Разбитое корыто

Об обманутых дольщиках сказано столько, что впору уже песни складывать. Но некоторая надежда у них все же появилась - при правительстве будет сформирована комиссия по проблемам участников долевого строительства.

Встречаясь в столичном акимате с банкирами, застройщиками и пострадавшими гражданами, премьер-министр республики объяснил идею создания нового органа тем, что лично ему "встретиться со всеми и во всех городах, где есть такие проблемы, будет достаточно сложно". Что ж, вице-премьеру, возглавившему комиссию, не позавидуешь: работа предстоит большая и нервная.

Дом - это место, где человек может почувствовать, что его главная потребность в защищенности - удовлетворена. Насколько же бесчеловечно с точки зрения морали поступили торговцы жильем, не дав сотням людей эту потребность реализовать! Теперь можно даже составить список городов, где попирается важнейшая для каждого необходимость. В каждом из них - своя хроника обмана. О его масштабе можно судить уже только по прецеденту: проблемой был вынужден заниматься президент страны - такого в цивилизованных странах, пожалуй, не встретишь.

Но если общество не хочет продолжения этой серии беспредела, то, видимо, нужно разработать какой-то план действий, чтобы не только наказывать, но и предотвращать случаи мошенничества с жильем. Какими недостатками нашего законодательства пользуются эти компании? И что может в этой ситуации сделать сам дольщик?

- Мошенничество в классическом виде - это обман одного человека другим для получения денег, - говорит юрист Нурдаудет Бекмаханов. - Но когда обману подвергается уже не один человек, а большое их число - это качественно новое общественно опасное явление. Поэтому в Уголовный кодекс на этот случай, я думаю, следовало бы ввести статью "Обман вкладчиков". Нарушения же начинаются еще со сбора компаниями начальной разрешительной документации на застройку. Часто фирма собирает деньги без полного пакета документов, и иногда даже не ставит себе цель укомплектовать его. Это зачастую возможно и по объективным причинам, скажем, когда на предназначенной для застройки земле живут люди, имеющие право собственности на нее, и выселить их оттуда у компании нет права. Но без полного пакета документов застройка не может быть начата, поэтому фирмы часто договариваются с чиновниками, чтобы начать строительство без этой документации. Во избежание таких ситуаций нужно вначале пресечь коррупцию, особенно среди органов местного самоуправления.

В борьбе с таким в высшей степени привлекательным для мошенников "бизнесом", я думаю, нельзя останавливаться на полпути и ограничиваться полумерами. Да, нужно усовершенствовать законодательство. Но необходимо также внедрить в сознание всех, кто мечтает о собственном жилье и готов отдать за него последние деньги, понимание ситуации: обман дольщиков вырос на явлении, которое сейчас называют правовым нигилизмом. И обезопасить себя можно только в случае, если этот нигилизм начать изживать в каждом отдельно взятом человеке.

Конечно, правительство как бы вступилось за пострадавших от аферистов. "Те застройщики, которые нарушили закон, понесут наказание в соответствии с законодательством. Ими занимаются правоохранительные органы, их имущество будет описано и возращено обратно, в доход государства, это принципиальный вопрос", - сказал на встрече премьер-министр. Однако все эти меры защищают уже обманутых вкладчиков. А как быть с теми, кто стоит на пороге обмана? Опытные юристы настоятельно рекомендуют: все договоры с конкретным вкладчиком должны быть персонализированы. Руководящее лицо должно нести личную ответственность и подписывать договор только в присутствии инвестора. Но, увы, на этом возможные нарушения не заканчиваются. Скажем, фирмы часто вынуждают инвесторов переоформлять задним числом уже готовые документы. Как это происходит? К примеру, некое ОАО говорит вкладчикам: "Вот у нас в договоре опечатка, давайте его тем же числом переоформим". И возвращает людям все тот же договор об инвестировании, но уже с исправленной "опечаткой" - аббревиатура "ОАО" переправлена на "ООО". А это значит, что теперь фирма будет нести перед всеми инвесторами ограниченную ответственность, что ей более выгодно. То есть, по идее необходим законодательный запрет на переоформление документов задним числом. Естественно, и сами вкладчики должны знать, чем им грозят такие "исправления ошибок".

За отказ от государственной регистрации сделки также не мешало бы установить персональную ответственность. Все эти договоры приобретают силу не в момент подписания, а в момент регистрации. Договор инвестирования, не прошедший государственную регистрацию, не имеет по Гражданскому кодексу юридической силы. Следовательно, доверяя компании деньги без регистрации договора, вкладчик рискует не получить взамен жилье. Компания может представить в госорганы и ложную информацию о строящемся объекте. Ответственность, естественно, необходимо ввести и за это.

Сейчас практикуется и такая мягкая форма обмана: человека вселяют в квартиру с временным ордером, а свидетельство о собственности выдают лишь через несколько лет. Почему это выгодно фирме? Поскольку договор инвестирования не закрыт, то деньги продолжают вращаться внутри компании, давая оборот. Даже в самых внешне стабильных компаниях строительство ведется по принципу пирамиды. Допустим, дом А сдается через три года, дом B - через пять, и дом С - через десять. Тогда деньги человека, заплатившего за В, тратятся на строительство А, а заплатившего за С - на В. Ясно, что с компанией за эти годы может произойти много неприятностей, вплоть до банкротства, и вкладчики останутся у разбитого корыта. Строительная фирма может подстраховать себя и иметь карманную страховую компанию. Тогда даже в случае краха жилищной пирамиды деньги вкладчиков все равно остаются у тех же лиц. Выплаты неустоек за рассрочку дают дольщику только ощущение защищенности, поэтому необходимо, чтобы страхование в строительной сфере было прозрачным.

- На мой взгляд, должна быть введена более четкая система регистрации сделок, - считает Нурдаулет Бекмаханов. - Если вкладчик ходит, по сути, с не имеющим юридической силы документом, он рискует в одночасье лишиться своих денег. Понятно, что, пока у человека есть свободные деньги, он стремится их куда-нибудь вложить. Поэтому здесь нужно рассчитывать не только на предусмотрительность человека, на его сознание, но, прежде, всего на законодательные меры.

Не очень-то верится, что справиться с жилищным мошенничеством можно путем изменения сознания наших людей, повышения их юридической грамотности. Но если молчать об аферах, не раскрывать их механизм, не учить людей отстаивать свои права, мошеннические компании, потеряв страх, могут распоясаться еще пуще.

К тому же, если человек не будет учиться отстаивать свою первейшую потребность в жилье, не растеряет ли он желания защищать другие свои права? Например, в Астане было выделено для поддержки строительного сектора 107 миллиардов тенге, на выкуп квартир в почти завершенных объектах с участием дольщиков - 41 миллиард тенге и 17,2 миллиарда - на завершение проблемных объектов, руководители которых привлекаются или привлечены к уголовной ответственности. Но во многих ли регионах руководство пойдет на такие шаги? Захочется ли властям затянуть пояса, чтобы решить проблему, или о пострадавших от мошенничества людях постепенно "забудут"? Не каждому захочется расхлебывать заваренную другими кашу, да еще и за большие деньги. И местные власти, не желающие тратить силы и средства на решение проблемы, могут получить взамен мощный социальный протест и удар по своей репутации.

30.07.08, Иван Захаров , специально для Gazeta.kz