КРАСНЫЙ ЖЕЛТЫЙ ЗЕЛЕНЫЙ СИНИЙ
 Архив | Страны | Персоны | Каталог | Новости | Дискуссии | Анекдоты | Контакты | PDAFacebook  RSS  
 | ЦентрАзия | Афганистан | Казахстан | Кыргызстан | Таджикистан | Туркменистан | Узбекистан |
ЦентрАзия
  Новости и события
| 
Четверг, 31.07.2008
21:15  Бен Ладен построит по обоим берегам Баб-эль-Мандебского пролива Города света - Al Noor
17:20  О.Рябов: Заговор риэлторов? Или дутые цены и начало "квартирного" обвала в Киргизии…
17:13  Ректор Военного института Туркмении Гурдов уволен и... сам отправлен учиться
17:00  Президент Литвы здоровьем сорвал антироссийский энергосаммит в Варшаве, запланированный на 2/08
16:57  Узбекский Асакинский автозавод вышел на рекордные показатели выпуска авто
16:54  Российский Стройтрансгаз может вылететь из проекта по производству сжиженного газа на Мубарекском ГПЗ
16:50  La Stampa: Эрдоган чудом спасся от суда Анкары. "Судебный госпереворот" в Турции не состоялся

16:40  Новые выборы Сената Казахстана пройдут 4 октября. ЦИК определил дату
16:30  Атомный авианосец США "Джордж Вашингтон" едва не сгорел из-за окурка
16:22  Р.Весел: Н.Назарбаев играет с преемниками. Досрочные парламентские выборы - не только способ улучшения имиджа Казахстана
16:06  О.Выхованец: Квотирование иностранного труда в России - замысел и реализация
15:59  "Образ женщины в современной фотографии". Открывается выставка в Ташкенте
15:56  Хватит "челночить". Правительство Казахстана решило разработать особую "торговую политику"
15:51  Эхуда Ольмерта подвела красивая жизнь. Новым премьером Израиля станет женщина?
15:16  Средства Нацфонда Казахстана достигли $26 млрд. Прирост за полгода - $3,3 млрд!
14:26  Р.Мирзобекова: Чудо или физика? Как объяснить появление надписи "Аллах" в небе над Таджикистаном
14:25  "АП": Будет ли Иран принят в члены ШОС?
14:22  А.Кононец: Премьер прозрел. Что подсказывает жизнь Кариму Масимову?
13:56  Бывший урановый магнат Казахстана, а ныне подследственный А.Гайдамак... баллотируется в мэры Иерусалима
13:52  Откуда ростут ноги "тори". Известные в СНГ аферисты братья Рубены (TWG) обвинены в... финансировании британских консевраторов
13:42  Корейские пираты украли секретное видео репетиции церемонии открытия Пекинской Олимпиады
13:39  ТИПЧ: Месть МНБ или Ломать – не строить. Произвол в туркменском Дашогузе
13:31  Китайская Zijin инвестирует $146 млн. в развитие золотодобычи в Таджикистане
13:29  Премьер Киргизии И.Чудинов: "Я чувствую, мы идем к повальному отключению электроэнергии"
13:23  К.Исаев назначен врио мэра города Токмок Чуйской области
13:04  США присмотрят за Ираном из Израиля. При помощи нового радара
12:52  Тарифы на электроэнергию в Таджикистане повысятся к зиме на 20%, - "порадовала" "Барки Тоджик"
12:43  Д.Сатпаев: Финансовый ошейник для инвесторов. Покой экономике Казахстана только снится
12:23  Г.Бендицкий: Грузите апельсины бочками. Кто превратил "Казжелдорогу" в личную кормушку?
12:14  Р.Вайц: Администрация Буша верна политике взаимодействия с пакистанскими военными
12:03  К.Конырова: А мы пойдем на Юг. Кавказский маршрут для казахстанской нефти становится все перспективнее
11:58  Памирский час пик. Минобороны РФ Сердюков инспектирует российских военных в Таджикистане
11:29  "Къ": СНГ попадет под вливание России. Распределять ресурсы на постсоветском пространстве будет новое федеральное агентство
11:26  "Время": Сказки Каспия. Кому мангистауский аким Кушербаев распродал берег
10:43  "НГ": Китай, Индия и США раскачивают ВТО
09:35  Herald Tribune: Пора открыто выступить против злоупотреблений Пекина
09:30  С.Строкань: Пакистан лишается американской помощи. Из-за связей с исламистами
08:40  А.Дубнов: Почему Баку не Париж. Время пожизненного президентства в Азербайджане не пришло
07:36  За коррупцию. В Таиланде осудили, но не посадили, жену экс-премьер-министра
00:39  В Киргизии "заметно активизировалась" работа "Хизб ут-Тахрир"
00:31  Guardian: Новый китайский национализм надо осторожно преодолевать
00:28  РБК: Россия расширит военное присутствие в Средней Азии
Среда, 30.07.2008
21:23  Конституционный суд Турции отказался распускать правящую партию ПСР премьера Эрдогана
16:23  Президент Н.Назарбаев сам будет учредителем Фонда по поддержке государственного языка
15:24  Frankfurter Allgemeine: Сколько лет китайским гимнасткам на самом деле?
15:09  За призы к/фестиваля в Венеции поборется российский фильм "Бумажный солдат" с Чулпан Хаматовой. Действие происходит на Байконуре...
14:54  Убийцы журналиста Ильяса Шурпаева получили по 21 году каждый
13:33  "Лицо, исполняющее обязанности Президента Туркменистана, не может", - официальный проект правок Конституции РТ (текст)
13:26  И.Коновалов: Окажется ли Таджикистан под контролем шиитских сект. Ч. 1
13:21  Б.Жанкулиев: Как использовать водно-энергетические ресурсы ЦентрАзии. На стройку Рогуна должна дать добро ООН
13:16  "Лукойл" конкретизировал проект в Узбекистане. Добычу нефти Кандыма надо интенсифицировать
Архив
  © CentrAsiaВверх  
    Кыргызстан   | 
О.Рябов: Заговор риэлторов? Или дутые цены и начало "квартирного" обвала в Киргизии…
17:20 31.07.2008

