Бодрость духа

Оживление на рынке недвижимости вызвано желанием властей и риелторов подстегнуть спрос

В середине августа первый вице-премьер Умирзак Шукеев заявил, что алматинский рынок недвижимости стал оживать и дальнейшего падения цен ждать не стоит. "Некоторые до сих пор сидят и ждут падения цен, какого-то дна. Дно уже давно пройдено", – сказал он. Действительно, судя по индексу газеты "Крыша", только за одну неделю с 12 по 19 августа средневзвешенная цена на недвижимость в Алматы выросла на 0,91% (12 долларов), составив 1553 доллара за квадрат (за месяц стоимость одного квадратного метра увеличилась на 31 доллар), вице-премьер абсолютно прав. Данные "ЦКН-Консалтинг" также выглядят оптимистично: "Средневзвешенная цена квадратного метра жилой недвижимости города Алматы за первую неделю августа составила 1549 долларов. Этот показатель увеличился по сравнению с показателем пятой недели июля, когда он равнялся 1537 долларам, на 0,8%". Причем цена часто повышается в ходе самих переговоров, хотя обычно в процессе обсуждения сделки цены, напротив, снижаются – покупатели выторговывают себе скидки. Но у нас "заметно возросла доля сделок, сорванных по причине повышения собственником цены объекта в ходе переговоров на 5–7%", – говорит директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов.

Правда, свою ложку дегтя внесло Агентство РК по статистике. По его данным, цены на первичное жилье в Алматы в июле упали на 8,7% (240,5 тыс. тенге за квадрат), на вторичное – не изменились (208,6 тыс. тенге).

Так что же на самом деле происходит на алматинском рынке недвижимости? И являются ли разговоры об оживлении рынка отражением реальности или лишь средством манипуляции этим самым рынком? Действительно ли цены будут расти и дальше и существует ли у нас отложенный спрос?

Колебания, но не рост
По мнению г-на Алферова, именно отложенный спрос стал причиной нынешнего, пусть и незначительного, повышения цены на жилье: "Достижение локального максимума отложенного спроса: цена квадрата опустилась до объективно низких по докризисным меркам значений, а период неопределенности и вынужденного покупательского ожидания преодолел в Казахстане двухлетний порог. Свою роль сыграло сужение объема качественного предложения, обострившееся в отпускной период. В краткосрочной перспективе оживить рынок недвижимости способен дефицит объектов для вложений – возможен отток частных сбережений с банковских счетов "в кирпич и бетон".

Еще одним фактором, повлиявшим на рост стоимости квадратных метров, можно считать риски инструментов сбережения средств: наличной валюты и банковских депозитов. По словам главы консалтинговой компании Qncepto, ожидание девальвации тенге в зимний период, собственно девальвация в феврале и теперь сохранившиеся ожидания повторной девальвации, а также неопределенность прогнозов курсов американской и европейской валют обращают интерес широких слоев держателей сбережений к недвижимости как консервативному инвестубежищу. Интерес к инвестициям в недвижимость поддерживает и тревога за устойчивость отечественных банков. Однако, по мнению большинства экспертов, пока можно говорить лишь о стабилизации рынка, но никак не о стабильном росте.

"В реальности прекратилось явное падение цен и наступает период относительной стабилизации рынка. В некоторых районах города цены действительно колеблются плюс-минус один-два процента в неделю. Мы склонны считать, что в настоящий момент рынок только достигает ценового дна", – считает управляющий партнер компании Scot Holland | CBRE | Казахстан Евгений Долбилин.

Но не все разделяют этот оптимизм. По мнению директора исполкома, заместителя председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александра Калинина, ни о каком оживлении на рынке недвижимости говорить не приходится. "То, что заявил Умирзак Шукеев относительно оживления рынка недвижимости, – неправильно. Речь, скорее, идет об оживлении строительного сектора. Но необходимо не только построить, но и потом продать. Никакого повышения цен нет, наоборот, идет снижение. Сейчас нет ни одной серьезной причины для роста цен на недвижимость", – отмечает эксперт.

