Стимулы для роста
Редакционная статья

Желание строить прямо пропорционально цене квадратного метра построенного - жилья ли, офисов, торговых центров... Как доказывает пережитый Казахстаном строительный бум, желание покупать недвижимость также зависит от динамики роста ее стоимости. Лучше, чтобы кривая уходила резко вверх, как это было в недавнем прошлом, чтобы завтра можно было продать квадрат дороже, чем покупал. Все это составляющие пузыря, о чем немало уже сказано и написано. Еще одна его составляющая - финансовая, без которой он вообще не мог бы возникнуть, да и лопнул-то, когда закончилось денежное горючее. Как только банки перестали кредитовать одной рукой строительные компании, другой - население, дольщиков в том числе, стройки встали.

Несмотря на размах строительства и рост сданных квадратов, проблема дефицита жилья так и не была решена, в городах не уменьшается число очередников на получение муниципальных квартир, да и желающих улучшить жилье меньше не становится. Пожалуй, это основная проблема, доставшаяся нам от строительного бума, как ни парадоксально это звучит. Рост цен до заоблачных высот не оставил надежды тем, кто нуждается в доме, чтобы в нем просто жить, а не инвестировать, как в ценные бумаги. Строительство по госпрограммам эту проблему не решило да и не решит, несмотря на закачивание в реанимируемые строительные площадки миллиардов бюджетных средств.

Есть еще программа арендного жилья, реализуемая "Самрук-Казыной". Однако она рассчитана лишь на узкий круг людей, имеющих возможность выплачивать достаточно высокую рентную плату. Завершение начатых до кризиса жилищных комплексов за счет госсредств - это капля в море.

Сейчас перед Казахстаном встает реальная угроза увеличения дефицита жилья. Изношенность жилищного фонда, доставшегося нам от советского времени, достигает 70%. При этом большая часть городского населения живет именно в домах, построенных в 60-80-х годах прошлого века. Их ремонт и поддержание всех систем жизнеобеспечения в рабочем состоянии - дело КСК, у которых хватает денег только на установление кодовых замков в подъездах. Нужно начинать новое строительство. Но как? Падение платежеспособного спроса, перекредитованность строительных компаний, просрочки по выплате ипотечных кредитов и по кредитам застройщикам и, самое главное, падение цен на недвижимость - эти препятствия на пути оживления отрасли не только кажутся, но и действительно являются неразрешимыми.

Тут видится два варианта выхода из тупика. Первый: рост цен на недвижимость, чего ждут все участники стройрынка - застройщики, риелторы, особенно банки. Судя по опросу банков, проведенному Нацбанком в октябре 2010 года, представители БВУ считают, что рынок недвижимости стабилизировался, и даже ждут его оживления в связи с улучшением макроэкономической ситуации и повышением деловой активности.

Да, рост цен решил бы проблемы не только застройщиков, но и банков, у которых снизился бы портфель плохих активов. Это был бы легкий путь, которым мы уже однажды шли. И пришли в тот самый тупик.

Второй вариант - создание четко выстроенной комплексной системы, включающей в себя и субсидии строительным компаниям, и повышение доступности ипотеки как одного из главных двигателей строительного рынка. Но главное - создание необходимой для строительства инфраструктуры. Этот путь не будет столь легким, как первый. Но и не окажется тупиковым. И тогда хотя бы в отдаленной перспективе можно будет рассчитывать, что Казахстан перестанет жить в перманентном состоянии нехватки жилья.

Пока же подобной системы нет, и поэтому государство пытается латать дыры, придумывая все новые (а иногда и вспоминая старые) меры стимулирования строительного рынка. Но все это решает лишь сиюминутные проблемы, не создавая задела на будущее.

__________________________________

Жилье желанное, но недоступное
Государство любыми способами пытается реанимировать рынок жилой недвижимости. Однако все предложения пока не находят отклика у его участников

Иллюстрация: Юлия КравченкоГлава Агентства по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Серик Нокин недавно предложил "рассмотреть возможность" использования пенсионных накоплений в качестве первоначального взноса при приобретении квартиры по ипотеке.

Подобные предложения выдвигаются не впервые. Еще в 2007 году Мининдустрии и торговли предлагало ту же схему, что и глава Агентства по делам строительства и ЖКХ сейчас, с той лишь разницей, что тогда речь шла об использовании этих средств при приобретении квартир в рамках гос­программы. В прошлом году бывший в то время министром труда и соцзащиты Бердыбек Сапарбаев озвучил еще более смелое предложение - погашать задолженность по ипотеке за счет пенсионных накоплений. И тогда, и сейчас это вызывает достаточно широкий резонанс в обществе. Представители пенсионных фондов отмечают, что подобное нецелевое использование противоречит законодательству. Простые же граждане, судя по сообщениям на различных форумах, готовы всячески поддерживать эту инициативу, призывая признать, что "пенсионная система у нас провалилась".

