Легенда о черном маклере

Казахстанский рынок недвижимости уже несколько месяцев лихорадит. Жилье, по одним данным, падает в цене, по другим - держит уровень. В связи с этим появляются всевозможные слухи. Банки ведут себя тоже маловразумительно: то прекращают выдавать ипотечные кредиты, то задирают по ним ставки...
Мы попытались разобраться в ситуации и обратились к экспертам и игрокам рынка недвижимости

Комментирует Олег Алферов, директор консалтинговой компании "Qncepto":
- По разным оценкам, объем теневого капитала в Казахстане составляет от 20 до 40 процентов ВВП. "Темная сторона" экономики всегда находит выход, и не только за пределами страны. Наиболее простым каналом легализации средств был и остается рынок недвижимости - приобретая и создавая ее, ты не обязан отчитываться перед налоговыми органами о происхождении наличности.
Есть и "светлая сторона" - рост легальных доходов среднего класса и стремительное развитие ипотеки. Это объективные показатели экономического развития, которые нередко сопровождаются перегревом рынков. Мы здесь не уникальны. В особенности с учетом мизерного уровня обеспеченности жильем. В 2007 году жилья в стране было введено всего полметра квадратных на душу населения.
Ипотека открыла возможность решения жилищного вопроса для тех, кто прежде о своем жилье только мечтал. Разрыв между спросом и предложением стремительно нарастал, что нашло отражение в ценовом росте. Как следствие - рынок недвижимости приобретал все более выраженные инвестиционные черты. Поток капитала становился все мощнее, пока на его пути не встал дефицит ликвидности, пришедший из-за океана.
- Привлекателен ли теперь рынок недвижимости для инвестиций?
- Около половины участников рынка считают алматинский рынок инвестиционно привлекательным. И объяснения достаточно просты: обесцененные недвижимые активы представляют особый интерес для инвесторов. Как отечественных, так и зарубежных, что показал апрельский инвестиционный форум, прошедший в южной столице. В особенности на фоне сокращения деловой активности на многих внешних рынках, где ипотека стала менее доступной, а цены поползли вниз.
По мнению начальника отдела продаж АН "Абсолют" Романа Костенко, снижение цен вызвано рядом причин, среди них - снижение инвестиционной привлекательности рынка для большей части местных инвесторов, привыкших на бурно растущем в последние годы местном рынке недвижимости к получению сверхприбылей в краткосрочной перспективе. Другой причиной стало снижение доступности жилья - разрыв между реальными доходами населения и ценами стал просто непреодолим, а также отложенный спрос - большинство покупателей ожидают максимального снижения цен.
- Господин Костенко, на рынке цен недвижимости сложилась странная ситуация. Квартиры, одинаковые по квадратуре, по району и другим критериям, продаются абсолютно по разным ценам. Примерно одинаковые квартиры выставляются по 150 тысяч долларов (таких цен, в принципе, сейчас нет) и по 70. Почему? Как и чем можно объяснить "двойные" цены?
- Такие ситуации были всегда. Кроме действительной разницы в рыночной стоимости объектов причины завышенных цен могут быть в инертности мышления, непонимании реальной ситуации собственниками квартир.
Некоторые продавцы не желают смириться с текущей ситуацией на рынке, обладают надеждой на лучшее (вдруг купят?!).
В то же время в газеты могут подаваться и объявления с заниженной ценой от маклеров и недобросовестных агентств, желающих привлечь клиентов заманчивой ценой в целях предложения других вариантов. А кому-то, например, нужно срочно продать квартиру. Естественно, продать в нынешних условиях он сможет при условии значительного снижения цены. Таким образом и возникает заметная разница в цене.
- Цены продолжают падать. В связи с этим появляется множество слухов. К примеру, говорят, что с каждой неделей квартира падает в цене на 1000-1500 у.е. Так ли это?
- Мы все понимаем, что в действительности цена на квартиру не может падать или расти по определенным дням недели. Эксперты и пресса оперируют в основном усредненными показателями цены, изменение которых нельзя применять к конкретной квартире, цена которой зависит от стандартных факторов: район, материал стен, планировка и так далее.
- Для определенного пласта людей продажа или покупка жилья - не бизнес, а жизненная необходимость. Помогите нашим читателям разобраться с реальными ценами.
- Если вы хотите узнать реальные цены на сегодняшний день, то я бы порекомендовал ориентироваться не на индексы цен по районам города, публикуемые в разного рода печатных изданиях, потому что, на мой взгляд, они сходны с показателями средней температуры у больных в поликлинике.
Исходя из имеющейся у нас собственной достоверной информации можно говорить о том, что на сегодняшний день двухкомнатную улучшенную квартиру, требующую косметического ремонта, в панельном доме, к примеру, в микрорайоне "Аксай" можно купить (соответственно, продать) по цене от 1250 до 1350 долларов за квадратный метр (в зависимости от ряда других факторов, определяющих цену недвижимости: расположение дома, этаж, инфраструктура и т.д.).
Сделки по подобным квартирам в центре города, например, в районе Новой площади, проходят по цене от 2700 до 3200 долларов за квадратный метр. Разброс цен в центре, как видно, значительно больше. Так было всегда, это связано с тем, что в центре гораздо больше факторов, влияющих на стоимость той или иной квартиры. И бывает так, что в соседних домах в центре одинаковые квартиры по цене отличаются существенно.

Анна Шелепова
30.05.2008