Пизанская башня цен на недвижимость

В условиях общего финансового кризиса прогнозы рынка недвижимости кажутся неопределенными, как никогда.

Многие специалисты сейчас даже не берутся утверждать что-то конкретное, и по сравнению с веснами прошлых лет, когда СМИ пестрели прогнозами о росте цен на недвижимость, сейчас заявлений о том, чего можно ожидать в обозримом будущем, гораздо меньше.

В то же время некоторые аналитики - очевидно, самые отважные - считают, что именно сейчас перспективы рынка недвижимости наиболее предсказуемы.

Согласно философии застройщиков, для работы на рынке недвижимости необходимо четко представлять себе перспективы его развития. В этом свете наиболее актуальным и животрепещущим является вопрос о ценах на недвижимости. Начнут ли они в ближайшей перспективе расти, и если да, то какими темпами? Или же, напротив, если ожидается снижение цен, то насколько сильным оно может быть?

Прогнозы - дело неблагодарное, но с другой стороны - необходимое. Замечено: чем сложнее методология прогнозирования, тем более оторванным от реальной жизни получается прогноз. Попробуем пойти простым эмпирическим путем, дабы представить себе развитие ситуации с недвижимостью, лишь слегка забегая вперед. Естественно, при этом нельзя не брать в расчет общую экономическую ситуацию в стране.

Как известно, в последние годы в Казахстане девелоперы множились, как на дрожжах. Эти компании, специализирующиеся на посредничестве при спекулятивных операциях не только с готовой недвижимостью, но и с той, что еще только на бумаге, развивались и функционировали все активнее. Банки, в свою очередь, охотно вкладывали в строительные проекты средства, занимая их за границей, и одновременно заманивая граждан в липкую паутину ипотеки. Число риэлторов едва ли не приближалось к числу строителей, когда цены на недвижимость устремились вверх, причем лидировал в забеге рынок вторичного жилья. После первой волны ипотечного кризиса в США в августе 2008-го фантастические цены на квартиры в Алматы и в Астане, наконец, пошатнулись. И в прошлом году процесс потихоньку пошел: цены на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке продолжали падать. И уже к концу года произошло значительное снижение на рынке вторичного жилья в обоих мегаполисах - в среднем цена составляла около 1700 долларов за квадратный метр.

К концу зимы 2009 года снижение долларовых цен на алматинскую недвижимость в среднем достигло 30 процентов от докризисного уровня. По сути, в течение последних месяцев неявная коррекция цен (скидки, торг, иные преференции покупателю), которая возникла еще в конце прошлого года, превратилась в реальное снижение ценников. В результате нынешняя глубина "просадки" рынка фактически сравнялась со снижением цен после дефолта 1998 года. По мнению специалистов, к этому привели ужесточение условий ипотечного кредитования, частичное "замораживание" строительства, перенасыщение рынка дорогостоящими предложениями. С одной стороны недвижимость в Алматы, например, дорожала в течение ряда лет и выросла в цене многократно, постоянно отрываясь от уровня платежеспособности основной массы потенциальных покупателей жилья. С другой, разразившийся финансовый кризис заметно сократил доходы бизнеса и населения, практически свернул ипотечное кредитование и инвестиционную активность. Цены на квартиры в южной столице - традиционно самые высокие в Казахстане. При этом все предложения в новостройках и на вторичном рынке жилья в плане цен можно разделить на две категории - адекватные и неадекватные.

К первой категории относятся хорошие или сбалансированные по всем параметрам предложения, не имеющие серьезных недостатков, причем по разумной цене. Ко второй - квартиры, цены на которые были завышены изначально, даже до кризиса, выставлялись "на вырост" с расчетом на дальнейший рост рынка, причем нередко подобные варианты имеют те или иные изъяны. Например, за последние годы было построено немало псевдо-элитных домов, явно не соответствующих настоящему элитному статусу, но продаваемых по безумно высоким ценам. Немало квартир на вторичном рынке в хороших районах и с хорошим ремонтом предлагалось в старых домах с плохими подъездами, без территории и нормальной парковки. Нередко цена метра в хрущевских пятиэтажках достигала уровня цен в новых домах. Соответственно, в нынешних условиях, даже независимо от сегмента, к которому принадлежит квартира, динамика ее стоимости будет определяться тем, относится ли она к первой категории или ко второй. Эксперты считают, что коррекция цен на жилье из первой категории будет наименьшей, поскольку они не были завышены изначально, и даже в условиях кризиса оптимальные варианты имеют больше шансов найти своих покупателей. При этом коррекция цен на квартиры, которые можно отнести ко второй категории, может оказаться куда более глубокой и продолжительной.

