Риэлторы и реальность

Цены на недвижимость - одна из самых волнующих тем в Казахстане: для одних жилье - инструмент инвестирования, для других - место для проживания, а для всех остальных - мечта о доме. Какие возможные тенденции на рынке жилья ожидают казахстанцев в обозримом будущем? Как известно, экономическая погода приходит в Казахстан с запада. Там было модно проводить спекулятивное инвестирование в жилье, мода появилась у нас. Там разразился ипотечный кризис, перешел и сюда. А что же сейчас происходит на рынке недвижимости в США и когда их ситуация дойдет до нас?

В США появились дома стоимостью в 1000 долларов
С недавних пор пресса запестрила информацией о том, что на рынке недвижимости США появились дома стоимостью всего в 1000 долларов. Эти дома продают кредиторы, получившие их от разорившихся владельцев. Содержание строений обходится банкам в копеечку, поэтому они выставляют их на продажу по рекордно низким ценам. При этом, как утверждают эксперты по зарубежной недвижимости, цены такого порядка весьма реальны, к тому же подобных сообщений появлялось немало, приводя в пример сицилийские виллы за 1 евро.
Возможно, в договоре будет указано, что все эти дома потребуется привести в порядок в течение определенного периода, на что уйдет еще 15-20 тысяч долларов. Также может быть поставлено условие об обязательном проживании в доме. К тому же, как правило, сопутствующие расходы на супердешевые дома составляют около 1-2 процентов от суммы сделки. Правда, налоги на содержание имущества рассчитываются из кадастровой стоимости, а не рыночной.
По данным журнала BusinessWeek, серьезный спад на американскую недвижимость наблюдался лишь на рынке дешевого жилья с большим количеством выданных субстандартных ипотечных кредитов и в районах с наиболее плотной застройкой. По прогнозам того же издания, во втором полугодии 2009-го кризис затронет уже те участки, которые до сих пор оставались в стороне от финансовых неурядиц. Рынок нью-йоркской недвижимости поддерживал слабый доллар, привлекавший иностранных покупателей, и высокие доходы жителей мегаполиса. Укрепление доллара и мировой финансовый кризис "ударили по карманам" зарубежных покупателей нью-йоркской недвижимости. На 30 процентов упал даже рынок недвижимости Манхэттена.

Казахстанские выдумки
Не секрет, что отечественные банки, так же, как и американские, несут солидные расходы за содержание залогового жилья. Однако предприимчивые банкиры нашли выход из положения, теперь они в ожидании высоких цен на недвижимость сдают "свои" квартиры и дома сотрудникам финансовых институтов под оплату коммунальных услуг. Впрочем, можно предположить, что после нескольких лет такого проживания те же работники либо "под шумок" пропишутся в банковских владениях, либо будут договариваться о приобретении на льготной кредитной основе уже "освоенного" дома. Кстати, наличие подобной ситуации уже в скором будущем может сказаться на рынке аренды жилья. К тому же сейчас наблюдается увеличение числа предложений по аренде ипотечного жилья. Некогда взявшие в кредит квартиры молодые домовладельцы не осиливают ежемесячные банковские выплаты, вследствие чего сдают свои владения, переезжая в менее комфортные или к родным и близким. Также на снижение услуг съемной недвижимости может сыграть и появление на рынке государственного арендного жилья, стоимость которого тоже может быть эквивалентна оплате коммунальных услуг (за неимением клиентского спроса).
Что же касается цен на саму недвижимость, то ожидать повышения ее стоимости, по меньшей мере, нелепо. Достаточно взглянуть на самые развитые страны, где приобретение жилья считалось весьма выгодным капиталовложением для инвесторов со всего мира. Даже в таких странах, как Великобритания, США, Объединенные Арабские Эмираты, сейчас наблюдается понижение стоимости жилых квадратов до 50 процентов, а что уж говорить про недвижимость Казахстана, интерес к которому, кроме как у отечественных спекулянтов, мало у кого есть.
При этом, несмотря на кризис и рост банковских неплатежей, владельцы домов все еще связывают надежды, что квартирная "несправедливость" изменится на 360 градусов, несмотря на то, что во всем мире происходит противоположная тенденция. Об этом свидетельствуют постоянные высказывания участников отечественного рынка недвижимости о том, что цены на жилье будут повышаться. Очевидно, что в подобных экспертных оценках кроме некой PR-кампании, созданной для удержания цен, рациональности маловато.
"Банки будут продолжать ужесточать процедуры кредитования и стараться восстановить капитал. Они сфокусируются на использовании спрэдов между краткосрочными и долгосрочными ставками вознаграждения при инвестировании в ценные бумаги вместо кредитования реального сектора. Будет продолжаться процесс делевериджа (снижения совокупной задолженности). Кроме того, мы увидим дальнейшее падение цен на недвижимость и низкую строительную активность", - отметил вице-президент Всемирного банка по вопросам снижения бедности и экономического управления Отавиано Кануто, посетивший недавно Казахстан.
В большинстве случаев аналитики сейчас говорят о значительном падении цен предстоящей осенью-зимой за счет выброса залоговых квартир на рынок. Правда, отечественные банкиры отрицают, что пойдут на продажу банковского жилого имущества, так как это нанесет им еще большие потери. Но тот же пример США, который уже не церемонится с залоговым жильем и распродает дома, дабы разрешить проблемы с ликвидностью, говорит о том, что подобная тенденция в скором времени может появиться и в нашей стране, как, собственно, некогда надутый ипотечный пузырь, да и сам кризис. К тому же отечественные спекулянты вряд ли пожелают остаться на рынке, на котором нет ажиотажа, - ожидая, что завтра цена будет выше, чем сегодня. Поэтому и вероятность того, что кризис расставит все на свои места, в частности, на рынке недвижимости, вполне реалистична.

3 июля 2009
Зарина Абденова