КРАСНЫЙ ЖЕЛТЫЙ ЗЕЛЕНЫЙ СИНИЙ
 Архив | Страны | Персоны | Каталог | Новости | Дискуссии | Анекдоты | Контакты | PDARSS  
 | ЦентрАзия | Афганистан | Казахстан | Кыргызстан | Таджикистан | Туркменистан | Узбекистан |
ЦентрАзия
  Новости и события
| 
Понедельник, 11.08.2008
21:57  Расул Бокиев добыл первую Олимпийскую медаль для Таджикистана
21:55  Грузины утверждают, что уже сдали российской армии свои города Зугдиди и Сенаки
20:52  Во время пресс-конференции в Гори Саакашвили неожиданно сбежал от журналистов и спрятался в канаве
15:59  Буквально через год Китай обойдет США по производству товаров. Поднебесная станет "мировой мастерской"
15:47  Крюком по антеннам. В Байконуре поломали перед стартом малазийский спутник Measat-1R
15:42  Азербайджанский дзюдоист Э.Мамедли выиграл "золото" Пекина
15:32  Статс-секретарю Антимонопольного агентства Киргизии Шарапову инкриминируют присвоение и растрату 250 тысяч сомов

15:21  Д.Диноршоев: Сельское хозяйство Таджикистана - не будет муки, будем питаться дикими корнеплодами
15:14  Фитосанитарная служба Кыргызстана ведет борьбу с американской белой бабочкой
14:57  Влетели в копеечку. Алматинский аэропорт вошел в список самых дорогих в мире
13:01  О.Шевелькова: Гадание на нефти. Из-за чего прогнозы цен на топливо за несколько лет становятся анекдотами
11:48  Солнце над Кабулом. На русском вышел второй роман Халеда Хоссейни
11:46  Российский режиссер С.Говорухин снял фильм о гражданской войне в Таджикистане
11:34  В Душанбе открылся таджикско-иранский бизнес-форум
11:23  ТИПЧ: Не можешь родить – купи. Бизнес на младенцах в Туркмении
11:12  А.Бердыева: Жара... Запад Туркмении - население сутками остается без воды и света
11:09  Казахстан вслед за Азербайджаном оставил Грузию без своей нефти
11:07  Обвиняемый в коррупции экс-премьер Таиланда Таксин Чинават с женой бежали из страны
11:00  Президент К.Бакиев ушел в отпуск. Поплавать в Иссык-куле
10:58  И.Кононов: Тегеран борется за активы. Иранские нефтедоллары получат лишь избранные иностранные банки
10:55  В Синьцзянском уезде Куча серия взрывов, 8 человек погибли, 4 - получили ранения
10:42  Какая сборная на Олимпиаде окажется сильнее: Узбекистана или Казахстана?
10:40  В Крыму поймали разбойницу - бывшую чемпионку Узбекистана по каратэ
10:36  Президент Г.Бердымухамедов пригласил китайцев построить в Ашхабаде олимпийский городок
10:29  Ю.Елисеев: Бастуют все. Подготовка к зиме в Шымкенте – на грани срыва
10:19  "НГ": Триумф Китая и трагедия уйгуров. В Пекине под охрану взяты памятники старины и парки
10:15  Близ Абхазии потоплен грузинский ракетный катер
10:08  "ВН": Игры со смертью. В Китае в дни Олимпиады гремят взрывы и гибнут американцы
09:59  В Боровом на мотоцикле разбился на смерть выдающийся советский и казахстанский штангист Анатолий Храпатый
09:36  Таджикские футболисты перешли на бокс с северокорейскими в полуфинале Кубка вызова АФК
09:34  Кыргызстан: Итоги декларационной кампании-2007 (президент)
09:28  В Осетии пленены 19 грузинских диверсантов. Среди них - гражданин США
09:25  Предлагают себя в миротворцы. Парламентская делегация Кыргызстана вылетает в Цхинвал
09:22  Азербайджан прекратил экспорт нефти через Грузию
09:16  Израильского магната Гайдамака судом заставили выплатить 50 млн.шекелей магнату Тройму за казахстанский фосфатный завод
09:12  Ж.Канафина: Налетай – подешевело? Некогда дорогая алматинская земля сейчас стоит сущие копейки
09:10  Д.Шемратов: Великая сушь южного Казахстана. Бесплатная вода – в обмен на дорогое электричество
09:06  Три цвета урана. "Казатомпром" освоил новую технологию очистки уранового концентрата
08:59  Историческое безобразие. Близ Кызылорды рухнула мечеть Бальдика
08:52  А.Дубнов: "Дружественный" огонь. Оружейно-оперативная подготовка к саммиту ШОС началась
08:49  Corriere della Sera: "Война в Пекине". Теперь все боятся 11 августа
07:19  "DW": Правительство Китая не сдержало обещаний. Веб-пространство останется ""под замком""
06:44  "Къ": Китайским инвестициям спрямили путь в Россию. Регуляторы двух стран обменяются конфиденциальной информацией
Воскресенье, 10.08.2008
21:55  Саакашвили отвоевался. Грузия объявила о прекращении огня
21:34  Пакистан 5-й день сражается с талибами в Баджауре
19:01  Жена Саакашвили сбежала в США на лечение
16:58  Плененный осетинами пилот грузинского штурмовика знает только... английский язык
16:20  Самый Великий Туркмен! Началось голосование по опросу ЦентрАзии
15:00  Среди убитых в Цхинвале нашли негров
11:52  Контрольный пакет "МангистауМунайГаз" возвращается в руки государства
11:44  Таджикская диаспора поддерживает политику Президента Д.Медведева по защите своих граждан в Осетии
Архив
  © CentrAsiaВверх  
    Казахстан   | 
Ж.Канафина: Налетай – подешевело? Некогда дорогая алматинская земля сейчас стоит сущие копейки
09:12 11.08.2008

