Строительный ни бум-бум

Казахстанцев ожидает фантастический прорыв в решении квартирного вопроса. Правда, все никак не дождется.

Средний градус
по больнице

Темпы жилищного строительства в Казахстане остаются крайне низкими не только по сравнению с Канадой или США, но даже с Беларусью. Канадцы ежегодно сдают около 2 000 квадратных метров жилплощади в расчете на тысячу жителей, американцы – более 1 200, белорусы – 660, а казахстанцы – только
390 квадратов. Китай по этому показателю тоже далеко впереди Казахстана – на каждую тысячу жителей Поднебесной ежегодно прибавляется более 950 квадратных метров жилья. И лишь Российская Федерация зависла на одном уровне с Казахстаном: даже после громких фанфар, сопровождавших принятие национального проекта "Доступное и комфортное жилье гражданам России", на тысячу жителей РФ строят чуть более 400 метров в год. Почему обе наши нефтяные страны не преуспевают в решении квартирного вопроса? Может, нам и не надо много строить? Отнюдь, еще как надо! Обеспеченность жильем в США и Канаде составляет более 65 квадратных метров в расчете на душу населения, в Казахстане – 18, в России – чуть больше 22. А у белорусов – наших таможенных союзников – этот показатель приближается к 25 квадратам. Причем, надо учесть, что в Беларуси нет таких социальных контрастов, как в России и Казахстане. Поэтому около 90 процентов жилья в Беларуси – это приличный эконом-класс: однокомнатные квартиры в 30–40 квадратных метров, двушки в 45–60 и трешки в 65–80 квадратов. Казахстанская же средняя цифра образуется путем сложения площади 600–1 000-метровых особняков новой знати, относительно приличного жилья среднего класса, огромного количества тесных переполненных каморок и виртуального деления на общую численность жителей страны.Если считать не в метрах на душу населения, а в построенных квартирах, то скромные белорусы по числу новоселий опережают казахстанцев и россиян в два с половиной раза. Как это у них получается? И тем более, как это получается у канадцев без "всенародной мобилизации"?
Не наши технологии

В Стране кленового листа в последние годы побывали многие казахстанские строительные менеджеры. Особенных чудес они там не обнаруживают, однако возвращаются с ясным пониманием, что там все другое. Например, землю под строительство канадцы осваивают не клочками в полгектара, а сразу огромным массивом, поэтому строителям не приходится вбивать небоскребы в жилой микрорайон с перегруженными коммуникациями. Одно это обстоятельство дает возможность в разы удешевить инженерные сети, а через них и квадратные метры.
Наши стройменеджеры также открывают для себя, что "каркасные технологии" – это не обязательно щиты из горбыля, стекловаты и сухой штукатурки. У канадцев это красивые, теплые, сделанные на заводе и рассчитанные до миллиметра сэндвич-панели, собираемые затем на фундаментах, как конструктор "Лего". Так же тонко отрегулированы и канадские антимонопольные технологии, не позволяющие чиновникам и строителям проводить "тендеры понарошку".
В Беларуси стройтехнологии попроще канадских. Там вообще не разрешается спекулировать землей, а борьба с монополизмом сводится главным образом к тому, что строителей и глав местных администраций заслушивает высшее руководство страны, внимательно проверяет бухгалтерию их отношений. Тех начальников, которым воспитательных мер недостаточно, снимают с работы и ведут в прокуратуру.
Казахстан пока занимает транзитное положение: советские методы уже не работают, а рыночный путь никак не удается достроить. В России, кстати, то же самое: в конце очередной гос-программы возникают не бескрайние кварталы новых пятиэтажек для миллионов простых граждан, а сотни три дворцов на Лазурном берегу и два десятка мегаяхт. На берегах же Иртыша и Волги как стояли, так и стоят древние хрущевки. Конечно, есть и в наших краях очень успешные проекты эконом-класса – новые просторные дома, заселенные счастливыми семьями рабочих, медиков и учителей. Но чуть отъедешь в сторону – опять бескрайние бараки и нечеловеческие цены на квадратные метры в новостройках. Официальная статистика ясно показывает, что объемы строительства в Казахстане практически не растут, а в России даже потихоньку снижаются.
Свет в конце коллектора