Однако стоит вспомнить тех же ипотечников, которые в свое время, не просчитав всех возможных рисков, взяли кредиты, а теперь околачивают пороги акиматов, прося помощи у государства. Этот же сценарий может повториться и в случае, если гражданам уже сейчас, задолго до выхода на пенсию, позволят использовать свои пенсионные накопления. "Люди должны сами оценивать свои возможности и риски. Вкладчик, даже имея сейчас неплохие накопления, может получать в будущем меньшую заработную плату, от которой идут обязательные пенсионные отчисления, потерять работу, заболеть. Кто тогда возьмет на себя его обеспечение на пенсии? Опять придется уповать на государственный бюджет? Но в нем такие статьи расходов уже не будут предусмотрены.

Риски пенсионных фондов, которые, если разрешить нецелевое использование пенсионных денег, не будут иметь возможность эффективно инвестировать накопления вкладчиков, несоизмеримы с рисками граждан, которые могут остаться к старости без средств к существованию", - считают в НПФ "УларУмiт".

Вспомнить старость
Понятно, что подобными мерами государство пытается оживить строительный рынок. Однако эксперты достаточно скептически относятся к идее нецелевого использования пенсионных накоплений, потому что это противоречит действующему законодательству. Как рассказали "Эксперту Казахстан" в НПФ "УларУмiт", закон "О пенсионном обеспечении Республики Казахстан" предусматривает право на получение пенсионных выплат из пенсионного фонда только по достижении пенсионного возраста (женщины выходят на пенсию в 58 лет, мужчины - в 63). Есть отдельные (очень ограниченные) категории граждан, которые могут получить пенсионные накопления раньше указанного срока, но они четко определены законом. К примеру, это многодетные матери, инвалиды, люди, проживавшие в зонах чрезвычайного и максимального радиационного риска в период с 29 августа 1949 года по 5 июля 1963 года не менее 10 лет, и некоторые другие. Нецелевое использование пенсионных денег - на лечение, образование, погашение кредитов - законодательство не позволяет.

"Конституцией гарантировано право граждан на минимальный размер пенсии. В Казахстане пенсионная система накопительная, то есть каждый обязан по достижении пенсионного возраста обеспечить достаточность пенсионных накоплений для обеспечения выплаты не ниже размера минимальной пенсии. Таким образом, основной риск - отсутствие денежных средств после достижения пенсионного возраста при отсутствии других источников доходов", - отмечает начальник юридического управления АО "ОНПФ "Отан" Денис Бобрышев.

"Эта идея на первый взгляд может показаться едва ли не спасительным кругом и для ипотечной системы, и для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Однако ее возможное применение сопряжено с рисками, которые ставят под сомнение способность функционирования пенсионной системы", - считает директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов.

Предлагая данную схему, г-н Нокин привел в пример Сингапур, где развитие системы ипотечного кредитования с использованием пенсионных накоплений позволило увеличить процент владения жильем более чем в три раза: с 27% в 2007 году до 91% - в нынешнем. Но нашу реальность нельзя соотносить с сингапурской. Во-первых, потому что там пенсионные отчисления составляют не 10% (как у нас), а 20%. Во-вторых, зарплаты сингапурских граждан на порядок выше, чем казахстанских. "Ссылаясь на опыт Сингапура и Малайзии, важно помнить, что граждане этих стран имеют право пользоваться не пенсионными накоплениями как таковыми, а специальной частью своих накоплений в государственном фонде. Это, условного говоря, "излишки" пенсионных сбережений, расходование которых не угрожает пенсионному будущему гражданина, - отмечает г-н Алферов. - В Казахстане же объем пенсионных отчислений на гражданина пока далек от минимума, способного обеспечить безбедную старость. И уж тем более пенсионные сбережения большинства граждан "не тянут" на сумму первоначального взноса ипотечного займа".

На данный момент на каждый индивидуальный пенсионный счет (ИПС) приходится в среднем 273 тыс. тенге накоплений, даже с учетом того, что число реальных плательщиков в два раза меньше количества ИПС (из-за существования двойных, а также неработающих счетов), сумма достигает 550 тыс. тенге. Этого явно недостаточно для первоначального взноса, который составляет в среднем 30% от общей стоимости жилья. Получается, что при покупке самой дешевой квартиры стоимостью 50 тыс. долларов человек в качестве первоначального взноса должен будет отдать порядка 15 тыс. долларов.

