На самый актуальный вопрос для каждого казахстанца: "Когда же все-таки наконец лопнет ценовой пузырь на рынке недвижимости?", ответ, похоже, начал принимать реальные очертания. Эксперты считают, что если осенью банки массово сольют на аукционы все свое залоговое имущество, катастрофы на рынке недвижимости не избежать. Однако это вовсе не значит, что граждане смогут-таки приобрести крышу над головой. Их доходы падают одновременно с остальной экономикой, что все больше напоминает ситуацию первых месяцев кризиса в США.

Казахстан на фоне той же Германии, США, России, которые не так давно столкнулись с этим самым лопанием пузыря недвижимости, не отличается высоким уровнем доходов населения как основным фактором роста цен на жилье. Но в вышеуказанных странах пузырь все же лопнул и даже, к примеру в России, вновь начал надуваться.
Если обратиться к опыту США, где процесс лопания пузыря наиболее свеж в памяти, то там ситуация в общем очень похожа на нашу. Единственный нюанс: в Казахстане эти процессы идут с небольшим запозданием.
До прошлого года цены на дома в Америке росли такими темпами, что банки стали предоставлять ссуды на их покупку лицам с не самой благополучной кредитной историей. Популярны были также ссуды с варьирующимся процентом, в начале соблазнительно низким, но потом резко повышавшимся. Банкам нужно было оправдывать средства, заимствованные за рубежом (в США доля внешних займов к ВВП составляет 94 процента, в Казахстане – 80 процентов).
Тогда же появились и так называемые сверхрисковые кредиты subprime. Пока дома продолжали дорожать, особой проблемы не было. Но рост цен на недвижимость прекратился, а местами они даже пошли вниз. Причем сложилось так, что произошло это как раз после первых же попыток американских банков выставить на аукционы огромное количество дорогих коттеджей и квартир, ранее находившихся в залоге. То есть именно та ситуация, которая прогнозируется и в Казахстане с сентября этого года.
Растет в Казахстане, как это было в США, и число домовладельцев, которые не в состоянии или попросту утратили стимул выплачивать ссуды. Об этом можно судить по увеличивающемуся количеству безнадежных и сомнительных 4-й, 5-й степени кредитов в банках. Таким образом, посредством ипотеки под лозунгом "Жилье для всех" банки сами надули пузырь на рынке недвижимости, сами же его и намереваются лопнуть.
Еще одно совпадение: стоило банкам затаиться после ситуации в США и прекратить выдачу кредитов с целью корректировки ставок осенью прошлого года, как в большинстве регионов Казахстана цены на недвижимость стали падать. В 2008 году эта ситуация еще более усугубилась. Налицо настораживающая зависимость рынка жилья от банковской подпитки в виде ипотеки.
Как следствие все больше агентств по недвижимости закрывается. В текущем году, по некоторым данным, только в южной столице прекратили деятельность около 640 небольших риелторских контор.
По мнению аналитика Владимира Цейко, если такие тенденции продолжатся и в дальнейшем, то уже нынеш-ней осенью казахстанский рынок недвижимости рухнет. Причем не факт, что осенью ценовое дно на жилье все-таки будет нащупано. Скорее всего, на фоне продолжающейся достаточно сложной ситуации на мировых финансовых рынках кризис продлится и большую часть 2009 года.
Особенно справедливым выглядит это утверждение на фоне тенденции по снижению реальных доходов населения страны. То есть даже к тому моменту, когда банковская система чисто гипотетически все же сможет инвестировать в ипотеку, большая часть их потенциальных клиентов окажется неплатежеспособной.

Алексей ХРАМКОВ, Алматы
19.06.2008