Некоторые казахстанские банки приступили к продаже залогового имущества нерасплатившихся должников, оставшегося на балансе. Продается все. В первую очередь – квартиры. Интересно, что свою проблемную недвижимость финансисты "толкают" по цене, в 2–3 раза выше, чем ее рыночная стоимость. Более того, эти цены всего лишь стартовые. Банкиры очень надеются, что на этот проблемный товар найдется спрос. Но пока "нехорошие" квартиры лежат тяжким грузом в банковском пассиве.Эксперты убеждены, что уже скоро банкирам придется распрощаться с ценовыми иллюзиями – впереди грядет настоящий обвал цен на жилье. А произойдет он через три месяца. В это время банкам придется срочно гасить собственные долги перед внешними кредиторами, а значит, финансистам станет не до жиру. Осенью кредитные организации будут вынуждены выставить на торги всю свою залоговую недвижимость. Вот тогда они будут покладистыми и согласятся на любое снижение цен. Ведь на самом дорогом в Казахстане алматинском рынке недвижимости 1000 долларов за квадратный метр – это красная цена, да и то в базарный день.

В настоящее время коммерческие банки по всей стране проводят торги по залоговому имуществу. Продается все: квартиры, автомобили, техника, мебель, марганцевые концентраты и товары, находящиеся в обороте. Даже грабли. По официальным данным, в 2007 году БВУ и кредитные учреждения не вернули себе более 8 млрд тенге. Сколько миллиардов банки не доберут в текущем году, остается только гадать. А пока можно составлять рейтинги, какой из банков больше всех имеет долговых камней на собственной шее, акцентировав внимание на проблемной жилой недвижимости.
По открытым сведениям, размещенным на официальных сайтах финансовых институтов, абсолютным лидером по количеству залоговых квартир, выставленных на продажу, является АО "Банк Каспийский" – 480 единиц. Второе место в списке занимает АО "Темирбанк" – 470. На третьем месте ОАО "Народный банк" – 440. Во всех случаях приведены данные по республике.
Удивляют данные ОАО "Казкоммерцбанк", у которого в списке значатся всего 38 единиц залоговой недвижимости. При этом у Казкоммерцбанка в Алматы нет ни одной залоговой квартиры, выставленной на аукцион. Так, во всяком случае, утверждают сотрудники банка. АО "АТФБанк" пока не готов предоставить свои данные о залоговом имуществе, выставленном на торги. Сотрудники банка говорят, что такая информация предоставляется только в индивидуальном порядке. Пояснив, что банк не хочет выглядеть проблемным, публикуя списки своих неликвидов.
А вот Цеснабанк до сих пор по регионам собирает информацию о том, сколько жилой недвижимости он готов выставить на торги.
Сейчас для банков единственная возможность вернуть свои деньги – продать проблемные квартиры. Что БВУ и пытаются сделать, проводя почти каждый день торги по залоговому имуществу. Правда, некоторые банки, видимо надеясь на чудо, назначают проведение торгов на осень. С расчетом на то, что осенью кризис "самоликвидируется", а кредиты будут выдаваться в том же режиме, что и до августа 2007 года. Так, по крайней мере, обещали наши финансовые светила в конце прошлого года.
Видимо, поэтому Нурбанк почти все свои проблемные квартиры решил продавать только в сентябре. Контактное лицо банка Тимур Райымов этот факт объяснил следующим образом: "Торги назначены на сентябрь, чтобы не рисковать".
Что касается торгов, то, согласно постановлению правительства Казахстана от 26 апреля 2006 года об утверждении правил проведения торгов по продаже активов должника, аукционы по реализации залогового имущества проводятся двумя методами: английским (на повышение цены) и голландским (на понижение цены). Конечно, наши банки предпочитают английский метод торгов, когда аукционист объявляет начальную цену объекта и шаг увеличения цены (как правило, шаг равен от 5 до 15 процентов от стартовой цены).
Но банки не уверены в успехе торгов по английскому методу. Так, сотрудники Каспийского банка на вопрос, уверены ли они, что квартиры будут проданы по этому методу, вздыхают: "Скорее всего, придется продавать по цене ниже залоговой. Никто сейчас не купит по этим ценам, тем более с повышением". А в Нурбанке на тот же вопрос ответили: "Сначала попробуем продать по английскому методу. Если покупателей не будет, придется проводить торги по голландскому методу. Тогда цена может упасть вдвое".
Судя по данным АО "Альянс Банк", залоговые квартиры так просто не уходят. В результате торги переносятся, но пока без изменения цены.
А вот Банк ТуранАлем не столь самонадеян и продает залоговое имущество по методу адресной продажи. По словам контактного лица БТА по вопросам залогового имущества Бахыта Искакова, банк готов предоставить ряд скидок клиентам, если оплата за залоговые квартиры будет произведена единовременно. Это неудивительно, ведь в настоящее время БТА выставляет на продажу даже залоговые грабли по цене 4700 тенге за штуку (всего проблемных граблей у банка 2 шт).
