Три взгляда на настоящее и будущее жилищно-коммунальной сферы

КСК должны зависеть от жителей, а не жители от КСК. Пока все участники процесса не осознают это, ждать качественных изменений в их взаимоотношениях не стоит. Впрочем, ныне существующая модель кооперативов собственников квартир далека от совершенства, считают эксперты. И если уж государство затеет ее реформу, то оно непременно должно предусмотреть в ней свое участие. Пусть это будет и не самая безупречная, но зато реальная система контроля, которая сегодня отсутствует в принципе.

Шамиль Мендыгалиев, председатель Ассоциации КСК города Алматы:

"Наше мнение перестало интересовать госорганы"

- КСК ругают все – от жильцов до политиков. Хотелось бы услышать вашу позицию: а какие проблемы испытывают сами КСК? Что им мешает хорошо работать?

- Насколько я знаю, ругают КСК не все. Многие руководители кооперативов работают честно и добросовестно. Тем не менее, некоторые чиновники и политики, используя жалобы отдельных собственников квартир на плохую работу отдельных КСК, действительно способствуют распространению слухов о том, что почти все КСК плохие, а их руководители – жулики.

Я полагаю, что ругают КСК, прежде всего, те, кому это выгодно, кто преследует цель реформировать их посредством передачи домов на обслуживание в другие коммерческие структуры типа ТОО (управляющие и сервисные компании) и, тем самым, обеспечить дополнительную занятость населения, увеличить поступления налоговых платежей в госбюджет, поправить финансовое положение банков второго уровня и т.п. Мотивируют они это тем, что, якобы, КСК в своем лице монополизировали аж две функции: первая – организуют управление жилыми домами, и вторая – организуют их содержание и текущий ремонт.

Для того чтобы провести "демонополизацию", они предлагают те КСК, в которые объединены два и более жилых объекта, раздробить на раздельные самостоятельные юридические лица (дома), называемые "кондоминиумами". Причем так, чтобы каждый дом был со своим органом управления (домоуправом, старшим по дому, домовым активом и т.п.), а для прозрачности расходования денежных средств жителей открыть на каждый дом в банках второго уровня по одному расчетному и по одному накопительному (для капитального ремонта) счету.

Авторов таких инициатив совершенно не беспокоит то, что это очень обременительно для жителей. Сами прикиньте, что выгоднее? Первый вариант – на 20 домов в КСК содержать 20 сотрудников (один председатель, один бухгалтер, дворники, слесари, электрики и прочие работники). И второй вариант – добавить к перечисленным еще 19 домоуправов и 19 бухгалтеров, то есть дополнительно 38 человек, каждому из которых нужно платить ежемесячно хотя бы минимальную заработную плату. Ответ, я думаю, очевиден. Содержание каждого счета в банке тоже не обходится бесплатно. Банки за свои услуги с каждого счета снимают комиссионные на сумму от пяти тысяч до десяти тысяч тенге ежемесячно. Кроме того, если по закону КСК не имеют цели извлекать прибыль, то все управляющие и сервисные компании, являясь коммерческими организациями, напрямую в этом заинтересованы, тем более что они обязаны платить все соответствующие налоги.

Вот и подсчитайте, во что обойдется такая реорганизация КСК собственникам квартир.

По задумке "реформаторов", орган управления каждого кондоминиума для организации надлежащего обслуживания и содержания своего многоквартирного дома будет заключать договоры с управляющими компаниями, которых на нашем рынке пока что нет. А те, в свою очередь, будут заключать договоры с сервисными компаниями, которые должны иметь в штате необходимое количество слесарей-сантехников, электриков, дворников и т.д. При этом мы все прекрасно понимаем: нет и не может быть никакой гарантии того, что сотрудники этих управляющих и сервисных компаний будут более честными по отношению к нам, собственникам квартир, что это не окажется подобием российских управляющих компаний, в адрес которых нарекания звучат даже чаще, чем в адрес жилищных кооперативов. К тому же они как фирмы-однодневки после очередного сбора платежей с населения могут просто исчезнуть.

Конечно же, надо признать, что в отдельных КСК действительно есть руководители, которые работают нечестно и недобросовестно. И если такие обнаруживаются, то их, как и в любых других отраслях, в том числе и государственных органах, нужно привлекать к ответственности и обязательно переизбирать.

При этом следует иметь в виду, что наряду с непорядочными председателями КСК достаточно и непорядочных жалобщиков, как правило, из числа злостных неплательщиков, у которых долги за коммунальные услуги копятся годами. Среди них много желающих занять кресло председателя КСК и просто всегда и всем недовольных. Как показывает практика, частая смена руководства КСК чаще приводит к тому, что качество обслуживания домов становится хуже, а злоупотреблений – больше.

- Министерство регионального развития обещало до конца нынешнего года разработать единые стандарты для работы КСК. Кстати, вице-министр Каирбек Ускенбаев говорил, что их разработка будет согласована с участниками рынка. Насколько эта информация соответствует действительности? И как вы считаете, можно ли упорядочить работу КСК такими стандартами?

- Разработка стандартов деятельности КСК является одной из важнейших задач нашей ассоциации – это записано в ее Уставе и реализуется на практике. На основе стандартов в соответствии со статьей 47 Закона РК "О жилищных отношениях" разрабатываются и утверждаются годовые бюджеты и годовые сметы КСК, акиматы утверждают подобные сметы для муниципального жилья. Как правило, в таких документах основные, наиболее важные стандарты расписываются постатейно.

