Китай ремонтирует рынок недвижимости
// Власти вводят ограничения на покупку жилплощади, чтобы избежать социального взрыва

Пузырь, надувшийся на рынке пекинской недвижимости, сделал жилье недоступным для населения

В Пекине вступает в силу запрет на покупку частными лицами новой квартиры, если они уже владеют двумя объектами недвижимости. Эта мера позволит пресечь спекулятивные сделки в сфере недвижимости, из-за которых цены на жилье в китайских мегаполисах растут баснословными темпами.

До сих пор число квартир и загородных домов, которыми владеют жители Пекина, зависело лишь от размера их кошелька. У 18% пекинцев он, очевидно, был внушительных размеров: на конец прошлого года порядка 800 тыс. столичных семей владели сразу несколькими квартирами и домами. И это притом, что за весь прошлый год цены на недвижимость в китайской столице выросли на 42% - больше, чем где бы то ни было по стране, и достигли в среднем 8 тыс. юаней ($1213) за квадратный метр. К слову, средняя ежемесячная зарплата в Пекине - вдвое меньше.

Однако начиная с этой недели ситуация на столичном рынке жилья должна резко измениться. Владельцы двух и более объектов недвижимости в Пекине будут законодательно лишены права приобретать новые квартиры и дома. Покупка квартиры станет невозможной и для столичных резидентов, не предоставивших все налоговые декларации (не имеющие пекинской прописки жители китайской столицы не могут купить даже автомобиль, не то что квартиру). По замыслу властей, такие ограничительные меры должны существенно уменьшить число спекулятивных сделок, которые ведут к стремительному росту цен на жилье и в перспективе грозят вызвать на рынке недвижимости пресловутый эффект мыльного пузыря.

Как показывают расчеты, запрет должен привести к падению на 20-30% объема сделок с недвижимостью и замедлению темпов роста цен на жилье. Согласно соцопросам, из-за новых мер свыше половины пекинцев, которые намеревались приобрести недвижимость в ближайшее время, решили повременить с покупкой, заняв выжидательную позицию.

На недавнем Всемирном экономическом форуме в Давосе советник китайского Центробанка Ли Даокуи признал, что растущие в геометрической прогрессии цены на недвижимость - крупнейшая угроза китайской экономике. Но прежде всего это угроза социальной стабильности, о чем, впрочем, в Пекине на официальном уровне предпочитают не говорить.

По данным Академии общественных наук КНР, 85% семей в стране не могут себе позволить приобрести собственное жилье. В то время как по всему Китаю множится число "городов-призраков": квартиры в недавно отстроенных жилых компаундах пустуют годами, поскольку инвесторы выжидают пика стоимости цен на жилье. Недавно ведомство электроснабжения КНР обнародовало шокирующие данные: порядка 65,5 млн домов в 660 городах страны не использовали электричество на протяжении шести месяцев подряд. То есть в них никто не жил. Владельцы львиной доли таких квартир - спекулянты. А ведь пустующие площади вполне могут вместить почти 200 млн человек.

Меры по охлаждению перегретого рынка недвижимости китайские власти последовательно принимают с 2009 года. В конце января нынешнего года госсовет КНР одобрил пакет мер, нацеленных на жесткое регулирование рынка недвижимости. В их число вошел пункт о повышении до 60% размера первоначального взноса для покупателей квартир или домов, уже владеющих какой-либо собственностью (для покупателей первой квартиры минимальный аванс остался на уровне 30% от общей стоимости). Была изменена и система налогообложения при перепродаже квартиры в течение пяти лет после ее покупки, с тем чтобы свести к минимуму возможность нажиться на растущих ценах.

Январский пакет мер включил также пилотный для страны налог на недвижимое имущество. Он в экспериментальном порядке был введен в Шанхае и Чунцине ("Ъ" писал об этом 28 января). И хотя налог составляет символические 0,4-1,2% (в зависимости от площади) и применяется лишь в отношении роскошных объектов недвижимости, свои плоды эта мера уже дала. Всего за полмесяца в Чунцине объем продажи квартир упал на треть. Наконец, на следующий день после новогодних каникул (они в Китае закончились 9 февраля) министерство жилищного строительства распорядилось повысить ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым государственным жилищным фондом.

Наталия Портякова

№ 25/П (4566) от 14.02.2011