Специалисты считают, что настоящий обвал стоимости земельных участков еще впереди. И это будет гораздо серьезней, чем обвал на рынке недвижимости.

Об этом редакции нашей газеты заявили оценщик Борис Гузев и заместитель председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин.

– Вспоминаются заверения бывшего алматинского акима Имангали Тасмагамбетова о том, что земли в Алматы почти не осталось. И возражения на это со стороны тогдашнего председателя Агентства РК по управлению земельными ресурсами Бахыта Оспанова: как нет земли? В Алматы 31,5 тысячи гектаров, из них 40 процентов – свободная территория! Аким поправился: земля есть, но к ней не подведены коммуникации, как такую раздавать людям под индивидуальное жилищное строительство?! На этом вопрос о бесплатных 10 сотках сошел на нет.

Но вскоре возникла тема изъятия земель под госнужды. По мнению Бориса Гузева, если бы не изъятие земли, то она в Алматы по-прежнему бы стоила 2–5 тысяч долларов за сотку.

– Теория оценки земли тесно переплетается с перспективой наилучшего ее применения. Одно дело, если бы земля перепродавалась из рук в руки для строительства индивидуального жилья. Совсем другое – когда речь идет о комплексной застройке, строительстве жилых комплексов, торговых центров и прочей коммерчески выгодной недвижимости. Вот поэтому стоимость земли в южной столице с 2001 по 2005 год планомерно росла на 30–40–50 процентов, а в 2006 году резко взлетела в три раза! Шутка ли: в верхней части города сотка земли оценивалась (без строения!) в 300 тысяч долларов! Она бы и сегодня так стоила, если бы не отменили изъятие.

– Получается, что земля в Алматы никогда не имела рыночной стоимости?

– Совершенно верно. Ее "надули" искусственно, сначала приняв Земельный кодекс и не обеспечив его нормативами по оценке земли при изъятии для госнадобностей, дикими аппетитами чиновников, которые снимали свою пенку, – продолжает разговор Александр Калинин. – Строительные компании, получив за бесценок землю, брали в банке кредит на строительство. На свои деньги мало кто строил.

А поскольку чиновники умудрились запустить механизм изъятия земель без методики рыночной оценки, это привело к многочисленным скандалам – и опять вызвало рост цен. Оценку в конце концов приняли, но слишком поздно. Сегодня изъятие сошло на нет. В Алматы сегодня есть только три объекта, где происходит изъятие. Это район Аль-Фараби – Гагарина ("СитиСервисИнвестСтрой"), Достык, и Аль-Фараби ("Мобилстрой") и Восточная объездная дорога. Район Зеленого рынка и парка Горького, где намечалось изъятие, сегодня – один из самых дешевых по ценовым предложениям районов. Здесь ждали сноса, практически ничего не вкладывали в свое жилье, там стоят ветхие строения. И люди не могут от них избавиться. И сегодня как никогда становится ясно: желание жить на земле – это миф. Человек хочет жить комфортно. И хочет денег. Другое дело, что сегодня их уже ему никто не даст.

Момент истины

– Какова сегодня ситуация с земельными участками?

– На днях мы завершили мониторинг, и результаты шокировали. Я неделю сидел и думал, писать или не писать отчет? Хотя я в этой теме нахожусь постоянно, поскольку консультирую четыре банка. Поверьте, ипотечные кредиты – это еще не самая большая головная боль банков! Земля – вот самая большая проблема!

В залоге у банков сейчас сосредоточено до 10–12 процентов земель Алматы. Это более 3 тысяч гектаров! В основном в верхней части города.