По словам Олега Алферова, главный вопрос: какой будет доля личных пенсионных накоплений, доступных к использованию в качестве первоначального взноса при ипотечном кредитовании? Если она будет низкой, то пенсионных средств окажется недостаточно для получения ипотечного займа. В то же время, если эта доля превысит 20-30-процентный порог, возникает прямая угроза пенсионному обеспечению гражданина.

При этом Серик Нокин предлагает снижать первоначальный взнос посредством развития ипотечного страхования. "Повышение доступности ипотеки мы видим при следующих целевых показателях: 8 процентов годовая ставка вознаграждения, 10 процентов первоначальный взнос и 20 лет срок кредитования", - отмечает он.

Правда, каким образом государство планирует "повышать доступность ипотеки" помимо снижения первоначального взноса, глава АДС не уточнил. "Если бы речь шла об использовании средств пенсионных фондов для развития ипотеки и снижения процентной ставки, то это одно дело, это предложение можно было бы поддержать", - считает исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин.

При этом эксперты полагают, что разрешить использовать пенсионные накопления каждого отдельного гражданина можно лишь в том случае, если будут отработаны механизмы, ограничивающие нецелевое использование накоплений и их восстановление к достижению вкладчиком пенсионного возраста, чтобы это не сказалось на уровне жизни состоявшегося пенсионера. "Например, возраст вкладчика - не ранее 35 и не более 50 (или даже 45) лет, чтобы человек мог успеть восполнить потраченное. Период стабильного накопления взносов должен составлять не менее 5 лет, сам размер накоплений должен быть достаточным, чтобы было возможно часть его направить на другие нужды. Но в нашей стране, когда накопительной системе чуть больше 10 лет, говорить об этом пока преждевременно", - считают в "УларУмiт".

Кроме того, одним из вариантов может быть секьюритизация ипотечных кредитов банками-кредиторами и продажа соответствующих бумаг, обеспеченных кредитами, пенсионному фонду. "В этом случае теоретически снижаются риски, но и доходность пенсионных вложений падает, - говорит г-н Алферов. - Возникает дилемма: мягкие условия ипотеки или доходность пенсионных накоплений?"

В ожидании жилья
Сейчас государство пытается найти различные варианты стимулирования строительной отрасли. Понять это можно: объем инвестиций в строительство жилья в прошлом году сократился на 40% - до 270 млрд тенге по сравнению с аналогичным показателем в 2007 году. Кроме того, если во время строительного бума в Казахстане вводилось 0,52 квадратного метра жилья в год, то в 2009-м - 0,4. Да и то лишь потому, что большая часть строительства завершается за счет государственных средств. "На 2012 год новое строительство за счет частных инвестиций практически не заложено. Если не будут своевременно предприняты необходимые меры, следует ожидать резкого снижения объемов жилищного строительства до 2,5 миллиона квадратных метров в 2012 году, тогда как в предыдущие годы вводились более 6 миллионов квадратных метров жилья", - заявил Серик Нокин.

По данным Агентства РК по статистике, на 1 января 2010 года жилищный фонд республики составляет 270,9 млн кв. м. общей площади, из них 38% - это жилье, построенное более 50 лет назад, 32% малоквартирного жилья требует капитального ремонта. Получается, что сейчас на одного казахстанца приходится порядка 17 квадратных метров на человека. В развитых странах, к примеру европейских, этот показатель составляет 40 квадратов на человека.

По мнению главы АДС, правительство должно направить все усилия на то, чтобы обеспечить население жильем, потому как это один из важных аспектов государственной политики по дальнейшему повышению благосостояния народа.

Однако пока все меры, предлагаемые властями, не находят отклика у участников рынка. Так, к примеру, еще в мае Агентство по делам строительства и ЖКХ разработало план совместно с Жилстройсбербанком, разработали схему строительства и реализации жилья через местные исполнительные органы и частных инвесторов. Согласно ей Жилстройсбербанк должен формировать пул вкладчиков, желающих купить жилье по определенной стоимости и классу комфортности, а акимат выделяет земельные участки с подведенной инженерной инфраструктурой. При строительстве и реализации жилья через местный исполнительный орган Жилстройсбербанк направляет ему заявки на строительство домов. Акимат за счет кредитов из республиканского бюджета производит строительство жилых домов. После ввода жилого дома в эксплуатацию акимат заключает договоры купли-продажи с вкладчиками банка. В свою очередь Жилстройсбербанк перечисляет акимату средства вкладчиков. По такой же схеме ведется строительство и реализация жилья, возводимого частными инвесторами. Однако пока застройщики не спешат использовать данную схему (см. "Эксперт Казахстан" № 39 от 4 октября).

