На днях Агентство РК по статистике сообщило о том, что цены на квартиры в Казахстане стали расти. Однако разговоры о том, что рынок недвижимости восстановился, здесь неуместны.

Как говорит президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко, неторопливое и постепенное повышение цен отмечалось последние полтора-два года, которое не было заметным. Это связано с тем, что "покупательная способность населения резко не повысилась". С другой стороны, ситуация на рынке недвижимости имеет и социальный аспект. Квартира – это не роскошь и не средство спекуляции, а право граждан на жилье. Поэтому, говоря о рынке недвижимости, не стоит злоупотреблять такой категорией, как стоимость "жилых метров". Более важное значение приобретает введение в эксплуатацию новых квартир и по демократичной цене.

В Казахстане отмечен рост цен на рынке недвижимости. Об этом на днях сообщил глава Агентства по статистике Алихан Смаилов. Таким образом, появились признаки того, что этот сектор экономики постепенно восстанавливается после глобального кризиса. Напомним, что в 2008 году неурядицы возникли на рынке жилья, где образовался мыльный пузырь, который впоследствии лопнул.

"Цены на новое жилье в стране в январе текущего года по сравнению с январем 2012 года выросли на 13,1 процента, а на вторичном рынке цены выросли на 17,8 процента", – сообщил председатель Агентства РК по статистике Алихан Смаилов. Таким цифрам можно порадоваться, так как они позволяют говорить о том, что рынок недвижимости восстанавливается. Но не все так просто. "Количество сделок на рынке жилья, который сейчас имеется, не настолько высоко, как хотелось бы нам, риелторам", – говорит в беседе президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана (ОАРК) Нина Лукьяненко.

Эксперт отмечает, что рост цен, с одной стороны, не носит сезонных колебаний, с другой – не позволяет однозначно говорить о выздоровлении рынка недвижимости. "Это общий фон, который длится на протяжении полутора-двух лет. В связи с тем, что покупательская способность населения резко не повысилась, мы видим медленный рост цен. Повышение идет на уровне 3–5 процентов. Это связано с инфляцией, другими экономическими факторами", – говорит президент ОАРК.
Кроме того, цены – не абсолютный показатель. Тем более что за ними скрываются социальные проблемы. Речь идет о доступности жилья для казахстанцев, в том числе по стоимости квадратного метра. Является ли оно таковым? Сравнение прайс-листов цен в Алматы или Астане с расценками в европейских городах говорит о том, что мы догнали Старый Свет. А вот по уровню доходов казахстанцы пока уступают жителям Варшавы, Праги и других восточноевропейских столиц. Естественно, что о Париже или Лондоне мы умалчиваем.

Цены на квартиры в стране трудно назвать демократичными. По данным Агентства по статистике, средняя стоимость квадратного метра в Астане составила 217 тысяч тенге, а в Алматы 245 тысяч тенге. Дешевле жилье стоит в других регионах Казахстана, но там и уровень доходов населения ниже. При этом любопытно, что высокие цены не отпугивают граждан. Ведь если продают квартиры, следовательно, их покупают.

Такое положение, по оценке Лукьяненко, связано с ситуацией в стране и на рынке недвижимости, где ощущается сильная нехватка "жилых метров".
"Спрос достаточно высокий, разные финансовые инструменты, такие как ипотека, работают. Люди видят, что цены не рухнули, а жить им как-то надо. В итоге они ищут возможности, как приобрести себе квартиру", – говорит президент ОАРК.

В итоге казахстанцам приходится уживаться с такими ценами. Поскольку в стране пока остается проблема обеспеченности населения жильем. По этому показателю страна не входит даже в первые 10–20 государств мира.
"Средняя обеспеченность у нас выходит на уровне 18 кв. метров и даже меньше. В то время как в других странах, например в Англии, Бельгии, этот показатель доходит до 40–48 кв. метров. Нам далеко до этих рамок", – отмечает Нина Лукьяненко.

Но, по ее словам, это только один индикатор, не лучшим образом характеризующий ситуацию на отечественном рынке жилья. С другой стороны, эксперт обращает внимание на внутреннюю трудовую миграцию и процесс урбанизации, рост численности населения крупных городов. Люди в поисках работы стремятся попасть в главные экономические центры Казахстана – в Алматы, Астану и т.д. Оказавшись в мегаполисах, они ищут способ приобрести жилье. Но желание и возможности не всегда совпадают.
"Я согласна с вами, что коэффициент доступности в нашей стране низкий. А если брать уровень наших доходов, то я с вами соглашусь, это можно назвать коэффициентом недоступности жилья", – отмечает эксперт по рынку недвижимости.

Коэффициент доступности жилья (housing price to income ratio) используется ООН. Он рассчитывается как отношение медианной стоимости жилья к медианному размеру дохода домохозяйства за год. Индикатор, по словам Лукьяненко, включает в себя доходы населения, прожиточный минимум и другие индикаторы, на основе которых вычисляется коэффициент.
"Некоторые эксперты считают, что он у нас составляет порядка 10 лет, но это при условии, если человек не будет расходовать доходы на еду, одежду, досуг. Считается, что человек может накопить на средненькую квартиру в течение 10 лет", – говорит глава ОАРК.

Но это мнение некоторых экспертов. Хотя очевидно, что в таких условиях человек сам не проживет отмеренные 10 лет. Маловероятно, что семья, имеющая текущие расходы, сможет за этот срок накопить деньги на приобретение жилья. "Поэтому, – говорит эксперт, – большой спрос идет на недвижимость эконом-класса, хотя в последние годы граждане проявляют интерес и к элитному жилью".

В последние годы много строек, которые оказались замороженными после кризиса 2008 года, оживилось. Но, как говорит эксперт, дефицит жилья сохраняется. Изменить ситуацию мог бы финансово-банковский сектор, щадящие условия ипотеки. Но и здесь не все так просто!

"Что касается банков, то были ожидания, что многие из них будут реализовывать заложенное имущество клиентов, в том числе недвижимость. Но, как мы видим, этого не произошло. Поскольку они тоже стремятся извлечь прибыль, продать квартиры дороже, а не облущить цены на рынке недвижимости", – отмечает Нина Лукьяненко.
Кроме того, говорит эксперт, банки идут на реструктуризацию долгов и в крайнем случае – на продажу залогового имущества. Как признается эксперт, клиенты часто спрашивают: есть ли горячие предложения с пометкой "срочно", "но за все время работы не было случая, чтобы кто-то продал квартиру по цене ниже ее рыночной стоимости".

В Европе кредиты и ипотека не превышают пяти процентов. По меркам Казахстана, где аналогичный показатель имеет двузначную цифру, очень щадящие условия. Но, как замечает Лукьяненко, мы живем в разных условиях. Существуют рыночный механизм и причины, по которым у нас не могут быть минимальные проценты.

"У нас и так государство очень сильно поучаствовало в завершении строительства замороженных объектов, жилых комплексов, зданий и т.д. На сегодня практически решили проблему всех казахстанцев, которые должны были получить в недостроенных домах квартиры. За исключением дольщиков", – говорит президент ОАРК.

Как утверждал Гегель: "Все действительное – разумно". Но согласно его диалектике, в основе развития лежат противоречия. Если бы человек воспринимал все естественное как должное, он бы остался на уровне пещерного века. Вопреки этому он разрешал противоречия и становился на ступеньку выше в развитии. А значит, рынок недвижимости должен стремиться к совершенству – обеспечить население доступным жильем.

Марат МАМАЕВ, Алматы
19.02.2013