Игра в четыре руки
Ботагоз Омар
Рынок долевого строительства в Казахстане будет значительно сужен. Правительство готовит законопроект, в котором предлагается в корне изменить систему участия граждан в возведении их будущих домов. Теперь к традиционной схеме "дольщик - застройщик" присоединится третья сторона в лице банка

Вообще-то в минувшую пятницу министр индустрии и торговли Владимир Школьник и вовсе усомнился в необходимости долевого строительства, как такового: "По моему мнению, вообще, может быть, долевое строительство не очень нужно нашей стране. Был прекрасный пример жилищных кооперативов. Самостоятельно избираются органы управления жилищного кооператива, осуществляется сбор консолидированных средств на строительство и наем на них подрядчика. Никто нас не обманет, если мы сами себя не обманем. И не надо ничего другого делать. Это все то же самое, но гораздо безопаснее", - выразил свою точку зрения министр.
Однако идти на кардинальные меры и вводить запрет на новые проекты, реализуемые в рамках долевого строительства, власти не стали. В качестве главного инструмента министерство избрало законодательный рычаг, так как сегодня законопроект по вопросам долевого участия в жилищном строительстве обсуждается в стенах мажилиса.

Замерзшие новостройки
Правительство еще не определилось, будут ли новые предложения внесены как отдельный законопроект или станут дополнением к уже существующему пакету поправок в долевой закон. Юристы рассматривают оба варианта и к окончательному решению еще не пришли. Но одно известно точно - инициатива получила одобрение со стороны главы Кабмина Карима Масимова.
Суть нововведений в том, что теперь число участников долевого строительства будет доведено до четырех. К традиционным дольщику и застройщику должны будут присоединиться банк-агент и инвестор. При этом банк-агент может одновременно выступать в качестве инвестора. При этом застройщик не сам будет участвовать в долевом строительстве, а должен создать проектную компанию на каждое жилое здание.
Еще до запуска нового проекта должен быть заключен трехсторонний договор, в соответствии с которым дольщик обязуется положить деньги на депозит (причем сумма должна быть не менее 20 процентов от стоимости будущей квартиры) и в дальнейшем пополнять счет в соответствии с договором, проектная компания за счет кредитов инвестора должна возвести жилой комплекс, и только после введения дома в эксплуатацию банк-агент обязуется перечислить проектной компании деньги дольщиков за минусом операционных расходов.
Таким образом, правительство намерено оградить дольщиков от возможного попадания в ловушки нерадивых руководителей строительных компаний.
Как сообщил, отвечая на вопросы журналистов, глава Ассоциации застройщиков Казахстана Айдын Рахимбаев, банки к новой системе еще не готовы. Однако Владимир Школьник опроверг это заявление, подчеркнув, что новый механизм долевого строительства вводится с подачи Ассоциации финансистов. "Это было предложение объединения банкиров. Они это предложили, потому что они на себе испытали все сложности, связанные с несовершенством законодательства о долевом строительстве", - возразил министр.
Сам глава Ассоциации финансистов Серик Аханов, которому было предоставлено слово в ходе заседания правительства, положительно отозвался относительно предполагаемых новшеств. "Все наши предложения были направлены на то, чтобы не допустить разбазаривания денег дольщиков. С тем, чтобы мы их заморозили на период строительства объекта", - сообщил он, добавив, что в процессе самого возведения жилых комплексов средства застройщикам будут предоставляться при представлении акта строительно-монтажных работ.
Если такой механизм будет поддержан депутатами парламента, то его внедрение неминуемо приведет к сужению числа застройщиков, которые смогут отвечать завышенным критериям банков и условиям, прописанным в ужесточенном законе. (Последний предусматривает увеличение количества степеней защиты дольщиков с 16 до 21.)
"Закон о долевом строительстве закроет вход на рынок большинству компаний, - отметил Рахимбаев. - Мы считаем, что больше 50 процентов компаний изначально, уже сейчас, не подойдут под новый закон. Вообще же на рынке может остаться четверть от числа ныне действующих застройщиков".
И хотя, с одной стороны, монополизация рынка грозит ростом цен на долевое жилье, с другой - это снимет ряд проблем, с которыми пришлось столкнуться как простым казахстанцам, так и государству.

Астана

Откровенно говоря, "многоэтажный" этот проект нам представляется весьма сомнительным и вызывает немало вопросов. И почему этот закон не появился пять лет назад, когда он на самом деле был нужен? Почему о подобном законе даже не подумали в период строительного бума, когда наивные дольщики с радостью несли сбережения в руки алчного и часто недобросовестного застройщика? И зачем он нужен теперь, когда строительство заморожено практически по всей республике?
Гораздо актуальнее сейчас предпринять шаги, чтобы найти утерянные, а точнее, попросту растраченные на особняки и яхты застройщиков вложения дольщиков. И именно на найденные финансовые средства продолжать строительство замороженных объектов.
А вложения эти найти хоть и довольно сложно, но все-таки вполне реально. Они ведь не растворились в космосе. Те самые люди, которые и были застройщиками в цепочке, вряд ли могли предположить, что в стране начнется строительный кризис, и действовали открыто. То есть мы хотим сказать, что вполне реально проследить, кто и что приобрел.
Другое дело, что осуществить эту идею представляется довольно сложным по двум причинам. Во-первых, это действительно колоссальная работа. А главное, те, кто будет искать эти деньги, собственно, сами и "замазаны" в этих нехитрых схемах... Во всяком случае, без их санкции не обошлось. И, разумеется, куда проще принять новый закон, который как бы является реакцией государственных чиновников на безобразную ситуацию с дольщиками.
Но этот изобретенный за здорово живешь закон вовсе не вернет денег и не найдет виновных, тем более не накажет их. Словом, никак не решит существующую социальную проблему. Помимо всего прочего, это и вопрос денег. Ведь сейчас вместо того, чтобы достраивать дома за счет недобросовестных застройщиков, деньги берут из госбюджета. Эта схема показывает исключительно несостоятельность и беспомощность госчиновников, поскольку это деньги налогоплательщиков, а значит, по сути, тех же дольщиков.
Кроме того, в условиях, когда нет строительного бума, все эти "многоэтажные" схемы попросту не нужны. Если кто-то хочет начать строительство очередной "элитки", то может строить и на свои деньги, а может запросто взять кредит в рамках существующего закона. Просто бизнес.
В общем, можно предположить, что функция этого закона сводится лишь к одному - обозначить реакцию государства на сложившуюся ситуацию с дольщиками. Однако, создавая схему на четверых, государство просто облегчает себе жизнь, усложняя при этом жизнь всему обществу. Получается, что увеличивается роль бюрократической прослойки. По подобной схеме строят отношения с участниками рынка страны с высокой долей госкапитализма, скажем, Франция. Где любая сделка между дольщиком и застройщиком проходит через нотариуса. И нотариус, пользуясь своими правами, может мурыжить сделку годами, тем самым происходит еще и стимулирование коррупции...
Получается, что банки будут помимо своих функций теперь еще и выполнять функцию контролера, которую прежде выполняло государство. Соответственно, все это может привести лишь к стагнации экономики и процветанию коррупции, но никак не ответить на все еще острые вопросы: где деньги дольщиков? кто их взял? как их вернуть? кто станет их искать?

Анна Шелепова

22.11.2008