Заговор риэлторов? Или дутые цены и начало обвала…

На днях одна моя знакомая купила однокомнатную квартиру за 15 тысяч долларов, правда на окраине города, но и здесь еще в прошлом году "однокомнатка" меньше чем за 25000 зеленых не уходила. Я перелистал кучу газет, печатающих объявления о продаже квартир и наткнулся на интересный факт: стоимость квартиры, например, той же однокомнатной в одном и том же районе, с одинаковой формулировкой "в отличном состоянии" может стоить и 35 тысяч, и 15. Такой разброс цен не может не удивлять. Поэтому я решил провести небольшое журналистское расследование и выяснить, в чем же здесь дело, почему на рынке недвижимости такая нестабильность, и каких цен на жилье нам ждать в будущем?

Эксперты утверждают, что 70 процентов банковского сектора Кыргызстана принадлежит казахским банкирам и бизнесменам. Насколько мне удалось выяснить, в 95 процентах риэлторских фирм так или иначе присутствует казахский капитал. Поэтому, чтобы разобраться в ситуации, сложившейся на кыргызском рынке жилья, необходимо понять, что происходит у соседей.

Итак, почему казахи "приватизировали" наши риэлторские фирмы? Ответ прост: освоив рынок у себя, казахские бизнесмены обратили внимание на нас, но тогда цена на однокомнатную квартиру в Бишкеке была в пределах 3000-4000 долларов, Увидев это, они ахнули, почувствовав здесь перспективный бизнес, который может принести баснословные прибыли. Все так и произошло.

В отличие от наших риэлторов, которые продавали чужие квартиры, т.е. были просто посредниками, казахские предприниматели имели деньги и могли массово скупать дешевые квартиры, а уж потом, через какой-то срок, так же массово продавать уже СВОИ квартиры, но теперь уже по другой цене. За каких-то три-четыре года стоимость квартир на вторичном рынке поднялась в 10(!) раз, т.е. прибыль от начальной цены при перепродаже квартир составляла 1000% процентов! Бизнес процветал. Но в августе 2007 года в США начинается банковский кризис. Так как в банковском секторе Казахстана "крутятся" 40 млрд заемных американских денег, кризис, естественно, достигает и Казахстана. Начинается обвал цен.