Эконом в фаворе
Напомним, что еще зимой эксперты прогнозировали снижение цен на жилье на 15–20% к лету (см. "Теплее не будет [1]", "Эксперт Казахстан" № 1–2 за 2009 год). И эти прогнозы оправдались. "Снижение цен на жилую недвижимость с начала года составило в среднем 15%, а в итоге с начала финансового и экономического кризиса в Казахстане снижение составило больше 50% в некоторых сегментах рынка", – говорит г-н Долбилин.

Наиболее сильно в Алматы просела стоимость квадратных метров в номерных микрорайонах города. С начала года цена снизилась на 25%, а с августа 2007−го, когда начался спад цен, на 70–75%. И это притом что именно дешевое жилье как на первичном, так и на вторичном рынке пользуется наибольшим спросом. Что касается жилья элит-класса, то на него спрос мизерный. По словам экспертов, приверженность девелоперов к строительству недвижимости премиум-сегмента привела к переизбытку предложения на рынке, и сейчас порядка 50% подобных объектов пустуют.

Данная тенденция характерна и для рынка коммерческой недвижимости. "На рынке недвижимости есть сектора, где падение цен меньше, куда даже можно вкладывать деньги. Например, коммерческая недвижимость, в частности, небольшие площади под малый бизнес (салоны красоты, аптеки, розничные магазинчики) будут пользоваться спросом", – считает г-н Калинин.

Нерадужные перспективы
Грядущая осень, вероятнее всего, не станет отправной точкой оживления рынка. Есть несколько вариантов развития событий. Первый – наиболее пессимистичный – дальнейшее падение цен на недвижимость.

"Сейчас очень много проблем у банков, отсутствуют источники дополнительного фондирования, поэтому им придется продавать залоговую недвижимость. У них достаточно много залоговых квартир, в том числе и тех, которые выставляли в качестве залогов под кредиты на развитие бизнеса. Зачастую эти квартиры не являются единственным местом проживания владельца (таких – не более 25%), поэтому социальная составляющая не будет столь острой. Сейчас банки начинают переоценивать залоговую недвижимость, из-за чего получают огромные убытки. С начала года они показали 2,3 трлн тенге убытков. Это произошло из-за переоценки залогового имущества. К примеру, если квартира стоила 150 тысяч долларов, то сейчас ее цена снизилась до 60–70 тысяч. Банки просто боятся это показывать, потому что иначе будет отток депозитов населения и компании заберут свои счета, в итоге банк останется ни с чем", – говорит г-н Калинин.

Кроме того, большая часть земель, которая была выкуплена, но на которой так и не началось строительство, находится в залоге у банков. В период ценового пика земли в центре Алматы выкупались по 120–150 тысяч за сотку. Получается, что деньги в прямом смысле закопаны в землю. По словам Александра Калинина, если выложить эти участки купюрами номиналом 200 тенге, как раз и получится та стоимость, за которую они выкупались. Сейчас сложно говорить о ценах на земельные участки, потому что они абсолютно не пользуются спросом.

Еще одним аргументом за снижение цен на недвижимость, по словам Евгения Долбилина, может послужить реализация квартир фондом "Самрук-Казына" по рекомендованным государством ценам. Напомним, что одной из антикризисных мер, предложенных правительством, была программа ипотечного кредитования и развития жилищного сектора. Согласно этой программе правительство выделяет через коммерческие банки деньги строителям для завершения строительства, но лишь тем, которые будут готовы продавать жилье по справедливой цене – не более 800 долларов за квадрат в Астане и 1000 – в Алматы.

И последний, наиболее благоприятный сценарий развития событий на рынке недвижимости: "На фоне поступательного восстановления экономики, наряду с действием отложенного спроса, начинает реанимироваться текущий потребительский спрос. Так или иначе этот процесс будет идти крайне медленно и старт его состоится не ранее весны 2010 года", – говорит Олег Алферов.

Ссылки

[1] /printissues/kazakhstan/2009/01/nedvizhimost_kazahstana/

Валентина Палаичева, автор "Эксперт Казахстан"
№33 (224)/31 августа 2009