К частной собственности земли не готовы?

Почему сертификат на землю не стал залогом?

В марте 2008 года были приняты Законы РТ "Об ипотеке" и "О регистрации недвижимого имущества и прав на него", также были внесены соответствующие изменения в Земельный Кодекс РТ. В этих законах говорится, что право землепользования может выступить залогом. Однако отсутствует правовой механизм, который регулировал бы этот процесс. Залог права землепользования не может на данном этапе обеспечить должного уровня гарантий для залогодержателя, в связи с отсутствием рынка и рыночной оценки землепользования. В соответствии с Конституцией РТ, земля является исключительной собственностью государства и исключена из системы оборота. В Земельном кодексе РТ практически отсутствует правовая позиция относительно залога права землепользования. Упоминания есть лишь в пункте статьи 19 и в статье 27(1) Земельного Кодекса РТ, где говорится, что первичный землепользователь имеет право передавать право пользования участком земли в залог.

К сожалению, в Таджикистане, этот важнейший инструмент и механизм развития экономики находится в заторможенном состоянии. В этой области недостаточно проработана государственная стратегия по такому важному вопросу, как прямая государственная поддержка современной залоговой системы и ее регулирование с целью обеспечения доступности кредитов для сельскохозяйственных товаропроизводителей. В условиях, когда еще не закончена земельная реформа, уже давно назрела необходимость разработать правовой механизм, обеспечивающий стабилизацию финансового положения сельскохозяйственных организаций. Существует несколько веских причин для обоснования внесения дополнений в Земельный Кодекс РТ в части введения купли продажи права землепользования. Создание рынка прав землепользования позволит физическим и юридическим лицам, которым необходимы земельные участки для осуществления основной деятельности, приобретать их. Результатом будет служить улучшение их деятельности и они смогут внести свой вклад в развитие экономики страны.

Использование права землепользования могло бы стать более удобным, недорогим и надежным для лиц, которым право землепользования необходимо для ведения бизнеса или производства сельскохозкультур.

Может снизиться уровень коррупции, т.к. законная передача (приобретение и отчуждение) будет правом, а не односторонним решением местных властей. Снизится рост долгов хлопководческих хозяйств.

В мире имеется несколько стран с подобной системой государственной собственности на землю и права землепользования. В Китае, Вьетнаме, Лаосе и Австралии (которые демонстрируют высокие темпы роста сельскохозяйственного производства), например, государство является собственником земли, как и в Таджикистане.

Рыночная экономика немыслима без источников и возможностей получения кредитных ресурсов. Масштаб использования кредитов физическими и юридическими лицами свидетельствует о стабильности любого общества, потому что за каждым кредитом стоит решение определенной конструктивной производственной задачи. Необходимо законодательно разрешить использовать право землепользования в качестве кредитного обеспечения или залога для получения кредита. То есть, в статью 19 Земельного Кодекса РТ необходимо включить куплю-продажу права землепользования. Также необходимо разработать подзаконный акт о залоге право землепользования, который предусматривал бы конкретный правовой механизм.

Недавно в прессе было высказано мнение о необходимости частной собственности на землю. Я считаю, что наше государство еще к этому не готово. Для этого нужно менять Конституцию РТ. Есть более упрощенный способ, введения передачи и отчуждения что включает в себя (права продавать, дарить, менять или иным образом отчуждать) права землепользования, с целью обеспечения рыночной выгоды производителей. Следует иметь в виду, что теневой рынок право землепользования реально в Таджикистане уже существует, но законодательно не закреплено. А введение частной собственности на землю очень серьезный вопрос и к этому нужно идти постепенно.

Кроме того, хотела бы высказать свое мнение относительно действующего законодательства в аграрной сфере. Мы практикующие юристы в своей ежедневной работе сталкиваемся с вопросами дехканских хозяйств, которые не урегулированы действующим Законом РТ "О дехканском (фермерском) хозяйстве". Например, действующий закон не содержит статей о порядке проведения общего собрания. С участием, какого количества членов дехканского хозяйства, в каких случаях общее собрание является правомочным для вынесения решения (кворум, количество голосов). Также в этом законе нет статей об обязательном порядке распределения земельных паев между членами дехканского хозяйства. Еще один недостаток - нет определения организационно-правовой формы дехканского хозяйства. Членам дехканского хозяйства начисляется заработная плата, что свойственно наемным работникам. Члены дехканского хозяйства при выходе из него (не с целью создания дехканского хозяйства) не получают компенсации за долю, которую имеют в имуществе хозяйства. Они пишут заявление и увольняются как наемные работники. Все это нуждается в пересмотре, и мы надеемся, что будет учтено в новой редакции закона, который сейчас находится на рассмотрении в Маджлиси намояндагон.

11.03.2009
Автор: Нодира СИДЫКОВА, Менеджер по Юридическим Центрам/Консультант по Согдийской области. Проект по земельной реформе и развитию рынка земли в Таджикистане II