Казахстана Аблайханом Саматдином.

Ни для кого не секрет, что рынок недвижимости в Казахстане в последние полгода лихорадит. То отечественные банки прекращали выдавать ипотечные кредиты, то ставки по таким кредитам вырастали до неприемлемого уровня. Нашлись даже такие, кто заговорил о крахе, панике и т.д. В противовес голосам, кричащим о крахе рынка недвижимости и финансовом кризисе, президент Ассоциации Риэлторов Казахстана Аблайхан Саматдин считает, что ничего страшного во всем этом нет.

- Как всем известно, - говорит он, - мировая экономика и экономика любой страны подвержена циклическим кризисам. Есть фазы бурного экономического роста, которые закономерно сменяются периодами спокойствия или даже снижения. Ведь все согласны, что Казахстан некоторое время назад переживал бум потребительского и ипотечного кредитования. Население очень обрадовалось возможности приобретения товаров и недвижимости в кредит, чем не преминули воспользоваться банки. Как следствие, возник определенный ажиотаж. Строительные компании, видя такое развитие событий, начали усиленно строить, по большей части опять-таки на кредитные деньги. К сожалению, во всей этой истории присутствовала высокая спекулятивная составляющая. Перед соблазном необычно высоких барышей не могли устоять как банки, так и строительные компании. Захватывающий дух спрос на ипотечные кредиты и новые квадратные метры начал постепенно выдыхаться. В итоге мы имеем сегодня то, что имеем.

Профессионал, безусловно, прав, так как несколько строительных компаний, пользовавшиеся недавно репутацией чемпионов, сегодня не то, что не строят - не могут расплатиться с собственными рабочими. Экономисты и риэлторы говорят, что не стоит всему этому удивляться. Это все сюжеты, характерные для капиталистической экономики, с ее циклическими кризисами, отсутствием регулирования, стихийностью. Никакая страна в мире от них не застрахована. К примеру, многие слышали о проблемах, которые испытывает Northern Rock - один из ведущих ипотечных банков Великобритании. Этот банк в конце лета 2007 г. столкнулся с дефицитом заемных средств на межбанковском рынке, который, в свою очередь, был вызван кризисом неплатежеспособности на ипотечном рынке Соединенных Штатов. Northern Rock обратился за помощью в Банк Англии, который предоставил ему кредит в 3 миллиарда фунтов стерлингов, в надежде убедить инвесторов в том, что Northern Rock справится с временными затруднениями. Тем не менее, запаниковавшие поначалу вкладчики "успели" таки снять со своих счетов в Northern Rock 2 миллиарда фунтов.

У нас, в Казахстане, по словам специалистов, ситуация иная. Наши коммерческие банки также активно пользуются услугами международных финансовых рынков, но делают это очень взвешенно и трезво, поэтому у нас не было такой паники, как в Соединенном Королевстве. Наши банки реалистично оценивают возможности потенциальных заемщиков, когда дело касается ипотечных займов. Они хорошо усвоили горькие уроки, пройденные западными банками. Во многом, благодаря грамотной разъяснительной кампании со стороны казахстанских банков, удалось погасить начавшиеся было пессимистические настроения.

Не секрет также, что строительным бумом в Казахстане не замедлили воспользоваться нечистые на руку компании. Они завлекали покупателей яркой рекламой, возможностью расплатиться в рассрочку за будущие квадратные метры. Все это было в диковинку для неискушенных отечественных потребителей. Что получилось в итоге? Псевдостроители собирали деньги, и, не забив даже колышка в землю, скрывались в неизвестном направлении. Что добавило нервозности ситуации на рынке недвижимости. Речь идет о многострадальных дольщиках, не увидевших своих квартир.

- Поэтому мы советуем,- предупреждает Аблайхан Саматдин, - прежде чем доверять кому-то внушительные суммы честно заработанных денег, в надежде, что они улучшат ваши жилищные условия, потрудитесь навести справки об этой строительной компании. У нее должна быть история и послужной список.

