Метры-прокаты

Рынок арендного жилья в Казахстане не решает социальных задач и нуждается в "перезагрузке"

Одним из механизмов решения жилищного вопроса выступает развитие рынка арендного жилья. Таким образом давно живет западный мир.
В данный момент бесспорным лидером выступает Германия, где 60 процентов жилищного фонда – арендуемое жилье. Учитывая, что эта европейская страна является лидером глобальной экономики и задает тон остальному миру, не исключено, что арендное жилье – это маленькая проекция большого будущего. А, как известно, трендами не пренебрегают, их скрупулезно учитывают.

Здесь и сейчас!

У арендного жилья есть неоспоримые плюсы, минус состоит только в том, что оно арендуется, а не является собственностью. Его популярность заключается в том, что оно не требует огромных вложений, достаточно стабильного среднего дохода. Поэтому к нему прибегают молодые семьи, командировочные и все те, кто не располагает денежными сбережениями, чтобы приобрести себе укромный уголок, или не рассчитывают в ближайшей перспективе сделать это.
– Да, арендное жилье пользуется большим спросом у приезжих по делам фирмы или компании, и подобрать для них соответствующую их спросу "квартирку" для грамотного риэлтора не составляет особого труда. Если клиент умеет считать и хотя бы немного в "курсе" цен, можно и сторговаться, остальные, к большому сожалению для себя и к столь же большому счастью для агента, порою "остаются на бобах", и не всегда в квартире, – говорит Алексей, сотрудник одного из агентств недвижимости Алматы.
Выгоды развития рынка арендного жилья в стране очевидны. Он позволяет решать не только квартирный вопрос наших граждан, но и снимает социальную напряженность в обществе. Кроме того, это еще один инструмент влияния на демографическую ситуацию в стране. Крыша над головой, даже если она и временная, позволяет гражданам перейти к следующему этапу личного развития – формированию и планированию семьи. А если ставить вопрос глобально, то аренда позволяет государству реализовать еще одно социальное право человека – право на жилье.
Свою лепту в актуализацию темы арендного жилья внес и глобальный кризис, который в Казахстане отдохнул на рынке недвижимости. После 2008 года строительные площадки, пусть и не все, "заморозились", другие недостроенные объекты продолжают медленно, но последовательно доводиться до задуманного архитекторами вида. Поэтому арендное жилье, особенно сейчас, для многих в Казахстане остается спасательным кругом, за который они стремятся ухватиться.
Однако рынок жилья в Казахстане сталкивается с проблемами. Прежде всего, он стихийно развивается. Есть законы, регулирующие жилищные отношения, но они не всегда работают. С другой стороны, о себе дают знать привычки казахстанцев.
– Молодые семьи и студенты – это довольно непростой контингент среди наших клиентов. Существует определенная доля риска с такими жильцами: тут и задержки по оплате, семейные конфликты, постоянные поиски другого варианта. Студенты также доставляют множество хлопот – пьянки, гулянки и т.д. Но для этой категории граждан это, безусловно, является выходом, пусть не постоянным, но все же решением квартирного вопроса, – рассказывает квартирный агент.

Жилищный фонд

Еще в 2009 году фонд "Самрук-Казына" объявил о планах создать фонд арендного жилья. Суть его в том, чтобы граждане смогли решить свой квартирный вопрос и даже выкупить у государства арендуемое ими жилье. Идея "два в одном". С одной стороны, она позволяла реанимировать строительные площадки и создать рабочие места, с другой – решить жилищный вопрос казахстанцев.
Как говорится на сайте Фонда недвижимости "Самрук-Казына", аренда с выкупом имеет ряд значительных преимуществ. Прежде всего, стабильность аренды. Населению предлагают жилую площадь под фиксированный размер оплаты в течение срока аренды – 13 лет. Причем она идет в счет погашения стоимости квартиры. Квартиросъемщики имеют полное право раньше срока стать полноправным владельцем квартиры, выкупив ее по истечении пяти лет со дня подписания документов на аренду с выкупом. При этом отпадает необходимость первоначального взноса, а значит, можно обойтись без больших накоплений. Приятный бонус – жилье предоставляется в новом доме в чистовой отделке.
Но жилищный фонд "Самрук-Казына" – это бюджетная сфера, возможности которой не безграничны. На первом этапе программа включала два крупных мегаполиса Казахстана – Астану и Алматы, остальные города ждали своей очереди. Еще год назад глава Фонда недвижимости "Самрук-Казына" Госман Амрин сообщил главе государства о том, что фонд финансировал 24 объекта в Астане и три в Алматы. Это позволило решить проблемы 3 тыс. дольщиков, а 10 тыс. квартир перешли в актив фонда для передачи в аренду с последующим выкупом.
Естественно, что программа охватывала далеко не всех казахстанцев, и чтобы оказаться в зоне ее действия, следует попасть в специальный список. Кандидат должен соответствовать определенным критериям. Каким? На этот счет в правительстве и ФНБ "Самрук-Казына" рисуют разные социальные портреты претендентов. В одном случае говорят о гражданах, стабильно оплачивающих арендуемое жилье, в другом – о материально нуждающихся слоях населения.
Главной проблемой жилищного фонда "Самрук-Казына" остаются списки. А значит, не все казахстанцы могут воспользоваться этой услугой государства. Однако сам фонд потенциально способен оказывать влияние на развитие арендного жилья. Например, сдерживать цены на нем, повышать качество услуг частников, задавать стандарты для арендодателей и т.д. Но для этого необходимо, чтобы он контролировал 30 процентов этого кластера муниципальной экономики. По крайней мере, на это указывают законы рыночной экономики.
А пока жилищный фонд "Самрук-Казына" преследует две цели: реанимация строительного бизнеса и обеспечение квартирами казахстанцев.

