Кто тут хозяин? Жилищно-коммунальная "революция" начнется с Душанбе

Говорят, что ЖЭУ будут ликвидированы, и вместо них будут созданы какие-то товарищества. Что на самом деле происходит в столичном хозяйстве, "АП" рассказал исполнительный директор Союза потребителей Таджикистана Баходур ХАБИБОВ.

То, что было

В 1995 ГОДУ вышел Закон "О приватизации жилищного фонда". Основное предназначение закона – практически бесплатная передача государственного жилья, представленного многоквартирными домами, в собственность граждан. Граждане из нанимателей государственных квартир стали полноправными собственниками, получили право распоряжаться квартирами, то есть продавать, завещать, дарить. Вступая в права собственности, мы начали ремонтировать и менять привычный облик своих квартир в комфортабельные, уютные жилища. Однако больной осталась большая сторона многоквартирных домов - общая инфраструктура и строения, связывающие любой многоквартирный дом. Квартиры обрели хозяев, а крыши, подвалы, лестничные марши, площадки, фасады зданий, водопроводные трубы, трубы отопления, щиты, кабели и многое другое, называемое общим имуществом дома, осталось без хозяина. Без хозяев осталась и придомовая территория, мусоропроводы, мусоросборники. Девять из десяти жителей многоэтажных домов, как показали исследования, считают, что все это имущество принадлежит государству.

Что говорит буква закона? Согласно нормам упомянутого закона по приватизации, а также Жилищного кодекса нашей страны, собственник квартиры является совладельцем общего имущества многоквартирного дома. То есть, общее имущество принадлежит самим собственникам квартир, а обязанность нести расходы по его содержанию – обязанности самих собственников. Таким образом, хозяин этого всего имущества был определен еще в 90-ых, а вот правила, которые бы обязывали собственника заботиться об общем имуществе, разработаны не были. Была предпринята попытка сохранить существовавшую в советские времена систему содержания жилья со стороны жилищно-эксплутационных управлений (ЖЭУ). Если в советское время они осуществляли содержание государственного жилья за бюджетные деньги, то теперь предполагалось, что эти деньги будут давать собственники квартир. Однако былое административное прошлое ЖЭУ не дало им возможности перейти на рыночные рельсы самофинансирования. ЖЭУ по инерции продолжало существовать, не имея финансово-экономических основ для существования. Для ЖЭУ со стороны исполнительной власти городов страны были утверждены тарифы на содержание многоквартирных домов. Однако данные тарифы не отражали реальные потребности многоквартирных домов, кроме того, тарифы были установлены для всех домов одного города одинаковыми, что усредняло потребности домов. Как результат, более новые дома могли вообще никогда не получить в виде услуг обратно свои выплаченные деньги. Наконец, собственники квартир были обязаны оплачивать установленные тарифы, не получая реальных услуг.

В сложившейся ситуации нельзя никого винить, ЖЭУ пытались что-то делать, но их положение и правила, по которым они работали и продолжают работать, сегодня не позволяют им осуществлять свое главное предназначение – содержание и эксплуатация многоквартирных домов. ЖЭУ, ЖЭКи, ДЭУ до сих пор обременены функциями, которые не имеют прямого отношения к обслуживанию жилья. Например: первичный жилищный учет, прописка, выписка, выдача всевозможных справок, работа с населением (у некоторых ЖЭУ есть в штате педагоги, идеологи, воспитатели), работа с военкоматами по реализации норм закона о всеобщей воинской повинности, даже иногда сотрудники ЖЭУ отслеживают и отстреливают бродячих животных. Согласитесь, трудно оказывать профессиональные услуги по содержанию жилья и одновременно формировать списки военнообязанных и выдавать справки. Если провести аналогию, какой бизнес сегодня одновременно выдает нам справки и ведет среди нас культурно-массовую работу и умудряется продавать нам свои услуги? В сельских регионах нашей страны есть махалинские комитеты, которые и выполняют перечисленные общественные функции, в городах же их раньше выполняли ЖЭУ и по инерции эти функции также сегодня на их ответственности. Обращаясь вновь к законам, отметим, что ни один закон нашей страны не обязывает ЖЭУ этим заниматься.

