"Быки" и "медведи" дорогого жилья
Мой молодой товарищ Талгат женился перед самой первой волной мирового финансового кризиса 2007 года и поначалу был вынужден с супругой арендовать жилье. Оба зарабатывали неплохо и могли ежемесячно откладывать приличную сумму, но сегодня на обычную "двушку" им пришлось бы копить десятки лет. Молодые души не выдержали долгих томлений, и когда стало ясно, что в семье ожидается прибавление, подписались на кабальные условия ипотеки. Малыш Талгата и Розы родился в "собственной квартире" молодой семьи и, слава Аллаху, растет крепышом. Но, судя по всему, он успеет закончить среднюю школу, когда его родители полностью рассчитаются за ипотечный кредит.

Ныне мне и самому кажутся невероятными истории о том, что однокомнатную квартиру в Алматы можно было купить за 4,5 тысячи долларов, "двушку" – за 6 тысяч, трехкомнатную – 7,5 тысячи, а 4-комнатную – "всего лишь" за 20 тысяч "баксов", хотя сам тем или иным образом принимал участие в этих событиях конца 1990-х годов.

Вообще природа феномена роста цен на наше жилье поразительна! Мне кажется, она тесным образом связана с резким подорожанием нефти в начале 2000-х годов на мировом рынке: как раз к этому времени в Казахстане более-менее оформились частные права на разработку месторождений, и экспортный поток "черного золота" стал приносить реальные объемы нефтедолларов не только госбюджету, но и конкретным физическим лицам. Деньги, конечно, любят тишину – но не только: они также требуют своего рационального вложения; и тут среди всех прочих вариантов инвестирования выбор остановился на рынке жилья. "Быки" сотворили здесь международный рекорд: за несколько лет квадратный метр благоустроенного жилья в Казахстане стал стоить 2–3–4 и более тысячи долларов, превзойдя расценки даже развитых европейских стран.

Этот феномен требует своего отдельного исследования (если найдутся такие заказчики), но следует признать, что в его основе лежит такой неприятный факт, как чудовищный разрыв в доходах небольшой прослойки супербогатых людей и основной массы населения. Процесс роста цен на жилье достиг уже такого уровня, когда, наверное, даже "быкам" не нужна дальнейшая эскалация социальной напряженности.

Государство, со своей стороны, показывает, что осознало пагубные перспективы такого развития: это очевидно по тем пожарным мерам, когда из-за мирового кризиса выпукло проявились проблемы наших дольщиков. А в самый разгар экстренной программы жилстроительства 2008–2010 годов, точнее в июле 2009 года, было создано Агентство по делам строительства и ЖКХ, которое взяло на себя роль главного "медведя" на жилищном рынке. Благодаря его усилиям в стране были приняты жилищная программа на 2011–2014 годы, программа по развитию строительной индустрии и производства строительных материалов на 2010–2014 годы. И вот совсем недавно – 21 июня – программа "Доступное жилье-2020".

Замыслы в госдокументах, как обычно, пречудеснейшие: кроме конкретных миллионов квадратов бюджетного жилья, мы хотим добиться увеличения отечественных недорогих стройматериалов, а также создать условия, чтобы люди активно строились сами. Поездив по зарубежью, агентство предлагает акцентироваться на крупнопанельном строительстве жилья (при помощи домостроительных комбинатов), которое можно вести круглый год без оглядки на зиму. Непонятно только, почему при этом все время делается ссылка на белорусский опыт: ведь такое было у нас (утверждаю это как человек, 4 года проработавший на Чимкентском ДСК).

Естественно, что в результате своих первоочередных мер строительное агентство пока добилось… прямо противоположных результатов: жилье пусть медленно, но дорожает. И тому мне видится сейчас две прямые причины.

Во-первых (как мне кажется – преждевременно), агентство убедило власти сокращать долю присутствия государства в отрасли. Главным спикером этой политики выступил сам президент страны, который на совещании в Ак Орде 22 июня (на следующий день после утверждения программы "Доступное жилье-2020") заявил, что "в Казахстане созданы все условия для дальнейшего развития жилищного строительства, и дополнительного субсидирования этот сектор не требует".

Во-вторых, под флагом справедливого возмущения недостаточным контролем качества работ агентство сейчас начало отбирать строительные лицензии: мол, выданных 44 тысячи слишком много на Казахстан (любопытно, что именно сейчас в России, наоборот, решили упрощать процедуру выдачи разрешений на строительство). Проблема тут в том, что, урезая число строительных компаний, мы – по крайней мере на первое время – урезаем и число источников инвестиций в строительство. Между тем основные деньги в отрасль приходят именно как собственные средства компаний или кредиты. С началом лета эта тенденция уже проявилась и в статистике: объем инвестиций в жилищное строительство в июне-2012 оказался ниже, чем в июне-2011 на 22,8%!

Инвестиции в жилищное строительство
в % к соответствующему месяцу предыдущего года
январь февраль март апрель май июнь
2010 69,7 65 115,4 105,9 104,5 111,6
2011 161,5 190,7 111 114,8 120,7 108,7
2012 102,6 118,9 87,7 92,7 96,4 77,2
Источник: Агентство РК по статистике

Впрочем, вы не поверите, но строительное агентство еще в 2010 году в своей аналитической работе (очень неплохой, кстати!) прогнозировало на 2012 год спад инвестиций в отрасль, уменьшение объемов стройки и, соответственно, предполагало рост цены на жилье. Тем не менее оно ратует, чтобы государство не было активным участником рынка, а его роль – что очень справедливо – должна заключаться в регулировании этого рынка, решении проблем социально-защищаемых слоев населения и строительстве инженерно-коммуникационной инфраструктуры.

Напомню: в докризисном 2007 году (тогда, правда, все ринулись в эту отрасль) объем инвестиций в строительство жилья составил 490 млрд тенге. Из этих денег только 13% было обеспечено государством, 27% – частными застройщиками и 60% – индивидуальное жилищное строительство. Начиная с 2008 года, частные инвестиции здесь значительно уменьшились и вряд ли в ближайшем будущем быстро вырастут.

Между тем имеющийся жилой фонд катастрофически ветшает, а масштабно готовить инженерные сети для частных застройщиков мы не умеем. "Казахстанская ипотечная компания" и Жилстройсбербанк за десятилетие своего существования эффективными инструментами себя не проявили. Высокая себестоимость строительства, завышенные ставки по ипотеке, чувствительная нехватка отечественных стройматериалов и откровенно спекулятивный характер рынка в настоящий момент вряд ли привлекут к себе большое число казахстанцев из-за низкого уровня их платежеспособности.

И, откровенно говоря, у меня нет уверенности, что без более активного вмешательства государства наше Агентство по делам строительства и ЖКХ успеет решить все проблемы к тому времени, когда с аналогичной проблемой жилья столкнется уже братишка Талгата – студент Марат…

Нурлан МАХМУДОВ
30.07.2012,