Но эксперты полагают, что стремительное снижение цен на рынке недвижимости начнется именно в тот момент, когда банки массово начнут реализовывать залоговое имущество. Как раз в этот период предложений окажется во много раз больше, чем обеспеченного деньгами спроса. Кроме того, потенциальные покупатели продолжают ждать дальнейшего падения цен на рынке жилья.

Некоторые казахские банки уже приступили к продаже залогового имущества не расплатившихся должников, оставшегося на балансе. Продается все, но в первую очередь – квартиры. Банкиры очень надеются, что на этот проблемный товар спрос всегда найдется. Но пока "нехорошие" квартиры лежат грузом в банковском пассиве. Эксперты убеждены, что уже скоро банкирам придется распрощаться с ценовыми иллюзиями – впереди грядет настоящий обвал цен на жилье. А произойдет он через три-четыре месяца.

В это время банкам придется срочно гасить собственные долги перед внешними кредиторами, а значит, финансистам станет не до жиру. Осенью кредитные организации будут вынуждены выставить на торги всю свою залоговую недвижимость. Вот тогда они станут покладистыми и согласятся на любое снижение цен. Ведь сегодня на самом дорогом в Казахстане алматинском рынке недвижимости 1000 долларов за квадратный метр – это красная цена, да и то в базарный день (хотя еще недавно за 1 м². просили более $3000).

По официальным данным, в 2007 году банковские и кредитные учреждения не вернули себе более 8 млрд тенге. Сколько миллиардов банки не доберут в текущем году, остается только гадать.

Уже сейчас цены залоговых квартир в разы превышают нынешнюю среднюю стоимость жилья на рынке недвижимости. Естественно, банки продают квартиры по цене, равной имеющемуся долгу. Так, Народный банк выставляет 2-комнатную алматинскую квартиру площадью 52 квадратных метра в микрорайоне "Аксай-2" за 91 тысячу долларов, одновременно в газетах можно найти 2-комнатную квартиру в том же самом районе, но уже за 50 тысяч. Разница ощутимая.

К тому же в Казахстане ситуация вообще патовая – 70 процентов всех строительных объектов встали, угрожая превратиться в памятники долгостроя и недальновидного бизнеса. Денег для завершения их строительства в республики просто нет, и чтобы как-то решить свои проблемы, американцы выводят свои капиталы в США, а у казахских банков остаются лишь долги по процентам да непродаваемое залоговое имущество.

- Продажа залоговых квартир банками может обрушить экономику Казахстана, - об этом заявил на пресс-конференции вице-президент Казахской федерации недвижимости (КФН), заместитель председателя совета Казахской ассоциации оценщиков Александр Калинин, - У нас в стране сейчас самая большая проблема - это банковские залоги недвижимости. Как поведут себя банки при реализации этих залогов, так ситуация на рынке недвижимости и будет складываться. У банков более 100 тысяч проблемных, невозвратных кредитов - невозвратных квартир. Банкиры говорят: мы согласны продавать их на 10, 15, 20 процентов ниже их рыночной стоимости, но массовый выброс залоговых квартир может обрушить не только рынок недвижимости, но и экономику Казахстана в целом.

Другой вице-президент КФН Серик Туржанов заявил, что недвижимость Казахстана достигла ценового дна.

- Дальнейшего падения цен на недвижимость нет смысла ждать, потому что дальше пойдет стагнация, - утверждает он. - Но если мы будем ждать обвала, то обвал будет. Те взаимоотношения, которые сегодня на рынке существуют, они тупиковые. Деловая активность в республике упала на 70 процентов. Недвижимость падает, а никто ее не покупает, потому что людям нужно просто выживать.

