"Мягкий" кризис недвижимости

Как известно, после бурного роста цен в 2006 г., рынок недвижимости Казахстана переживает сегодня затишье. Кто-то называет это состояние стагнацией, кто-то – стабилизацией и выравниванием. Всех волнует вопрос: будут цены на жилье повышаться или падать? Об этих и многих других проблемах, связанных с рынком недвижимости Казахстан а, говорили специалисты и эксперты на пресс-конференции, проходившей недавно в отеле "Intercontinental – Ankara".

Выступающие дали оценку ситуации, сложившейся на рынке недвижимости, и граждане получили вполне убедительную информацию о состоянии дел.

Итак, первое: дальнейшего существенного снижения цен ожидать не стоит, поскольку объемы строительства уменьшаются, и на рынок попадает меньше новых квартир, чем в прошлые годы. К слову, "чтобы компании не разорились в эпоху нулевого спроса на новое жилье, Правительство страны предложило выкупать готовые пустующие квартиры… но мало кто из строителей откликнулся на предложение государства… сейчас строителям выгоднее сохранять выжидательную позицию"- пишет "Property.kz".

По словам риэлтеров, цены на недвижимость в Алматы падают еженедельно в среднем на 2-3%. Во-вторых, на фоне определенного снижения цен на недвижимость и при условии улучшения условий по ипотеке потенциальные покупатели вновь могут включиться в ценовой марафон. К примеру, ипотечные кредиты в Литве выдаются под 5 %. Специалисты высказывают предположение, что Казахстан придет к этому, но года через два. "Финансовые игроки рынка недвижимости – банки – держат уровень процентной ставки – пишет "Property.kz" – с падением процентной ставки цены на недвижимость пойдут вверх".

В-третьих, вкупе со стабильной общеполитической и экономической ситуацией вышеперечисленные причины не дадут ценам упасть на дно, и будет идти коррекция по изначально переоцененной недвижимости и по отдельным типам жилья. Об этом говорилось в выступлении Зухры Назаровой, президента ТОО " Almaty Real Estate".

Сегодняшняя ситуация с рынком недвижимости коснулась регионов с учетом их особенностей и перспектив развития, стало быть, неодинаково. И поскольку рынок недвижимости Казахстана только формируется, спады и подъемы – это закономерные процессы. Рынок недвижимости "обрастает" всевозможными побочными явлениями, и этот кризис, о котором столько говорится, "скидывает" издержки роста, все лишнее отпадает, остается самое необходимое для развития. По мнению Арслана Абишева, директора АО "Недвижимость Алматы", мы не стоим на месте, а движемся. Каждый регион движется по-разному. Но все в конечном итоге придут к одному – развитому рынку по всему Казахстану.

Если взять ситуацию по г. Алматы, сегодня много игроков, которые приобрели жилье, занялись изъятием домовладений, то есть объектов недвижимости. У этих игроков, возможно, были какие-то спекулятивные моменты: взять, снести, потом реализовать землю. Но ценность земли заключается не только в том, где она расположена, но и в обеспечении инженерной инфраструктуры. Так считает Аскар Бегалиев, президент ТОО "Корпорация "Век". Если на таком участке есть инженерная инфраструктура, то есть можно подать воду, обеспечить электроэнергией, теплом, тогда эти участки будут интересны.

Быть подготовленным в правовом отношении – это, пожалуй, главное при покупке земли. Како¬во ее целевое назначение? Если брать под жилье, то и использовать необходимо только под жилье. "Когда мы говорим о стоимости земли, - убежден А. Абишев, - мы говорим о земельных правах". Продается право на землю. А правовой пакет на землю у всех разный. Кстати, по оценкам специалистов, стоимость земельных участков у нас, в Казахстане, дороже, чем в той же Литве.

Еще в прошлом-позапрошлом годах хорошие участки в Алматы было тяжело найти. Цены за них колебались от 150 ты. за сотку и выше. Сейчас, когда существует кризис наличной ликвидности, у людей нет средств покупать землю, а тем более возводить там какие-то объекты. В базе данных компании ТОО "Umex Realty", по мнению ее генерального директора Аскара Мукашева, есть такие участки, владельцы которых уже "скинули" порядка 30%. Если раньше люди просили за участок 200 тыс. уже со всеми назначениями, то сейчас просят 140 тыс. И даже в этом случае спроса нет.

Но спрос, как известно, рождает предложение. И те земли, которые были куплены, в убыток работать не будут, то есть если земля была куплена за 150 тыс. сотка, она не будет стоить меньше. "Как происходит коррекция на рынке жилья на 20-30% (имеется в виду г.Алматы), так происходит и с землей,- считает Олег Нам, президент-председатель Совета директоров АО "Корпорация KUAT". Цена земли ниже не будет, а со временем будет расти.

Если говорить о коттеджах и виллах, то их строят только богатые люди. Остальные, скажем, живут в муниципальных домах. Было время, когда землю под строительство давали малообеспеченным; даже комитет бездомных занимался Распределением земли. Если говорить сегодня о ценах на коттеджи, то вряд ли люди среднего достатка смогут позволить себе купить коттедж.

Что касается цен на вторичное жилье в Турксибском, Ауэзовском районах, цены на него снизились на 40-50%, до 600 долларов за квадратный метр. Отдаленные районы "падают" быстрее, чем "золотой квадрат". Средняя цена по Алматы – 2,5 тыс. за квадратный метр.

Специалисты считают, что не имеют права давать прогнозы относительно того, что произойдет на рынке недвижимости, но тем не менее утверждают, что ниже 50% цены уже не будут.

Подытоживая, эксперты пришли к выводу, что в сфере недвижимости произошел "мягкий" кризис, зато были получены дополнительные инвестиции за счет вывода денег из недвижимости в другие сектора экономики.

Наталья ВАЛУЙСКАЯ, № 10 (724), 7 - 13 марта 2008