Создавшееся положение привело обе стороны системы обслуживания жилья к борьбе. Собственники квартир активно отказывались платить, не видя никаких услуг со стороны ЖЭУ, ЖЭУ изыскивало методы сбора денег, которые пропадали в каждодневной суете их работы, но не приносили домам ремонт и содержание. Как результат, система обслуживания жилья стала стихийным ответом на аварии в многоквартирных домах, вместо периодического ухода и содержания. При возникновении аварий жители, скрепя сердце, собирали необходимую сумму и ликвидировали ее собственными силами, не надеясь ни на кого. ЖЭУ же использовали право выдачи справок для сбора своих платежей. Однако жилой дом, это сложное строительное и инженерное сооружение, имеющее свой ресурс прочности, и стихийность в решении проблем дома, это всего лишь латание дыр и может привести в ближайшее время к плачевным результатам. Мы уже можем видеть состояние наших домов, крыш, подвалов, инженерного оборудования – всего, что окружает нашу квартиру. Эти и другие проблемы была призвана решить "реформа управления многоквартирными домами", первые шаги которой были сделаны еще в 2006 году.

То, что будет

В 2006 ГОДУ был разработан проект закона "О содержании многоквартирных домов и товариществ собственников жилья". Приняли его 5 августа 2009-го. Закон впитал в себя последние законодательные достижения в данной сфере в РФ, Казахстане и в других странах СНГ. Что же кардинально нового представил данный закон для управления в сфере, для организации содержания, эксплуатации и ухода за многоквартирным домом. Остановимся на самых главных аспектах данного закона:

Определение собственника, его права и обязанности. Новый закон четко определил следующие понятия: "многоквартирный дом", "общее имущество многоквартирного дома", "собственник помещений (жилых и нежилых)", а также права и обязанности собственника помещений в отношении общего имущества многоквартирного дома. Обобщение термина "собственник (жилых и нежилых) помещений", означает собственника и квартир (жилых), и магазинов, баров, общественных точек (нежилых), которые по проекту этого здания были встроены в многоквартирный дом. То есть собственник, к примеру, магазина, встроенного в многоквартирный дом, также обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома, наравне с собственниками квартир.

Важная норма нового закона - определение единственного органа, который может распоряжаться судьбой многоквартирного дома – общее собрание собственников квартир. Конечно, такое распоряжение домом должно быть исключительно в рамках, установленных законами, норм и правил. Как именно "распоряжаться" - ниже.

Закон вводит понятие "управление многоквартирным домом", как деятельность по обеспечению должного ухода и содержания общим имуществом. Для упорядочения различных подходов к управлению многоквартирным домом, на выбор общего собрания собственников квартир предлагается три формы управления многоквартирным домом.

Формы управления

Управление непосредственно собственниками квартир. Есть дома с небольшим количеством квартир – от 4 до 20. В таких небольших домах нет необходимости создавать какую-то формальную структуру для управления домом. В таких домах закон рекомендует осуществлять непосредственное управление домом, то есть раз в год собственники квартир собираются и принимают годовой бюджет на содержание дома, в зависимости от расходов, определенных собранием.

Годовой бюджет составляется на основании плана хозяйственной деятельности на последующий год. Например, общее собрание пришло к согласию, что в этом году в доме будет проводиться капитальный ремонт подъездов (ремонт крыши, или замена труб в подвале), сумма по расходам на этот ремонт вносится в бюджет, а также подсчитываются текущие расходы на уборку территории и т.д. Общая сумма расходов на год делится на 12 месяцев, а затем на квадратные метры общей площади всех квартир, в результате собственники квартир получают размер взносов на один квадратный метр в месяц. Умножая полученную цифру на количество квадратных метров жилья каждого собственника помещений (квартир, магазинов), можно определить размер взноса каждого. Такой принцип определения размера взносов используется при любой из трех форм управления многоквартирным домом.

Определив размер взносов, общее собрание собственников или самостоятельно находит фирму, компанию, которая будет за собранные средства осуществлять управление домом (то есть реализацией плана хозяйственной деятельности по бюджету), или же общее собрание дает доверенность одному из собственников, который, выступая от имени дома, будет заниматься организацией управления многоквартирным домом.

Управление товариществом собственников жилья. В домах, где квартир больше 20, гораздо сложней управлять таким неформальным образом, элементарно собрать людей и принять решение сложней. В этих случаях закон предлагает такую эффективную форму самоуправления, как товарищество собственников жилья. Товарищество – некоммерческая, негосударственная организация, представляющая собой объединение собственников квартир и нежилых помещений, главной целью которого является организация управления общим имуществом многоквартирного дома. Порядок разработки бюджета и организации хозяйственной деятельности такой же, как и в первой форме управления, то есть разработка бюджета и определении размеров взносов на каждого собственника помещения в данном доме.