По мнению же российских экспертов, в Казахстане ценовое дно еще "не нащупано". Поэтому недвижимость будет дешеветь не только до конца 2008 года, но и, скорее всего, весь 2009-й. Интересное сравнение делает менеджер одной из крупнейших московских страховых компаний, кстати, бывший алматинец Сергей Величко. По мнению Сергея, Казахстану "выпала честь" играть роль "шахтерской канарейки".

- Раньше, когда не было метан-детекторов, шахтеры брали с собой в забой канарейку. Канарейка, как нежное существо, от появившегося в шахте метана падала в обморок первой. Так и в Казахстане, не только канарейки рынка недвижимости (спекулянты) уже задохнулись, но и теряют сознание застройщики и кредитные организации, – подытоживает Величко.

Но вернемся к нашим бара…, т.е. квартирам. Мне удалось разговорить одного из топ-руководителей известного в городе риэлторского агентства. Своим мнением он согласился поделиться со мной на условиях анонимности. Его аргументы - "Мне еще работать в этом бизнесе" и "Не хочется терять кусок хлеба" - были убедительными.

- В принципе, ситуация, сложившаяся в Казахстане, напрямую влияет на цены и спрос на жилье в Кыргызстане, - говорит он. - Встало ипотечное кредитование – кыргызские банкиры опасаются раздавать большие кредиты "на метры", так как никто не берется спрогнозировать цены на недвижимость хотя бы на ближайшие полгода. Казахи интенсивно выводят свои капиталы на родину. Можно с уверенностью сказать: сейчас на рынке недвижимости - полный штиль. Предложение жилья огромное, а вот покупателей практически нет.

В свое время, когда на бишкекский рынок пришли бизнесмены из Казахстана, они давали деньги агентствам недвижимости, чтобы те скупали квартиры с целью перепродажи. В итоге сегодня рынок недвижимости в столице оказался перенасыщен. Люди стали умнее и осторожней, для перепродажи покупают квартиры и дома, на мой взгляд, лишь настоящие камикадзе. В основном те редкие покупатели, которые приходят к нам, действительно нуждаются в жилье или в улучшении жилищных условий.

Владельцев, допустим, нашей фирмы тоже можно понять – им не выгодно "ронять цены" на жилье на вторичном рынке. И хотя официально объявлено, что цены здесь с начала года упали на 10-15 процентов, в реальной жизни, знаю по собственному опыту, можно приобрести квартиру на 40-50 процентов дешевле, нежели их предлагают продавцы (а это, как правило риэлторы-посредники). Связано это с тем, что если кто-то запланировал уехать из Кыргызстана именно в это время, или кому-то нужны деньги для бизнеса, а в хозяйстве несколько квартир, или кто-то расширяется – эти люди не будут ждать, когда цены "побегут" вверх. Они реализуют свою недвижимость по принципу, если можно так выразиться, аукциона, они торгуются – кто даст большую цену, тот и выиграл, такие продавцы не ориентируются на цены в газетах, кстати, именно так выявляется РЕАЛЬНАЯ рыночная цена на квартиры и дома.

По моим наблюдениям, в газетах 90 процентов объявлений о продажах квартир размещают посредники. Риэлторы даже выпускают несколько специализированных газет по продаже недвижимости. Одним словом, маркетинг у них на высоте. Чего стоят только заказные интервью в прессе с ведущими риэлторами Бишкека о том, что квартиры и дальше будут дорожать – бизнес есть бизнес, никто не хочет терять деньги. А общественное мнение в плане стоимости жилья они за эти годы научились формировать.

Недавно повысились цены на коммунальные услуги. Народ полностью ощутит все "радости" от этого в отопительный сезон, для многих эти тарифы станут "неподъемными". Поэтому предвижу снижение цен на квартиры, особенно на многокомнатные, весной 2009 года. Люди просто будут стараться приобрести жилье поскромней, так как коммунальные платежи будут сильно "кусаться".

В заключение могу дать несколько профессиональных советов, которыми можно воспользоваться при покупке недвижимости.

1. Определитесь в своих потребностях. Для этого, имея определенную денежную сумму для покупки, попытайтесь посмотреть как можно больше объектов недвижимости. Смотреть лучше не только то, что "по деньгам". Часто бывает, что человек сначала жестко ограничит себя определенной суммой, а потом понимает, что ему нужен иной, более дорогой объект.

