Суд не признал права казахстанского БТА Банка на недостроенный объект

Татьяна Ширманова, Анастасия Алексеевских, 25 июля

Арбитражный суд города Москвы отказал в удовлетворении требований БТА Банка, подконтрольного правительству Казахстана, к Росреестру. Истец требовал обязать ведомство зарегистрировать ипотеку недостроенного объекта – Московского океанариума на Поклонной горе. Объект находится в собственности его девелопера – компании "Марин Гарденс", в числе владельцев которой есть и бывший собственник БТА Банка Мухтар Аблязов.
В суде БТА Банк ссылался на то, что является инвестором Московского океанариума. В доказательство было представлено кредитное соглашение, подписанное в мае 2005 года, когда Аблязов еще был владельцем БТА. В рамках соглашения банк предоставил "Марин Гарденс" более $80 млн, которые были направлены на возведение океанариума. На этом основании у БТА Банка возникло право залога данного объекта, указывали в суде представители кредитной организации.
Таким образом, отказ Управления Росреестра по Москве зарегистрировать ипотеку объекта препятствует возникновению залога, что лишает банк возможности вернуть свои средства. Притом что заемщиком – ООО "Марин Гарденс" – в рамках кредитного соглашения не было произведено ни одного платежа, направленного на погашение долга.
Хотя факт предоставления займа подтвержден, из условий кредитного договора невозможно однозначно идентифицировать предмет ипотеки, говорит адвокат компании "Хренов и партнеры" Мария Ивойлова. Так, в кредитном соглашении говорится, что средства предоставляются "для целей проектно-изыскательных, инжиниринговых и строительно-монтажных работ по объекту "Московский океанариум". Однако иного описания объекта документ не содержит, тогда как согласно закону об ипотеке в договоре также должны быть представлены индивидуальные характеристики объекта, включая его оценку, местонахождение и пр.
Данное обстоятельство не позволяет идентифицировать объект, на строительство которого предоставлялись денежные средства, делает вывод суд. К тому же компания "Марин Гарденс" утверждала в суде, что непосредственно строительство объекта осуществлялось за счет ее собственных средств.
Адвокат Адвокатской консультации №172 Екатерина Сливко, представляющая интересы БТА Банка, считает, что решение арбитражного суда основано на неправильном применении норм права. Сливко пояснила, что на момент предоставления кредита на строительство объекта его не существовало, а следовательно, описать его в соответствии с требованиями закона в договоре об ипотеке объективно невозможно.
Так, точное местоположение объекта, а также его наименование, площадь, условный номер присваиваются ему при первичной государственной регистрации права собственности на него. Иными словами, эти параметры объективно не существуют на момент предоставления кредитных средств на строительство такого объекта, а следовательно, не могут содержаться в документах, подтверждающих предоставление кредита на его строительство. При этом, как следует из судебных документов, "Марин Гарденс" в 2010 году зарегистрировала права собственности на недостроенный объект.
– В случае если такой подход будет поддержан арбитражными судами вышестоящих инстанций, это будет означать фактическую невозможность реализации механизма государственной регистрации ипотеки в силу закона на построенный с использованием кредитных средств объект недвижимого имущества, а следовательно, исключение института ипотеки в силу закона из гражданского оборота, – говорит Сливко.
В настоящее время БТА Банк ждет решения апелляционной инстанции.
По данным ЕГРЮЛ, по состоянию на 24 июля 2013 года 20% в уставном капитале ООО "Марин Гарденс" принадлежит кипрскому офшору Legendcatch Services Ltd, который, как считается, контролирует Мухтар Аблязов, являвшийся до 2009 года основным собственником БТА Банка (контролировал до 58%). Сегодня 97,26% акций банка принадлежит правительству Казахстана в лице Фонда национального благосостояния "Самрук-Казына". Источники, близкие к БТА Банку, в 2010 году долг Аблязова перед банком оценивали в $800 млн.
До кризиса инвестиции в строительство океанариума на Поклонной горе оценивались в $480 млн. Реализация проекта происходила при поддержке правительства Москвы. Согласно плану, общая площадь комплекса должна была составить 180 тыс. кв. м, кроме того, в нем должен был разместиться самый длинный прозрачный подводный тоннель в Европе, гостиница на 300 номеров, деловой и торговый центры, трехуровневая подземная автостоянка и пр.
Изначально океанариум планировалось ввести еще в 2007 году, но в августе 2009-го столичная мэрия продлила реализацию инвестконтракта до 2013 года. В настоящее время, по данным Единого госреестра прав, степень готовности объекта составляет всего 16%.