Дополнительное снижение цен на такое жилье может оказаться более существенным, поскольку сейчас все низколиквидные варианты продать крайне сложно. Как известно, после отпуска тенге в свободное плавание и девальвации покупательная способность граждан резко снизилась. В зависимости от степени завышенности начальной цены и серьезности недостатков, дополнительное снижение цен может составить еще порядка 30 процентов и более. Разумеется, что и срок коррекции цен на неликвидные квартиры по завышенным ценам потребует больше времени и продлится до конца весны - начала лета. Так или иначе, по мнению специалистов аналитического центра "Real Estate", основные колебания цен на алматинские квартиры закончатся в первом полугодии 2009 года, а затем наступит период стабилизации. Для рынка первичного жилья в Астане в начале года было характерно активное снижение цен, средняя стоимость сократилась на 2 процента и составила 1359 долларов за квадратный метр.

Предполагается, что осенью нынешнего года следует ожидать большей активизации рынка, чем весной. К тому времени станет больше объем накопившегося спроса, скорее всего, уже наметится нормализация ситуации после глобального кризиса, а также начнет ощущаться недостаток новостроек. Тем не менее, вряд ли стоит ожидать начала нового роста цен раньше 2010 года.

По прогнозам, в ближайшие месяцы тенденция к снижению цен на недвижимость будет сохраняться. Однако, как считают эксперты, уже летом часть объектов достигнет "дна" по стоимости, особенно те предложения, чьи продавцы будут готовы идти на скидки и торг с опережением рынка. Соответственно, можно ожидать начала активизации спроса и покупок по новым ценам, хотя средние показатели по рынку будут продолжать сползать вниз до лета.

В итоге среднее снижение цен на недвижимость к началу лета 2009 года может составить около 35-40 процентов от докризисного уровня. Нельзя не учитывать и то, что сегодня у банков имеется около 100 тысяч невозвратных залоговых квартир, и банки готовы реализовывать их по цене до 20 процентов ниже рыночной. Это может вызвать неожиданную ситуацию на отечественном рынке недвижимости. По словам вице-президента Казахстанской федерации недвижимости Серика Туржанова, "дальнейшего падения цен на недвижимость нет смысла ждать, потому что дальше пойдет стагнация. Но если мы будем ждать обвала, то обвал будет. Те взаимоотношения, которые сегодня на рынке существуют, они тупиковые. Деловая активность в республике упала на 70 процентов. Недвижимость падает, а никто ее не покупает, потому что людям нужно выживать".

Нельзя не согласиться с г-ном Туржановым и в том, что "сегодня вопрос развития недвижимости не просто экономический, он политический и стратегический".

По мнению экспертов центра "Real Estate", после семилетнего периода постоянного роста цен рынку недвижимости было необходимо "спустить пар", чтобы подготовится к новому продолжительному периоду роста. Примечательно, что основная часть коррекции цен уже произошла, причем за довольно короткий промежуток времени - последние месяцы прошлого года. С началом 2009 года снижение цен, разумеется, продолжилось, но теперь оно будет происходить уже замедляющимися темпами, и рынок достигнет "дна" еще в первом полугодии, после чего последует период стабилизации цен. Дальнейшее развитие событий, во многом, будет зависеть от общего макроэкономического фона, но постепенная активизация покупателей произойдет за счет высокой потенциальной потребности в жилье и необходимости в улучшении жилищных условий. А значит, впоследствии рынку обеспечен новый период подъема.

Значительная часть покупок на рынке недвижимости в последние годы определялась не желанием граждан купить жилье для улучшения жилищных условий, а стремлением вложить свободные средства в быстро растущий актив. Но теперь настанет благоприятный момент для тех, кто собирается приобретать квартиры для проживания или коммерческую недвижимость для ведения собственного бизнеса. Покупать недвижимость с инвестиционными целями в ближайшие месяцы весьма рискованно.

Все эти факторы, влияющие сейчас на рынок недвижимости, приводят к одному очевидному выводу. В ближайшее время нисходящий ценовой тренд будет сохраняться, и все прогнозы, по сути, сводятся к ответу на следующие вопросы: "Как долго будет продолжаться снижение?" и "Какова глубина падения цен?".

На эту волнующую абсолютно всех тему можно рассуждать и дискутировать бесконечно, причем в качестве ее символа очень хорошо подходит Пизанская башня, которая вроде бы падает, но не упадет никогда.

31.03.09, Ольга Стеблова, специально для