Но это уже юридическое лицо, имеющее устав, внутренние правила, расчетный счет в банке, печать и другие атрибуты юридического лица. ТСЖ создается общим собранием собственников помещений (жилых и нежилых), при условии, если за создание ТСЖ проголосовало 2/3 собственников квартир. Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов, оно и утверждает годовой бюджет и принимает отчеты правления. Правление ТСЖ – исполнительный орган, занимающийся реализацией плана хоздеятельности, утвержденной общим собранием, осуществляющий представительство от имени товарищества в отношениях с другими организациями, то есть председатель правления подписывает договора, занимается финансовой деятельностью. Правление и его председатель избирается на общем собрании членов ТСЖ. Для соблюдения прозрачности деятельности правления, общее собрание избирает из своего состава ревизионную комиссию, которая имеет право осуществлять ревизию деятельности правления, а также представляет отчет по этим ревизиям. Это облегчает процесс принятия решений. Общее собрание может собираться лишь раз в год для принятия отчета за истекший год, а также для утверждения планов на новый хозяйственный год.

Управление управляющей организацией. Третья форма предполагает полную передачу всех функций по управлению многоквартирным домом управляющей организации. Управляющая организация, или управляющий это коммерческая организация, или даже индивидуальный предприниматель, которые принимают за определенную плату по договору весь процесс управления на себя. Решение о выборе такого способа управления также принадлежит исключительно общему собранию собственников помещений. Выбранная управляющая организация разрабатывает для данного дома годовой бюджет расходов, точно так же, как в двух предыдущих формах управления и определяет размер расходов на квадратный метр жилья в месяц, а также на размер взносов одного собственника согласно площади его квартиры. Этот бюджет и является основанием для заключения договора управления многоквартирным домом. Договор заключается, с одной стороны, каждым собственником квартиры в данном доме, с другой стороны - управляющей организацией. Единственная сложность на сегодняшний день, пока в Таджикистане управляющих организаций нет, но с появлением спроса появятся и предложения. К примеру, некоторые ЖЭУ заявили о намерении перерегистрироваться в качестве управляющих организаций и начинать работать по новым правилам.

Роль исполнительных органов в реализации закона

ФОРМЫ управления многоквартирными домами рассчитаны на очень "сознательных" собственников квартир, и тем более их "сознательное" общее собрание. Жители многоэтажных домов в наших городах прекрасно осведомлены, что собрать собственников квартир на собрание подчас невозможно, а собравшиеся могут категорически отказаться платить любую плату. Ситуация усугубляется тремя факторами: низкой степенью осведомленности о новых формах управления, даже при наличии осведомленности, низкой степенью осознания кардинально новых принципов управления и участия в них собственников квартир. Второй фактор - это закрытые квартиры, то есть квартиры, хозяев которых видят в доме очень редко, или почти не видят. В среднем в домах до 10-20 процентов "закрытых" квартир. И третий бич всех городских домов – квартиранты, категорически отказывающиеся платить за что-то.

Напрашивается вывод, что нормы закона бесполезны. Именно для этого в законе предусмотрена специальная роль местных исполнительных органов госвласти. Законодатель предусмотрел шесть месяцев - срок для принятия решения о выборе формы управления многоквартирным домом со стороны собственников квартир. В случа, если по истечении шести месяцев со дня выхода настоящего закона собственники квартир (точнее их общее собрание) не примут решения о выборе формы управления, то местные исполнительные органы для каждого дома в отдельности объявляют открытый конкурс на управление этим домом. На конкурсе имеют право принимать участие управляющие организации, каждая из которых предлагает свой годовой бюджет и условия договора управления для каждого дома, по управлению которого был объявлен конкурс. Местный исполнительный орган госвласти города выбирает из поступивших предложений лучшее и издает решение, по которому данный дом обязан заключить договор с управляющей организацией в течение последующего года. Через год снова общее собрание имеет право выбрать другой способ управления, однако, если способ управления снова не выбран, конкурс повторяется.

Базовые принципы в управлении

ВНЕ зависимости от формы управления, даже если она была выбрана местным исполнительным органом по результатам конкурса, сохраняется три главных принципа: один дом – одна форма управления; один дом – один бюджет; все деньги собираемые собственниками квартир, расходуются только на их дом. То есть в одном доме не может быть двух форм управления, а также не может одна форма управления для нескольких домов (к примеру, ТСЖ в 5-10 домах создавать нельзя, исключение - два смежных дома, объединенные общей инфраструктурой). Не может быть разработан один бюджет для нескольких домов, потому что бюджет создается исключительно по потребностям отдельно взятого дома. Наконец, третий принцип говорит о том, что все собранные деньги должны быть израсходованы только на тот дом, который их собирал.