В Казахстане уже более пяти лет действует государственная жилищная программа, но и она не принесла желаемых результатов. За это время было сдано в эксплуатацию 36,5 тыс. квартир. При этом количество участников данной программы, сумевших подтвердить свою платежеспособность, составляет 86 тыс. семей, а в целом же количество желающих участвовать в ней - 181,5 тыс. семей. Получается, что от общего числа заявок, по данным Серика Нокина, было удовлетворено лишь 20%.

"Делать ставку на жилье, построенное на бюджетные деньги, как основной путь решения жилищного вопроса в стране не стоит. Мало где госстроительство решило вопрос жилищной обеспеченности. Да и план республиканского агентства по строительству предполагает долю госжилья на уровне 6% от общерыночного объема ввода в 2010-2014 годы. Поэтому большинству из нас предстоит жить в домах, построенных либо собственными руками, либо частными застройщиками. И это естественный, рыночный путь. Другое дело, что в наших условиях он превратился в инструмент извлечения сверхприбыли. Не только застройщиками, но и индивидуальными инвесторами - казахстанцами, которые не нашли другого применения своим деньгам, кроме как купля-продажа недвижимости. Так случилось потому, что действующий налоговый режим никак не ограничивал и сегодня не ограничивает спекулятивную активность на рынке", - говорит глава консалтинговой компании Qncepto.

Решение есть
Так каким же образом в Казахстане можно решить пресловутый "квартирный вопрос"? Велосипед нам изобрести не удастся, поэтому необходимо хоть в каком-то виде скопировать зарубежный опыт. "В отношении системы жилстройсбережений это пока не удается. Хотя в условиях развивающихся стран она себя зарекомендовала наилучшим образом. В сегодняшних условиях дороговизны фондирования особенно ценна независимость жилищных строительных накоплений от состояния зарубежных рынков капитала. Ведь механизм жилищных сбережений вовлекает в экономический оборот неофициальные, теневые доходы населения", - считает эксперт.

Еще одним вариантом может стать субсидирование ипотечных займов для тех слоев населения, для которых дорога коммерческая ипотека. А также субсидии и налоговые льготы в адрес застройщиков, которые возводят доступное жилье. "Но во что он может вылиться при градусе коррумпированности нашей экономики, вполне понятно", - отмечает г-н Алферов.

В целом же эксперты достаточно пессимистично оценивают ближайшее будущее рынка жилья. "Возможно, через год-полтора начнется какой-то подъем. Но пока каких-то позитивных изменений ждать не приходится, у нас просто нет платежеспособного спроса", - говорит Александр Калинин.

По его мнению, выход в данном случае лишь один - развитие рынка арендного жилья. Однако не в том виде, который предлагает Фонд недвижимости "Самрук-Казына". Напомним, что согласно программе арендного жилья средние арендные ставки составляют 1100 тенге за квадратный метр в Алматы и 1300 - в Астане. Учитывая, что в рамках программы сдается новое жилье, а оно, как правило, габаритное, средний ежемесячный платеж может составлять порядка 100 тыс. тенге и больше. Понятно, что далеко не всем казахстанцам это по карману. "В мировой практике принято, что на оплату аренды должно уходить не более 30-35 процентов от общего дохода семьи. Если уходит половина или 60 процентов, то тогда человеку выгоднее брать ипотеку и расплачиваться по ней. По крайней мере, в этом случае он будет понимать, за что платит", - говорит г-н Калинин.

Однако развивать рынок арендного жилья необходимо комплексно, должна быть принята единая государственная программа. "Устанавливать арендные ставки необходимо, принимая во внимание платежеспособность людей. Таким образом, арендные ставки должны быть не 1300 или 1100, а 300-400 тенге за квадрат. Тем более что сейчас есть много уже построенного жилья, которое фактически не используется и, скорее всего, не будет продано, потому что нет покупателей", - считает Александр Калинин.

Еще во времена строительного бума девелоперы не хотели инвестировать в строительство доходных домов, так как данные вложения окупаются в течение 10-15 лет. Им и без того жилось хорошо - коммерческое строительство давало сверхприбыли. Сейчас же у строителей просто нет денег на возведение арендных домов. Между тем в развитых странах сейчас рынок арендного жилья находится на подъеме. К примеру, в Великобритании ощущается дефицит подобного жилья и в ближайшие несколько лет рентный доход будет составлять 7% в год. При этом стоимость самого жилья будет расти на 1-2% ежегодно.

В Германии более половины населения не имеют собственного дома и квартиры, так как ежемесячные расходы на их содержание обходятся в среднем в 1,5-2 раза выше, чем оплата за аренду.

Чтобы решить "квартирный вопрос" в Казахстане, властям необходимо либо разрабатывать какие-то единые государственные программы, включающие все аспекты строительства, либо дожидаться очередного экономического оживления и, как следствие, естественного подъема строительной отрасли.

Моторина Анастасия.

№46 (277) / 22 ноября 2010,