Урожай ушел в недвижимость
Стоимость жилья в Алматы растет. По данным агентства Umex Realty, только за ноябрь средняя цена квадратного метра прибавила 1% ($15) и достигла $1485. Участники рынка констатируют: такую стабильную тенденцию к повышению они наблюдают впервые за последние два года.

Недвижимость у алматинцев вновь пользуется спросом, заявил "&" директор по маркетингу компании "Абсолют" Денис Черченко. В течение последних двух месяцев количество сделок растет, а квадратный метр в южной столице еженедельно прибавляет в цене 0,3%. При этом особую популярность у покупателей завоевало жилье в доступном сегменте – до $80 тыс. Как отмечает в беседе с "&" гендиректор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов, в потребительском поведении наметился перелом. Цены меняются не только в секторе вторичного жилья, но и на рынке первичной недвижимости. Сегодня казахстанцы готовы покупать квартиры за несколько месяцев до введения их в эксплуатацию. До середины этого года таких сделок практически не было, утверждает специалист.

Продавцы стали менее уступчивыми, а покупатели – более сговорчивыми, говорит "&" гендиректор агентства Umex Оскар Мукашев. В принципе, цены предложений остались почти прежними, но вот стоимость реальных сделок выросла. "Если раньше, – объясняет г-н Мукашев, – продавец выставлял квартиру за $100 тыс. и торг был уместен до $90 тыс., то в последнее время эту же квартиру при той же цене предложения хозяин согласится продать уже за $93 тыс.".

Особо ярко такие тенденции, утверждает эксперт, можно было проследить в ноябре. Так, в прошлом месяце объемы сделок по купле-продаже недвижимости в Алматы превзошли не только общие показатели сентября-октября 2008 года, но и стали рекордом нынешней осени. И это несмотря на то что обычно самым прибыльным месяцем для риелторов является октябрь.

Как утверждает г-н Мукашев, сегодня на жилищный рынок Казахстана работает отложенный спрос. Казахстанцы, откладывающие покупку жилья с апреля 2007 года, решили развязать тугую мошну и вложить деньги в перспективный товар. "У людей появились положительные ожидания, связанные с 2010 годом. Они решили для себя: быть может, это уже порог и цены на жилье пойдут вверх", – говорит собеседник. Тем более что о завершении рецессии заговорили многие иностранные и отечественные экономисты, в их числе глава Нацбанка Григорий Марченко.

Как долго продлится эта жилищная эйфория? Точный ответ на этот вопрос сегодня не даст никто. Но, по мнению г-на Мукашева, даже если в ближайшее время и произойдет падение стоимости жилья, а оно вероятно в декабре-январе, то оно будет незначительным – не более 2-3%. Предстоящий же год, уверен он, будет стабилизационным, а недвижимость даже может вырасти в цене на 5%.

Значительного падения не будет, но говорить об устойчивом росте пока рано, уверен г-н Алферов. А растущий спрос на недвижимость, объясняет специалист, можно считать в том числе и попыткой граждан спасти свои сбережения от возможной девальвации доллара. "Мы достигли той отметки, когда опасения в части нестабильности валютного курса тенге и малой предсказуемости курсов основных мировых валют мотивируют потенциальных инвесторов вкладывать в объекты недвижимости", – говорит он. Поэтому, чтобы не потерять завтра, люди вкладывают в квадратные метры сегодня. Вместе с тем эксперт отмечает, что до сентября этого года динамика роста цен не носила такого стабильного характера, и не исключает, что при благоприятном состоянии отечественной экономики уже через полгода средняя стоимость жилья в Алматы может стать больше нынешней на 10-15%.

Однако зампредседателя Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин считает, что объективных причин для стабильного роста цен на жилищном рынке Казахстана нет. Покупательная способность жителей страны, по его мнению, минимизирована, и сегодняшний так называемый "легкий ажиотаж" на рынке недвижимости носит скорее сезонный характер.

"Ничего странного в этом нет. Осенью, как правило после сбора урожая, у людей скапливаются определенные деньги, которые они готовы потратить на самое необходимое и перспективное", – объясняет "&" г-н Калинин. Уже после декабря ситуация стабилизируется, обещает он. Кривая цен на квадратные метры вслед за кривой спроса вновь поползет вниз. Значительно сбить цену поможет реализация банками залогового жилья. По данным эксперта, сейчас в стране больше 130 тыс. квартир приобретены в ипотеку и более трети из них являются проблемными. Рано или поздно банки будут вынуждены выводить это жилье на рынок, так как количество дефолтов и проблемы с ликвидностью только нарастают, говорит собеседник.

"У банков безвыходное положение, – продолжает эксперт. – Закрома полны недвижимости, а денег нет. Сегодня для них практически перекрыты все источники поступления средств, кроме государственных. Внешнего фондирования нет, и никто его не даст. Акционеры вкладывать деньги не заинтересованы, а депозитная база слишком маленькая". Кроме того, времена, когда банки проводили аукционы на повышение, тоже заканчиваются. Сегодня фининституты могут проводить торги по голландскому методу – на понижение. По прогнозам специалиста, к июню следующего года квартиры в Алматы могут потерять до 10-15% своей стоимости".

Ирина Лелявская

04.12.2009