Кто есть ху?

Не так давно в правительстве заговорили о необходимости создания рынка арендного жилья. Но при всем уважении к министрам и тем более к представителям ФНБ "Самрук-Казына", жилищный фонд – это не рынок арендного жилья. Под рынком подразумевается спрос и предложение, свободный выбор. Стихия рыночного капитализма: долой очереди и списки!
Кроме того, не стоит превратно понимать рынок арендного жилья как площадку, где происходит механический процесс сдачи квартир во временное пользование. В идеале в стране должен появиться целый класс предпринимателей, который будет заинтересован в строительстве жилых домов, квартиры в которых будут сдаваться в аренду населению. Развитие капитализма в Казахстане не дошло до такой отметки. Бизнес капиталоемкий, требующий больших финансовых затрат, но при этом нет гарантий окупаемости. Чтобы реанимировать рынок, государство должно разделить риски с бизнесом. Причем речь не всегда идет о субсидиях, хотя и эта сторона деятельности предусматривается.
Кроме того, раз зашел разговор о рынке, то следует сделать обязательную поправку: нам нужен эффективный рынок арендного жилья. Иными словами, создать условия для того, чтобы потребитель в Казахстане получал съемную квартиру хорошего качества и по доступной цене. А это значит, что необходимо внести корректировки в законодательство страны. Здесь скрываются вопросы кредитования, налогообложения и других аспектов системы, которые ждут своих ответов.
А пока в Казахстане приходится сталкиваться со стихийным рынком, который остается далеким от совершенства. Пассивное присутствие на этом рынке "арбитра" – государства - приводит к тому, что арендодатели и квартиросъемщики сталкиваются с проблемами, которые сами порождают. К примеру, собственник квартиры может попросить освободить жилую площадь раньше срока. С другой стороны, квартиросъемщики могут не оплатить свое проживание.
– Довольно часто, имея пару квартир, их владельцы горят желанием заработать на рынке арендного жилья. Они стремятся получить большой доход при минимуме затрат, не платить налоги, избавить себя от частой смены жильцов, меньше вкладывать в ремонт после студенческих "посиделок", – говорит один из алматинских риэлторов.
Кроме того, арендный бизнес в Казахстане – это нервная сфера деятельности. Пожелавшие сдать свою квартиру люди нередко игнорируют интересы соседей. А это в конце концов приводит к конфликтным ситуациям. Но, как ни покажется странным, к такой ситуации игроки на арендном рынке привыкли.
– Имея свой процент от сдачи жилья, приходится часто прибегать к примирению сторон, договариваться с владельцами квартиры и съемщиками, полицейскими. Нередки случаи, когда приходится отдавать свою долю сделки за улаживание конфликта. А что касается легализации бизнеса (наведение порядка. – Ред.), я считаю, что пока в этом нет необходимости. Разумеется, есть доля риска, но я привыкла. Рынок пока позволяет работать таким образом, – говорит Вероника, другой алматинский риэлтор.
В словах собеседницы черным по белому читается, что рынок арендного жилья, который сложился в Казахстане, фактически находится в состоянии латентного кризиса. Он генерирует конфликты, не способен предоставлять качественные услуги потребителю за приемлемую оплату. А значит, требуется вмешательство регулятора, задача которого – придать человеческий облик стихийному капитализму.

Генерация квартиросъемщиков

По оценкам экспертов, рынок арендного жилья – это серьезный бизнес. Люди, которые работают на нем, имеют не одну квартиру. В объявлениях они свободно говорят о том, что могут предоставить жилье в любой части города. Но, как и любой бизнес, он должен преследовать не только извлечение прибыли, но и решение социальных вопросов. Как говорят наши собеседники, а это преимущественно молодые семьи, главная для них проблема – найти квартиру по приемлемой цене. В Алматы ежемесячная оплата однокомнатной квартиры переваливает за 400–500 долларов. В итоге большая часть дохода семьи идет на аренду жилья и меньше средств остается для накоплений.
Какова доля арендного жилья в Казахстане, никто не осмелится сказать. Как правило, на этот вопрос звучал ответ – не более 8–10 процентов. Для примера, в США доля арендного жилья составляет 30 процентов, в Швеции – около 40 процентов, в Дании – 44 процента, а безусловным лидером в мире остается Германия, где в аренду сдается 60 процентов жилищного фонда. В итоге в этих странах выросло целое поколение людей, которые родились и выросли не в собственной квартире, но этот факт не вызывает у них чувства дискомфорта. Поскольку для них аренда выгоднее и дешевле, чем приобретать свое жилье.
В Казахстане более чем скромные показатели рынка арендного жилья, поскольку он несовершенен и кишит противоречиями, а это сдерживает его развитие. В итоге страдают как арендодатели, тратящие часть дохода на решение конфликтных ситуаций, так и потребители, переплачивающие за некачественные услуги.