Конечно, если бы это были небольшие участки по 10 соток, банк реализовал бы их с большим удовольствием и выгодой для себя. Но речь ведь шла о комплексной застройке города. Есть генплан, его нельзя менять. Это почти как закон. И инвесторы выкупали после изъятия землю у государства одним неделимым куском. Под эту землю банки давали огромные кредиты, а поскольку многие застройщики действовали по принципу пирамиды, то многие участки остались неосвоенными.

Я уже не раз приводил пример, что даже при точечной застройке, если у тебя есть 60 соток свободной земли, ты можешь выстроить жилой дом в 9 этажей за девять месяцев и у тебя будет чистая прибыль в 3,5 миллиона долларов. А при комплексной застройке фигурировали совсем другие цифры.

Сегодня незастроенные залоговые земли – это неликвидный инвестиционный капитал, который практически ничего не стоит. Он вновь приобретет цену, когда снова начнется реализация генерального плана. А пока… эта земля будет лежать мертвым грузом.

Я начал мониторинг земли, когда отменили 67 постановлений акима об изъятии. Произошло не просто снижение, а обвал рынка земли. Почти на 85 процентов! Не веря своим глазам, я объехал все объекты, предлагаемые в свободную продажу. Начал с самых "горячих" районов: Медеуского и Бостандыкского. За речкой Алматинкой (так называемый район "Компот" – улицы Грушевая, Вишневая и т. д.), где год назад и с 200 тысячами долларов за сотку было не подобраться, сегодня ее отдают за 35 тысяч. Когда я озвучил эти цифры, две недели рынок просто не мог переварить это, у людей был шок.

Самое интересное, что даже по этим ценам за две недели всего лишь в 3–5 процентах случаев были совершены сделки купли-продажи.

– Неужели совсем нет покупателей?

– Покупатели есть. Среди них те, кто получил некогда большие компенсации и ждал падения рынка, те, кто отложил свой покупательский спрос из-за дороговизны. Рынок земли вновь входит в стадию спокойствия, где ее покупают не для спекуляций, а для себя. Чтобы построить на ней дом и жить.

* * *

Платим дважды

Другой проблемной стороной вопроса о недвижимости, включающей в себя землю и собственно строения, является их "развод". Земля находится в земельном кадастре, строения – в кадастре недвижимости.

– Почему это сделано? – задается риторическим вопросом Александр Калинин. – Ответ очень простой: там и там – большие деньги. Кто захочет это терять? Ни Минюст, ни Агентство по управлению земельными ресурсами делиться своей долей пирога не захотят. И там и там проводят нормативную оценку и получают большие деньги. В Алматы 325 тысяч объектов недвижимости. Если в день делать оценку трех тысяч объектов, это более 3 миллионов долларов!

Отсюда и порочная практика двойного налогообложения.

Примеры ценовых предложений на рынке земли по районам Алматы. Стоимость дана за одну сотку (в долларах)
Гольф-клуб "Жайляу" – 60 тысяч.
Совхоз "Алатау" (600 м от Аль-Фараби – Розыбакиева) – 53 тысячи.
Район Коктобе – 52 тысячи.

Фурманова – Аль-Фараби – 37,5 тысячи.
Баганашил – от 8 до 29 тысяч.
Алмаарасан – 25 тысяч.
Район Татарки – 22 тысячи.
Таусамал – 18 тысяч.
Район ЦПКиО – 11 тысяч.
Байсеркинский сельский округ – 6 тысяч.
Район зоопарка – 5 тысяч.
Карасайский район, "Ленинский" – 3 тысячи.

Жанар КАНАФИНА
№32 8 августа 2008 г.

Источник - Караван
Постоянный адрес статьи - https://centrasia.org/newsA.php?st=1218431520


Новости Казахстана
- Мажилис принял закон "О производстве и обороте органической продукции" во втором чтении
- Олжас Бектенов обсудил с представителями банка Société Générale вопросы привлечения частного капитала в страну
- Олжас Бектенов заслушал информацию о проводимых противопаводковых работах
- Олжас Бектенов обсудил с директором по разведке и добыче ENI Лукой Виньяти реализацию совместных проектов и наращивание казсодержания на Карачаганаке и Кашагане
- Кадровые перестановки
- Казахстан примет участие в III форуме межрегионального сотрудничества в СУАР
- Министр иностранных дел Казахстана встретился с Государственным секретарем США
- Сенаторы: Реализуемые инновационные проекты оторваны от потребностей предприятий и реального сектора экономики
- О комиссии по выборам ректоров
- Кто наживается на деле Стати и вернутся ли потраченные сотни миллионов долларов?
 Перейти на версию с фреймами
  © CentrAsiaВверх