В самый разгар казахстанского строительного бума 2006–2008 годов (который по факту оказался скорее ценовым, чем строительным) некоторые молодые креативные алматинцы, сумевшие заработать много денег на перепродаже земли и возведении сверхдорогих небоскребов, первыми поняли, что ситуация подошла к краю – вколачивание новых многоэтажек в центр и даже в спальные районы физически невозможно. Надо поворачиваться лицом к североамериканскому опыту. То есть развивать города-спутники, застраивать окрестности столиц сотнями тысяч недорогих домиков со всеми удобствами.
Страну при таком развороте мог бы ожидать настоящий прорыв в решении квартирного вопроса. А креативных людей – еще и всенародная слава, сравнимая со славой американца
Уильяма Левитта, который в конце 40-х годов поставил на поток строительство благоустроенных каркасных домов площадью 75–85 квадратных метров по цене
8 тысяч долларов. Не за метр, а за весь дом – с отделкой и встроенной кухней. Строители жилья бизнес-класса первое время смеялись над Левиттом, однако тот был человеком дела. Он точно знал, что эта идея – построить каждой семье небольшой, но приличный дом за умеренные деньги – обладает громадной силой. За первые три года в пригороде Нью-Йорка, где Билл Левитт купил землю под застройку, его компания заселила восемнадцать тысяч каркасных домов. Затем последовал разгон объемов малоэтажного строительства в других штатах, и наконец, уверенный взлет: сто, сто пятьдесят тысяч, триста тысяч домов в год! Дальше – больше. В погоню за Левиттом кинулись другие компании. Семьсот тысяч каркасных новоселий в год, миллион, полтора миллиона! К середине 50-х годов в дешевых удобных домах с гаражом, садиком и лужайкой для барбекю жили 20 миллионов американцев. Им это нравилось чрезвычайно!
И вот спустя 60 лет дальновидные казахстанские парни посчитали, что такое время наступает и для Центральной Азии. Реализация малоэтажной идеи обещала им огромные прибыли, но уже не с трехкратной разницы между себестоимостью и ценой, а с объемов, с количества продаж. Подъемную силу таким проектам сообщает именно доступность продукта, его массовость. Плюс комплексный подход к делу: пригороды обязательно надо застраивать не только жилыми домиками, но и детскими садами, школами, поликлиниками и создавать тут же рабочие места. Именно так поступают в США и Канаде. Дальновидные российские парни пришли к таким же выводам. И тоже начали действовать.
Пока не спетая песня

С тех пор прошло уже четыре года. Что мы видим вокруг? Кое-что видим. Например, в Российской Федерации реализуется сразу несколько заметных малоэтажных проектов. Самый крупный из них – Новое Ступино, экогород на
55 тысяч жителей, который возводится с нуля в 80 километрах к югу от Москвы. Площадь новостроек составит 2,2 миллиона квадратных метров. Малоэтажные кварталы дивно вписаны в пейзаж – с прудами, речкой и сосновым лесом. На этот объект любят ездить большие начальники из Кремля. Первая очередь экогорода уже достраивается, но продажи идут довольно вяло, поскольку выяснилось, что в цену, громко заявленную на старте, – тысяча долларов за метр с отделкой – строители не вписываются. Слишком недешево им обходится решение вопросов, возникающих по ходу работ. Поэтому для жителей Подмосковья тут дороговато, а для москвичей – далековато. В общем, аэродинамическая тяга пока не возникла, и в погоню за подмосковными левиттами никто не устремился. Но, может, все радикально изменится через два-три года? Одноэтажная Америка тоже не сразу строилась.В Казахстане успехи дальновидных парней еще скромнее. Весь чудесный звон вокруг проекта G4 City (хай-тековое продолжение Алматы в сторону Капчагая, по замыслу гораздо масштабнее Нового Ступина) на сегодняшний день ничем не закончился. Проект остается на бумаге. Полтора года назад я беседовал с некоторыми из инициаторов этой небывалой стройки и слушал их рассуждения о том, что благоустроенные домики по цене от
650 долларов за квадрат скоро перекроят весь казахстанский ландшафт. Однако до сих пор все вязнет в предстартовых согласованиях: решив вопросы с большими начальниками, парни застревают на среднем и нижнем административных уровнях, где их тоже встречают широко разинутые клювики.
Некоторые считают, что с такими проектами надо подождать еще лет двадцать. Пусть сначала под давлением прогресса разогнутся те силовые поля, которые искривляют пространство в наших широтах. Но, возможно, они не правы. Вот автомобильный вопрос в Казахстане еще в конце 80-х годов считался таким же непростым, как и квартирный. Сплошной дефицит, переплаты и глубоко коррумпированный сервис. А через пять лет все уже было как у людей. Задвинуть дикую коррупцию помогли технологии. Просто в мире сейчас уже научились быстро и дешево делать автомобили, трубы, электростанции, провода, сэндвич-панели для качественного каркасного домостроительства – и закрыться от этого обстоятельства вряд ли удастся.
Но сколько лет в таком случае надо будет ждать? Принимаются ставки.

№ 161 (17276) от 06.09.2011
Виктор ШАЦКИХ, Москва – Алматы