Банки придержали залоговое жилье до лучших времен, чтобы избежать катастрофы на рынке недвижимости

Некоторые казахстанцы рассчитывали этой осенью решить свои жилищные проблемы и обзавестись наконец собственным домом или квартирой. Именно в это время, во всяком случае так предсказывали многие финансовые аналитики, должен был произойти резкий обвал цен на недвижимость. Но мечтам не суждено было сбыться, и к этому приложили немало усилий как банки, так и правительство. Идея о создании в стране фонда стрессовых активов буквально окрылила отечественных финансистов. И те, даже несмотря на достаточно сложное положение с качеством активов, решили повременить с массовой распродажей залоговой недвижимости. Они рассудили, и совершенно справедливо, что это стало бы монументальным воплощением краха – как для самих банков, так и для экономики страны в целом.

Ранее многие аналитики предрекали резкий обвал цен на казахстанском рынке жилья именно на осень, когда банки намеревались распродать посредством аукционов накопленную за год залоговую массу домов, квартир и земельных участков. И не случайно именно сейчас в правительстве озаботились созданием фонда стрессовых активов, который, как полагают специалисты, займется как раз скупкой этой самой недвижимости. Банки затаились в ожидании, а об аукционах уже ничего не слышно.
Банковские залоги можно разделить на бизнес-имущество (оборудование, торговые площади, ТНП), автомобили и недвижимость. Однако недвижимость здесь имеет все же приоритетное значение в плане влияния на рыночную ситуацию.
Мониторинг залогового имущества, находящегося в Алматы и области, проведенный по десяти крупнейшим банкам страны, показал, что масса предложения уже близка к критической. И действительно, если все это выпустить на свободный рынок – эффект будет крайне негативным. Тем более что 60 процентов недвижимого имущества планируется реализовывать посредством голландского метода.
В отношении цен на залоги вообще складывается довольно интересная ситуация, граничащая с абсурдом. Например, один из банков предлагает приобрести индивидуальное парковочное место за 21 тысячу долларов. Еще один банк намерен продать трехкомнатную квартиру в микрорайоне "Аксай" за 3 млн долларов, цена небольшого средневекового замка близ Лондона.
Вообще, цены на залоговое имущество в банках уже давно отстали от рыночных тенденций. Здесь невозможно найти квартиру за 45–50 тысяч долларов, которыми изобилуют объявления в газетах. Такое чувство, что время для банков замерло. Даже обычные хрущевские "двушки" здесь продаются по ценам годичной давности –100–120 тысяч долларов. "Трешки" и того дороже. Четырехкомнатных мало, а цены на них и вовсе запредельные – от 250 тысяч долларов.
Можно представить, какой бесценный багаж перепадет стрессовому фонду, если тот все же вознамерится вложить деньги в обесценивающиеся недвижимые залоги. Но самое интересное, каким образом эти цены сформировались. К примеру, достаточно трудно представить, что под ту самую квартиру в алматинском "Аксае" за три миллиона выдали кредит на такую же сумму.
Между тем реальный рынок недвижимости падает с завидной стабильностью. Как в прошлом году цены росли по 1,5–2 процента в неделю, так сегодня они падают. И альтернативы в данном случае не предвидится, сколько бы в правительстве ни говорили о ценовом дне, которое вроде бы было достигнуто еще летом этого года. Тогда средневзвешенная цена в Алматы составляла 1800 долларов за квадратный метр. Сегодня эта цифра составляет 1606 долларов, и до дна, судя по всему, еще далеко.
– Согласно экономической теории финансовых пузырей, ценовое дно определяется величиной меньшей, чем номинальная стоимость актива, – поясняет аналитик Владимир Цейко. – Согласно данным Госстата, номинальная стоимость квадрата жилья, включая расходы на его строительство, сегодня составляет порядка 800 долларов. То есть когда цены на рынке станут ниже этой отметки, тогда и можно будет говорить о ценовом дне, и именно тогда цены вновь получат возможность пойти в рост. Однако всегда существует вероятность, что в этот процесс вмешаются третьи силы в лице банков.
По мнению аналитика, возобновление деятельности банков по активному ипотечному кредитованию населения потенциально может изменить направление тренда. Но, к сожалению, пока эта перспектива довольно призрачна.
Между тем большая часть аукционов по продаже залоговой недвижимости, проведение которых было запланировано на середину сентября, так и не состоялась. Наши источники в банках сообщают, что недвижимость они рассчитывают реализовать фонду стрессовых активов. Рынку эти залоги не нужны. По многим лотам проводилась уже целая серия торгов начиная с мая, но, даже несмотря на объективную приемлемость расценок, желающих приобрести такое жилье не оказалось.
Наметилась в банках и другая тенденция: ту часть недвижимости, которая была отсужена у недобросовестных заемщиков, кредиты которых были не слишком высокими, сейчас, пользуясь неблагоприятной конъюнктурой на рынке, в некоторых фининститутах страны стараются распределить среди сотрудников по приемлемым ценам. Оставшийся, мягко говоря, неликвид, вероятно, достанется все тому же стресс-фонду. А между тем цены на жилье опускаются все ниже и ниже.

Алексей ХРАМКОВ, Алматы
27.09.2008