О решении председателя города Душанбе

ЗАКОН не может учесть все, для этого он должен стать непомерно громоздким. Поэтому отдельные нормы любого закона отражаются в подзаконных актах, также имеющих нормативную силу. Точно также Закон "О содержании многоквартирных домов и собственников квартир" имеет пробелы, которые должны быть восполнены уже на уровне городов.

Пионером в подготовке местного нормативно-правового акта стала столица. 10 декабря 2009 года было подписано постановление председателя города Душанбе, №603 "О мерах по улучшению услуг в сфере содержания и эксплуатации жилищного фонда и созданию товариществ собственников жилья". К данному решению прилагаются два приложения: методические рекомендации "Формы управления многоквартирными домами и создание товариществ собственников жилья", а также второе приложение - рекомендуемый устав для ТСЖ. Это уникальный документ в правовой практике, он не только дополняет закон, но и определяет конкретные меры на уровне города, в частности:

Просвещение собственников квартир. Постановление обязывает председателей районов г. Душанбе проводить просветительскую работу среди населения о формах управления многоквартирными домами, посредством проведения встреч, семинаров, участия на собраниях жителей и т.д. Первые такие мероприятия состоялись при совместной организации и участии руководства районов, зампредседателя города, экспертов Союза потребителей Таджикистана в четырех районах города Душанбе в середине декабря 2009 года. В настоящее время исполнительные органы районов г.Душанбе, офис Союза потребителей в Душанбе предоставляют бесплатные консультации по формам управления многоквартирными домами, по созданию ТСЖ для всех жителей города.

Инвентаризация и передача общего имущества. Для всех многоквартирных домов, выбравших форму управления в установленном порядке, исполнительные органы госвласти столичных районов должны в кратчайшие сроки, проведя техническую инвентаризацию, передать в общую собственность все общее имущество многоквартирного дома. С момента регистрации ТСЖ, заключения договора с управляющей организацией, или решения общего собрания о выборе первой формы - непосредственное управление – они имеют право получить всю техническую документацию дома, а также свое общее имущество на соответствующий баланс.

Взаимозачет кредиторских и дебиторских задолженностей. Закон определяет, что выбранная форма управления не несет ответственности за прежние долги перед ЖЭУ. Постановление же дополняя нормы закона, определяет: бывшие ЖЭУ могут передать свои кредиторские задолженности в пользу ТСЖ, или другой выбранной формы управления, а при наличии дебиторской задолженности, ЖЭУ должны их выплатить в пользу ТСЖ, или другой формы управления. То есть, многие собственники квартир имеют задолженности перед ЖЭУ, эти задолженности могут быть переданы ТСЖ, которые могут ими распоряжаться по своему усмотрению: изыскать их для нужд ТСЖ, или "простить".

Создание жилищных инспекций. Другой очень важной стороной, традиционной в отношениях с ЖЭУ, не отрегулированной настоящим законом является выдача справок, вопросы прописок, выписок и т.д. В постановлении М. Убайдуллаева определяется, что на территориях и в помещениях ЖЭУ, привычных для населения, будут созданы жилищные инспекции. Две основные функции жилищных инспекций: выдача всевозможных справок и первичный жилищный учет граждан; организация технической инспекции, которая будет осуществлять технический контроль над реализацией норм закона и постановления.

Раньше получение справок в ЖЭУ обуславливалось требованием оплаты за услуги ЖЭУ. Теперь же жилищные инспекции будут выдавать эти справки за определенную сумму на законных основаниях без всякой привязанности к "вымоганию" денег. Создание жилищных инспекций призвано решить еще одну важную задачу – закрытые квартиры. Сведения обо всех владельцах будут храниться в картотеках жилищных инспекций, что позволит их находить по одному и изымать с них долги. Точно также с квартирантами. Наконец, жилищные инспекции будут следить за соблюдением со стороны ТСЖ и других форм управления строительных и инженерных норм и правил в своей работе, а также соблюдения Закона и постановления.

Передача в пользование придомовой территории. Придомовая территория каждого многоквартирного дома, согласно положениям Закона, может быть получена в пользование собственниками квартир через выбранные ими формы управления многоквартирным домом. Постановление же города обязывает прямо Комитет по землеустройству г.Душанбе передавать в установленном порядке придомовую территорию многоквартирных домов выбранным формам управления.

Постановление города Душанбе было принято за основу готовящегося проекта аналогичного постановления в городе Худжанде. Союз потребителей Таджикистана планирует также продолжить свою работу в других городах Таджикистана.

Законодательная основа для собственников квартир сегодня сформирована. Дело за малым, собственники квартир, используйте свое право управления своим домом, а помощь в этом Вам готов оказать Союз потребителей Таджикистана.
05.02.2010
Автор: Б. ХАБИБОВ