Цены залоговых квартир в разы превышают нынешнюю среднюю стоимость жилья на рынке недвижимости. Естественно, что банки продают квартиры по цене, равной имеющемуся долгу. Так, Народный банк выставляет 2-комнатную алматинскую квартиру площадью 52 квадратных метра в микрорайоне "Аксай-2" за 91 тысячу долларов, одновременно в газетах можно найти 2-комнатную квартиру в том же самом районе, но уже за 50 тысяч долларов. Разница ощутимая.
Эксперты полагают, что настоящий обвал цен на рынке недвижимости начнется именно в тот момент, когда банки массово начнут реализовывать залоговое имущество. Как раз в этот период предложений окажется во много раз больше, чем обеспеченного деньгами спроса. Кроме того, потенциальные покупатели продолжают ждать дальнейшего падения цен на рынке жилья.
В общем, хотя первое место в нашем рейтинге обладателей "долговых камней" занимает АО "Банк Каспийский", изо дня в день напряжение растет во всем банковском секторе.
Тем временем за ситуацией на рынке недвижимости Казахстана пристально наблюдают в соседней России, в столице которой на сегодняшний день средняя цена за квадратный метр равна 5702 долларам. Здесь динамику роста цен на жилье списывают на слабеющий доллар и не желают замечать аналогий с казахстанским рынком жилья. Но и в Москве уже начинают раздаваться трезвые голоса:
– Когда в Москве начинаешь говорить о том, что рынок жилья уже подходит к роковой черте, приводя в пример казахстанский кризис, даже специалисты задают вопрос: причем здесь Россия? Это в Казахстане цены падают. А в России пока ничего не падает! – говорит менеджер одной из московских страховых компаний, кстати, бывший алматинец Сергей Величко.
По мнению Сергея, Казахстану "выпала честь" играть роль "шахтерской канарейки".
– Раньше, когда не было метан-детекторов, шахтеры брали в забой канарейку. Канарейка, как нежное существо, от появившегося в атмосфере газа падала в обморок первой. Так и у вас не только канарейки рынка недвижимости (спекулянты) уже задохнулись, но и теряют сознание застройщики и кредитные организации, – считает Величко.
Между тем финансисты России и Украины (где пока еще не угас строительный бум) уже около года следят за ситуацией в Казахстане. На наших ошибках эксперты пытаются просчитать все возможные риски банковской сферы и строительного сектора экономики. А именно выясняют, на сколько падает рост экономики в случае обрушения строительных пирамид и на каком уровне (в процентном отношении к верхнему пику стоимости) наступает дно падения цен? По мнению Сергея Величко, в Казахстане дно еще "не нащупано". Поэтому недвижимость будет дешеветь не только до конца 2008 года, но и, скорее всего, весь 2009-й.
Российские эксперты считают, что их банки не увлекались кредитами до такой степени, как ваши, поэтому надеются избежать казахстанских граблей.
– Банки РФ не привлекали в таких объемах внешние заимствования, не выдавали необеспеченных кредитов на покупку недвижимости, и вообще здесь условия ипотечного кредитования намного жестче казахстанских. Например, в России нет ни одного кредита с нулевым первоначальным взносом, без подтверждения доходов клиента, притом выданного на 25–30 лет. Но в РФ, так же как и в РК, главная опасность для рынка – отсутствие большого числа покупателей, обладающих доходами, соразмерными ценам на недвижимость. Казахстанские проблемы возникли не из-за внешних факторов (ипотечный кризис в США, вызвавший трудности с рефинансированием), а из-за низкой покупательной способности населения, – заявил Величко.
Это действительно было, как и то, что казахстанский банк, заявляющий, что у него нет проблемной недвижимости в Алматы, еще в июле 2007 года предлагал кредиты на 30 лет, без первоначального взноса и подтверждения доходов. У нас, кстати, многие эксперты неоднократно заявляли, что в Казахстане нет и не может быть покупателей на недвижимость по существовавшим тогда ценам. К слову, покупательная способность населения с той поры изменилась только в худшую сторону.
Больше всего людей сейчас волнует, настало ли время для максимально выгодной покупки жилья? Или следует подождать? Скорее всего, торопиться не надо. Уже сейчас можно на тех же банковских сайтах найти "смешные" цены. Так, "Нурбанк" предлагает в Алматы 1-комнатную квартиру по адресу: ул. Бекмаханова, 2/7, кв. 17, всего за ШЕСТЬ ТЫСЯЧ ДЕВЯТЬСОТ долларов. Видимо, это еще не предел. Так как кредиты во время надувания жилищного пузыря выдавали не только БВУ, но и другие кредитные организации, зачастую не имеющие на это права. Но у них, в отличие от банков, даже сайтов нет, а проблемного залогового имущества в виде квартир явно не меньше.
По этому поводу можно дать совет менеджерам регионального отделения БТА по Северо-Казахстанской области, как с пользой для всего банковского сектора избавиться от проблемного залога. Пойдите на небольшие издержки, спишите одни грабли из имеющихся двух и прибейте их на воротах АФН. Дабы в будущем этот регулятор следил как положено за самодеятельностью различных финансовых организаций.

Алина Бекирова, Алматы
18.06.2008