Рынок жилья в Душанбе достиг ценового дна. Реальность или Иллюзия?

Цены на жилье в Душанбе продолжают демонстрировать нисходящий тренд. Рынок замер. Продавцы и покупатели пребывают в тревожном ожидании начала конца, конца этого "бесконечного" падения цен и начала роста стоимости душанбинских квадратных метров.

Многие продавцы уже сняли с продажи свои дома и квартиры, окончательно потеряв надежду в то, что смогут продать свою недвижимость за достойную цену. Большинство же душанбинцев, желающих найти своего покупателя и способных, исходя из своего текущего финансового положения и планов, ждать роста стоимости столичного жилья, удерживают цены и продолжают рекламировать свои дома и квартиры иногда даже по докризисным ценам. Для того, чтобы детально разобраться в текущей ситуации на рынке недвижимости Душанбе достаточно прозвонить десяток объявлений в "Рекламной газете" или просмотреть предложения с ценами в газете "Недвижимость". Реальных предложений с ценами соответствующими текущей ситуации на рынке и ценовым ожиданиям покупателей не более 6-8%.

Текущая ценовая ситуация

Для того, чтобы детально понять сложившуюся ситуацию с ценами на душанбинское жилье необходимо рассматривать среднюю цену за квадратный метр, как с позиции продавца, так и с позиции покупателя.

Цена предложения – это цена, по которой собственники согласны продать свой объект недвижимости (параметр измеряется в стоимости за 1 м.кв.)

По нашему мнению, за последние 6 месяцев средневзвешенная цена предложения "душанбинского квадрата" демонстрировала неизменное, медленное, но уверенное снижение. На настоящий момент средняя цена предложения за "квадрат" составляет 984 доллара США.

Для расчета показателя "Средняя цена предложения" использовались реальные предложения собственников квартир, полученные с Информационно-аналитического портала о недвижимости Таджикистана www.asia-realty.ru и от агентств недвижимости Душанбе. Для проведения расчетов была использована выборка в количестве 160* выставленных на продажу квартир.

*В выборку не были включены квартиры, где стоимость квадратного метра превышает 1500 долларов США за 1 м.кв., как правило, выставленные на продажу с мебелью и бытовой техникой.

Необходимо отметить, что средняя цена предложения квадратного метра находится в прямой зависимости от количества комнат и площади. Классически цена "квадрата" в однокомнатной квартире дороже, чем в двухкомнатной, а "квадрата" в двухкомнатной квартире дороже, чем в трехкомнатной см. Таблица №1.

Средняя цена предложения 1 м.кв. в душанбинской квартире

Таблица №1 *Данные на конец апреля 2010

Комнат Цена
1 1026
2 981
3 967
4 965

Данная ситуация обусловлена прежде всего платежеспособностью спроса. Потенциально людей обладающих средствами на покупку однокомнатной квартиры всегда больше, чем – двухкомнатной и тем более трехкомнатной. Следовательно, и спрос на однокомнатные квартиры классически выше.

Ожидания покупателей

На текущий момент предложение на рынке жилья Душанбе значительно превышает платежеспособный спрос. Потенциальных покупателей обладающих "живыми" деньгами не достаточно, чтобы удовлетворить предложение.

Покупатели в полной мере почувствовали себя хозяевами положения и диктуют продавцам и риелторам свои правила игры. Агентства недвижимости отмечают наличие покупателей желающих приобрести однокомнатную квартиру за 20 000 долларов в четко определенном районе, с пожеланиями по площади и этажу расположения квартиры. Так же не редки сегодня пожелания покупателей приобрести двухкомнатную квартиру в центре за 30 000 тысяч долларов. Среди продавцов, порой находятся те, которые готовы вступить в торг с подобным покупателем и как показывает практика иногда продавцу и покупателю удается договориться.

Абсудром может показаться сложившаяся ситуация с ценами на жилье, и это при остром дефиците жилья в Республике, который в ближайшей перспективе будет только расти. Основания так полагать дают такие показатели как: естественный прирост населения республики и динамика ввода в эксплуатацию жилья.

Парадокс падения цен на жилье при неизменном росте нуждающихся в улучшении жилищных условий связан, прежде всего, со снижением платежеспособности жителей республики. Основных факторов негативно отразившихся на платежеспособности наших сограждан, по моему мнению, три.

Первый – мировой финансовый кризис, временное сокращение объемов промышленного производства в мире и как следствие снижение спроса на основные экспортные товары Таджикистана: алюминий и хлопок.

Второй – связанное с сокращением объемов производства, снижение доходов трудовых мигрантов и как следствие валютных поступлений в виде переводов.

Третий – менее значительный по своим масштабам, но не менее ощутимый по своим последствиям фактор, - это тотальный сбор средств на строительство Рогунской ГЭС.

Совокупность вышеприведенных факторов, по моему мнению, явилось причиной текущего финансового положения наших граждан и как следствие цен на жилье.

По всей видимости, падение цен на жилье продолжится до июля и с августа можно ожидать оживления спроса. На оживление спроса окажут влияние такие факторы как поступление в республику средств от реализации сельскохозяйственной продукции и сезонное возвращение трудовых мигрантов.

Ну а время покажет, справедливость вышеприведенного прогноза.