Еще хотелось бы сказать о том, что многие в Казахстане неправильно понимают роль риэлторов: мол, они повинны в росте цен на квартиры. Если посмотреть на динамику цен на элитное жилье, становится понятно, что маклеры тут ни при чем. Риэлторы в рыночных условиях работают при любом уровне цен. Вопрос высоких, или, если хотите, завышенных цен, лежит в макроэкономической плоскости, и рычаги влияния тут совсем иные. Задача настоящего риэлтора - организовать прозрачное информационное поле, в котором могут уверенно ориентироваться как продавцы, так и покупатели.

Именно над этим работает Ассоциация Риэлторов Казахстана. Прозрачность, оперативность информации является залогом того, что спекулянты, нечистые на руку игроки теряют почву под ногами. Тот факт, что рынок недвижимости большой, а игроков на нем много, гарантирует, что никто не получит на нем монопольного положения.

Риэлторы - не та сила, которая единолично может поднимать или опускать цены; большую роль в формировании цен играют ожидания самих рядовых покупателей и продавцов. Кто-то вздувает цены до заоблачных высот, а кто-то, в свою очередь, готов платить хоть сколько, лишь бы быстрей и проще добиться желаемого, часть рынка следует их примеру, в конечном итоге, все начинают причитать: "ах, какие высокие цены, невозможно".

Правда, истеричному и иррациональному поведению продавца и потребителя противостоит рациональность рынка: если цены завышены, то неизбежно произойдет корректировка, как бы ни было горько это осознавать спекулянтам.

Итак, какие же прогнозы дают специалисты на ближайшее будущее рынка?

Риэлторы и экономисты считают, что не следует исключать возможность падения цен в некоторых сегментах рынка недвижимости, ведь они были зачастую сильно завышены. Но вместе с тем в больших городах Казахстана значительного движения цен вниз не наблюдается, вопреки пессимистическим прогнозам. Резкого падения цен, вероятно, не произойдет и в ближайшие полгода. Ведь спрос на жилье в Казахстане остается очень высоким. Даже если цены будут падать - найдется очень много состоятельных покупателей, как раз ждущих такого развития событий. Вот этот спрос снова и начнет двигать цены вверх. Кроме того, большая часть жилищного фонда ветшает, значит, неизбежно будут строить новое жилье, коммерческие площади. Поэтому, по словам риэлторов, инвесторы не должны пугаться явлений, которые ни в коей мере не характеризуют рынок недвижимости Казахстана. Да, возможно произойдут некоторые корректировки, потому что спекулятивные явления, как правило, недолговечны, но, в конечном счете, здоровые рыночные силы возобладают, и рынок медленно пойдет к точке некоего равновесия.

- Недвижимость во все времена являлась и является наиболее привлекательным видом вложения для инвесторов, - говорит Аблайхан Саматдин, поэтому наши прогнозы в отношении рынка недвижимости Казахстана - "положительно, стабильно". Конечно, я не претендую на роль экономического оракула, я не вправе делать будоражащие высказывания, тем более что для них нет оснований. Надо быть осторожным, делая какие бы то ни было прогнозы. Но я буду рад, если мои прогнозы придадут уверенности, как рядовым покупателям, так и инвесторам посерьезней, основания для такой уверенности как раз есть.

Экономика Казахстана растет, этого никто не может оспаривать. То же самое происходит с рынком жилья и коммерческой недвижимости. Рынок реструктурируется, цены станут более похожими на реальные - ведь, в конечном счете, это то, чего хотим мы все - граждане суверенного Казахстана.

В заключение, учитывая все вышеизложенное, хотелось бы пожелать, чтобы и крупные инвесторы и заемщики более ответственно подходили к принятию решений. А будущие покупатели трезво оценивали свои финансовые возможности, не торопясь влезать в долги.
24.01.08, Лючия Стоните , специально для Gazeta.kz