2. Перед принятием решения о покупке поинтересуйтесь у продавца (или его представителя) историей возникновения и перехода прав собственности на объект недвижимости. Для этого Вам может пригодиться и устная информация, и соответствующие документы, которые лучше показать юристу. Он поможет Вам проанализировать историю объекта и оценить возможные риски ограничения или лишения прав собственности на него в будущем. Если продавец наотрез отказывается делиться информацией – лучше от покупки отказаться.

3. Помните, что договор купли-продажи жилого помещения вступает в силу не с момента его подписания, а с момента государственной регистрации, что приводит к простому выводу – покупатель заплатил (если взаиморасчеты уже произведены) и не приобрел, а продавец получил деньги и не продал до момента государственной регистрации договора и перехода права собственности. По этой причине покупателю необходимо настаивать на такой схеме взаиморасчетов, при которой продавец сможет воспользоваться деньгами покупателя только после регистрации, например, депонировать деньги в банк. В противном случае, если по каким-либо причинам регистрация не состоится, может оказаться, что продавец не сможет вернуть покупателю деньги, которых на тот момент у него может уже не быть.

4. Как проконтролировать риэлторов и предохранить себя от "плохой" сделки? Самое важное, всегда надо помнить при совершении сделок с недвижимостью – это то, что риэлтор – лишь посредник, который обеспечивает возможность проведения сделки. Риэлтор обязан держать нас в курсе дела, он помогает подобрать лучший для нас вариант, проверить квартиру, собрать необходимые документы, организовать заключение договора и передачу денег. Но риэлтор не несет ответственности за саму сделку – это не в его компетенции. Единственным гарантом, как ни странно, является наша собственная бдительность.

Защитить приобретаемое имущество можно следующими способами:

1. Застраховать профессиональную ответственность риэлторов и потерю права собственности.

2. Досконально изучить договор на оказание риэлторских услуг.

3. Обратиться в солидное агентство, предоставляющее письменные гарантии, и соблюдать необходимые правила при работе с риэлтором.

При страховании ответственности риэлторов страховая сумма выплачивается в том случае, если риэлтор признан виновником страхового события постановлением суда. При страховании потери права собственности компания-страховщик возмещает стоимость приобретенного объекта в случае потери прав собственности по независящим от покупателя обстоятельствам.

Под доскональным изучением договора подразумевается не только выяснение непонятных для себя моментов, но и, в случае необходимости, составление письменного дополнения к договору, в котором должны быть указаны все интересующие вас пункты.

При выборе агентства следует обратить внимание на:

- срок работы агентства на рынке;

- наличие филиальной сети;

- обязательства и ответственность агентства за невыполнение услуг;

- сроки исполнения обязательств по договору;

- комплекс предоставляемых услуг;

- стоимость услуг и схема их оплаты.

Также при работе с риэлтором необходимо соблюдать следующие правила:

- присутствовать при сборе документов для того, чтобы удостовериться в их подлинности;

- заранее продумать схему передачи денег (документов) через банк;

- после нахождения партнеров по сделке составить и подписать предварительный вариант договора;

- заранее оговаривать с риэлтором возможные осложнения.

Олег Рябов,
31.07.2008

Источник - Кабар
Постоянный адрес статьи - https://centrasia.org/newsA.php?st=1217510400
Новости Казахстана
- Сообщения об итогах выборов акимов сельских округов
- Данияр Ашимбаев: Маленькая победоносная война
- Проект века
- Какие изменения внесены в Налоговый кодекс
- Министр М. Мирзагалиев принял участие в работе четвертой Центрально-Азиатской конференции по вопросам изменения климата
- В Алматы продолжаются отключения электроэнергии
- Миллиарды девать некуда?
- Бывший мулла осужден за изнасилование несовершеннолетней
- Рабочий график главы государства
- Указ Президента Республики Казахстан от 19 июля 2021 года №622
 Перейти на версию с фреймами
  © CentrAsiaВверх