Согласно официальным данным, ежегодная потребность в новом жилье в Казахстане составляет 16,5 млн квадратных метров. Однако фактически в эксплуатацию сдается всего лишь 6 млн квадратных метров в год, чего совершенно недостаточно для удовлетворения потребностей даже тех казахстанцев, которые вполне способны купить квартиру в новостройке на рыночных условиях. Потребности только этой категории граждан в новом жилье в правительстве оценивают на уровне 7,2 млн квадратных метров. Остальные 9 млн и вовсе приходятся на тех, чьи доходы попросту не позволяют приобрести жилье по рыночной стоимости.

Неудивительно, что в ситуации, когда спрос в разы превышает предложение, цены на недвижимость, в том числе и на его аренду, растут словно грибы после дождя. Так, согласно результатам исследования, проведенного АО "Фонд недвижимости "Самрук-Казына", в среднем по стране цена одного квадратного метра в новостройках за 2012 год выросла на 12% – до 172,8 тысячи тенге. Что касается перепродажи благоустроенных квартир, то их стоимость за год возросла на 16,8% и составила 129,1 тысячи тенге за квадрат.
Наибольший рост цен на недвижимость в 2012 году при этом был зафиксирован в городах Алматы, Астана, Актау, Атырау, Актобе, Талдыкорган и Семей. В Актау, например, этот показатель за прошлый год вырос на 113,8%, а в Актобе – на 31,7%. Такая удручающая динамика наглядно демонстрирует тот факт, что возможность приобрести собственное жилье становится все более призрачной не только в Астане и Алматы, но и в регионах. Впрочем, рынок жилья в столице и регионах объединяют не только превышение спроса над предложением и тенденция к росту цен, но и общие проблемы. Так, для всех казахстанских городов характерен износ жилищного фонда, введенного в строй, как правило, в 60–70-е годы прошлого века, а также отсутствие доступных для населения условий приобретения жилья ввиду ужесточения требований по ипотеке. В этой связи стартовавшая в 2012 году государственная программа "Доступное жилье-2020", реализуемая через девять компаний-операторов, стала для разных категорий людей реальной возможностью приобрести свое собственное жилье. Как ожидается, в рамках программы в эксплуатацию будет сдано 69 млн кв. метров нового жилья, а свои жилищные условия смогут улучшить почти миллион казахстанских семей. Кроме того, планируется капитально отремонтировать 35 млн квадратных метров вторичного жилья, а долю строительных материалов отечественного производства на внутреннем рынке довести до 90%.Одним из наиболее интересных направлений этой программы стало строительство и реализация арендного жилья, где оператором выступает АО "Фонд недвижимости "Самрук-Казына". В отличие от других направлений, нацеленных на содействие в получении жилья госслужащими и работниками социальной сферы, этот механизм разработан и предназначен в первую очередь для трудоспособных казахстанцев с невысокими, но стабильными заработками свыше 100 тысяч тенге в месяц. Таких граждан, согласно статистическим данным за 2011 год, в Казахстане более полумиллиона, и ранее они, как правило, оставались за бортом различных государственных жилищных программ.
Всего по данному направлению предусматривается две схемы реализации жилья: прежде всего это аренда с последующим выкупом и прямая продажа. В первом варианте участник программы получает шанс въехать в новую квартиру, выплачивая ежемесячно лишь арендную плату в течение срока до 15 лет. При этом размер арендной платы будет определяться не рыночной конъюнктурой, а исходя из принципов возвратности выделенных государством средств и финансовой устойчивости фонда недвижимости. К примеру, в городах Астана, Алматы, Атырау и Актау и их пригородах ежемесячный арендный платеж составит порядка 1 600 тенге за 1 кв. м общей жилой площади, а в регионах и того меньше – 1 300 тенге за кв. м. После полного исполнения арендатором своих обязательств по договору аренды жилое помещение будет передано фондом недвижимости в его собственность, что в общем-то при соответствующей возможности можно сделать и досрочно.
Второй вариант, предлагаемый фондом, – это прямая продажа в чистовой отделке. При этом ожидается, что стоимость одного квадратного метра в городах Астана, Алматы, Атырау, Актау и их пригородных зонах не будет превышать 180 000 тенге, а в других регионах – 144 000 тенге. Правда, в последующие годы с учетом изменения стоимости строительства, инфляции и других факторов цена, разумеется, будет уточняться.
Впрочем, наиболее вероятным сценарием развития событий представляется рост популярности именно арендного жилья на фоне вполне умеренного интереса к прямым покупкам, поскольку аренда квартиры с возможностью ее последующего выкупа гораздо выгоднее, чем оплата за обычное съемное помещение, которое никогда не станет собственностью проживающего в ней квартиранта. Кроме того, плата по договору аренды с выкупом исчисляется в тенге и фиксируется на весь срок договора, так что даже спустя 10 или 15 лет арендатор будет платить столько же, сколько платил при заключении договора.
При этом остаточная стоимость квартиры будет постепенно снижаться, так как арендный платеж является возвратом по основному долгу с небольшим годовым дисконтом, так что по большому счету арендатор платит не за аренду, а выкупает свое будущее жилье. В случае если арендатор не сможет оплачивать жилье, его квартира будет перераспределена, а бывший арендатор получит возможность вернуть свои деньги обратно уже от нового жильца. По сути, это будет означать, что фактически он проживал в квартире бесплатно.
Понятно, что такие позитивные особенности программы не остались незамеченными, и сегодня аренда с выкупом – самый востребованный механизм приобретения жилья в Казахстане. Кроме того, интерес населения к арендному жилью подогрели и достаточно простые условия участия в программе, а также ее впечатляющие масштабы, что вселило надежду на скорое новоселье в тысячи людей.
Однако опережающие темпы строительства жилья фондом недвижимости обнажили другую проблему, а именно существенное отставание по срокам выполнения жилищных программ предыдущих лет для льготников. Так, многие из тех, кто вставал в очередь на долгожданное жилье в 2006–2007 годах, до сих пор его не получили, а потому правительство предложило максимально конкретизировать механизм распределения жилья, построенного АО "Фонд недвижимости "Самрук-Казына" с целью решения текущих проблем в жилищной сфере в порядке календарной очереди.
При этом с идеей регистрации заявок на арендное жилье через Интернет в правительстве решили повременить, хотя ранее такой вариант считался приоритетным. Напомним, задолго до принятия окончательного решения по механизму реализации арендного жилья этот вопрос широко обсуждался в социальных сетях, на национальном телевидении и других площадках. При этом наиболее популярным из озвученных предложений стал вариант с подачей заявок через Интернет, поддержанный населением посредством все той же Всемирной паутины. Однако предложенный механизм пока не утвержден и все еще находится на стадии согласования, о чем руководство АО "Фонд недвижимости "Самрук-Казына" неоднократно заявляло.Альтернативным вариантом стало предложение передать вопросы, связанные с формированием очередности и распределением жилья, в местные исполнительные органы. Такое решение позволило бы не только удовлетворить интересы всех заинтересованных сторон, но и соблюсти принцип справедливого распределения жилья. На недавнем заседании правительства представитель Министерства регионального развития сообщил, что Министерством
регионального развития совместно с АО "Фонд недвижимости "Самрук-?азына", акиматами разработан механизм реализации арендного жилья с выкупом через местные исполнительные органы. Проект уже проходит согласование с госорганами и, скорее всего, будет утвержден как наиболее приемлемый.

№ 211 (17811) от 15.11.2013
Тимур ТАРАНЧИЕВ, Астана