Андрей ВЕРМЕНИЧЕВ, Алматы

блиц-опрос

Поскольку в последнее время арендное жилье стало привлекать к себе внимание казахстанцев, газета "Литер" обратилась за комментариями к управляющему директору, члену правления АО "Фонд недвижимости "Самрук-Казына" Марату Карибжанову.
– Марат Хайратович, на ваш взгляд, какие положительные стороны у рынка арендного жилья?
– Для государства положительные моменты инструмента аренды – это решение вопроса доступности жилья, повышения мобильности человеческого капитала и снижение нагрузки на транспортную инфраструктуру (например, в городе Алматы. – Ред.). Для населения положительным моментом, по сравнению с ипотекой, является возможность оперативно решить жилищный вопрос без предварительного накопления.
Мировой опыт показывает, что арендное жилье как инструмент государственной политики решает вопросы обеспеченности жильем как среднего класса, так и социально уязвимых граждан.
– Какой ущерб нанес кризис рынку жилья?
– С точки зрения государства кризис на рынке жилья привел к тому, что частные инвестиции в строительную индустрию значительно упали. Снижение темпов развития стройиндустрии влечет за собой снижение рабочих мест и закрытие предприятий, т.к. индустрия является локомотивом развития экономики. Следовательно, без поддержки государства существует риск, что дефицит жилья усилится при значительном неплатежеспособном спросе населения.
С точки зрения населения необходимо отметить возникшую серьезную социальную проблему – проблему дольщиков. Строительство многих объектов было приостановлено, в результате многие граждане оказались в долговой кабале и без жилья. Для решения проблемы государством было выделено около 5 млрд долларов США в рамках антикризисной программы.
С другой стороны, для тех граждан, которые не успели приобрести жилье до кризиса и имеют определенные сбережения, возможность улучшилась, так как "пузырь (на рынке недвижимости. – Ред.) сдулся" и цены упали на 30–40 процентов.
– "Самрук-Казына" будет увеличивать свою долю на рынке арендного жилья?
– Прежде всего, хотелось бы отметить, что основная цель Фонда недвижимости "Самрук-Казына" в рамках антикризисной программы правительства – это не обеспечение населения арендным жильем, а решение проблем дольщиков и завершение строительства "проблемных" объектов, "замороженных" во время кризиса.
Для этого фонд финансирует объекты незавершенного строительства посредством выкупа нереализованных помещений. Всего по итогам антикризисной программы АО "Фонд национального благосостояния "Самрук-Казына" (в т.ч. АО "Фонд недвижимости "Самрук-Казына". – Ред.) "разморожено" строительство 45 жилых комплексов, решены проблемы более 10 000 дольщиков. На данный момент 26 жилых комплексов уже были сданы в эксплуатацию, строительство оставшихся 19 объектов будет завершено в 2011–2012 годах.
Чтобы вернуть затраченные средства, ранее приобретенные помещения фонд недвижимости реализует на рынке различными способами – аренда, аренда с выкупом, продажа жилых и коммерческих помещений; продажа долей участия в незавершенном строительстве, т.е. аренда с выкупом – это один из применяемых механизмов, но не основной.
Между тем с учетом сложившейся ситуации на рынке и потребности населения в жилье на данный момент фондом недвижимости готовится новая программа жилищного строительства, которая предусматривает строительство жилья эконом-класса. Квартиры будут предназначены как для аренды, так и для продажи.
– Как вы считаете, каким должен быть рынок арендного жилья в стране?
– Рынок арендного жилья в первую очередь должен быть транспарентным – с четко определенными правами и обязанностями как арендаторов, так и арендодателей.
– Почему у нас не строят арендные дома?
– Арендные дома для обеспечения жильем определенных законодательством категорий граждан (социально уязвимых. – Ред.) строятся местными исполнительными органами (за счет государственных средств), но объемы незначительны. Арендные дома как инвестиционные проекты не реализуются по причине отсутствия условий для инвесторов. Для стимулирования строительства арендных домов необходим пакет мер, который будет включать налоговые льготы, защиту прав арендаторов, субсидирование строительства социального жилья.
– На ваш взгляд, какова должна быть доля государства на рынке арендного жилья?
– Государство редко бывает эффективным собственником. На мой взгляд, необходимо стимулировать развитие частной инициативы в развитии рынка арендного жилья. В развитых странах государственная доля в общей массе арендного жилья незначительна. Например, в Германии на государственный сектор арендного жилья приходится 5 процентов от всего рынка аренды.

01.10.2011