До 2009 года наша ассоциация участвовала в рабочей группе мажилиса по вопросам, касающимся жилищных отношений. К сожалению, после создания АО "КазЦентр ЖКХ" наше мнение перестало интересовать государственные органы. До настоящего времени никаких запросов по разработке стандартов деятельности КСК в ассоциацию не поступало. Тем не менее, мы готовы включиться в эту работу.

Петр Своик, председатель Алматинской общественной антимонопольной комиссии:

"Жить в полной семье – лучше!"

- У нас КСК существуют сами по себе, а многоквартирные жилые дома – сами по себе.

Что такое нынешний КСК? Это некое зарегистрированное (или унаследованное) предприимчивым "председателем" юридическое лицо, имеющее печать и счет в банке, на который автоматически поступают так называемые "целевые" средства от жильцов всех тех домов, что к этому КСК как бы приписаны. И больше у такого КСК ничего нет – ни уставного имущества, ни уставного капитала, ничего, чем он мог бы отвечать как перед жильцами "принадлежащих" ему домов, так и перед поставщиками коммунальных услуг.

А что такое городской многоквартирный дом? Это самостоятельный инженерно-технический объект, имеющий общие для всех жильцов крышу, подвал, подъезды, придомовую территорию, собственные электрические, тепловые и водопроводные подводки и отходящую канализацию. То есть у него есть все для физического существования в городской среде, кроме… собственного юридического лица.

- В одном из своих интервью вы констатировали: "председателей КСК никто не избирал, они никому не подотчетны и с ними никто ничего сделать не может". Добавлю к этому, что их практически нельзя уволить… Петр Владимирович, неужели на них нет никакой управы?

- Сами жильцы ничего не смогут сделать, они – заложники сложившейся ситуации. Только власти по силам все исправить. Она должна провести реформу в двух направлениях.

Во-первых, создать правосубъектность в каждом отдельном многоквартирном доме. Нет никакого смысла в КСК, который объединяет несколько разных домов. А вот люди, живущие под одной крышей, даже если они сильно ссорятся, все равно должны быть в кооперативе, потому как объективно, физически он у них есть. Только под это физическое присутствие кооперативного проживания необходимо создать и юридическое оформление. Это может сделать только государство своей целенаправленной, законодательной и организационной волей. Есть ли у государства такая возможность? Безусловно, есть, стопроцентно.

Здесь уместна русская пословица "Не было бы счастья, да несчастье помогло". Просто Нуркадилов с Кажегельдиным в 1993-96 годах недоделали приватизацию жилья. Реформа оказалась половинчатой: они приватизировали только жилые помещения, то есть квартиры, но не общедомовое имущество (чердаки, подвалы, коммуникации, придомовая территория). Чиновники могут говорить все что угодно о том, что жильцы за все отвечают, однако у последних нет никаких правоустанавливающих документов кроме как на свои родные квадратные метры. Соответственно, государство является правообладателем вот этого самого неприватизированного общедомового имущества. И это дает ему право и возможность учредить юридические лица – КСК в каждом конкретном доме, поскольку оно остается существенным собственником части этих самых домов. То есть государство может, как говорится, тупо обеспечить правовую регистрацию каждой отдельной многоэтажки. И одновременно побеспокоится о том, чтобы, к примеру, "Халык банк" открыл счета на каждый такой КСК, чтобы денежка "капала" туда. Когда все нынешние председатели непонятно каких КСК лишатся средств, они благополучно растворятся в пространстве.

Конечно, для этого необходимо издать толковый, разумный типовой устав, который предусматривал бы все механизмы подотчетности председателей подомовых КСК, обязательную перевыборность правления. И не нынешним методом, когда все домохозяйки вываливаются на улицу и галдят, а, к примеру, поквартирным опросом жителей. Причем само строительство этого внутреннего управления домом должно быть поподъездным. Все-таки люди, живущие в одном подъезде, лучше друг друга знают, чем соседи из разных подъездов. В общем, должна быть некая парламентская республика или даже президентская, которую бы выбирали домохозяйки по подъездам.

Но самое ключевое здесь то, что этот новый правосубъект – КСК должен быть поставлен в центр всех договорных отношений. Все действующие публичные договоры (с "Водоканалом", теплосетью, электросетью) никуда не годятся. Они должны быть переписаны под каждый многоквартирный дом-консолидированный потребитель, а не на отдельного квартиросъемщика. Вот вы, например, как хозяйка квартиры наверняка не имеете никакого договора ни с "Энергосбытом", ни с "Водоканалом", вам просто приходят квитанции. То есть вы находитесь не в правовых отношениях.

Теперь во-вторых. Как женщина не может родить ребенка без мужчины, так и тут… Пусть дом будет женским началом, которому необходимо мужское довлеющее начало. То есть над этими новыми КСК должны стоять большие управляющие компании, чтобы правильно заработала правосубъектность каждого отдельного дома. Они будут оказывать договорные услуги КСК и фактически все делать за него. Поэтому председателем домового КСК может быть какая-нибудь активная пенсионерка, которой можно назначить, например, пять-десять тысяч тенге в месяц, лишь бы она представляла его. Ведь если в каждом отдельном КСК пытаться создать своего председателя, своего бухгалтера, кассира и дворника, то получится дурдом, и будут очень высокие затраты. Реальные дела должна вести какая-нибудь управляющая компания, к примеру, "Казахфильм", "Орбита-2″ или "Орбита-3″. Почему именно они, да потому что эти микрорайоны по набору домов, по территории тянут на отдельную управляющую компанию. Естественно, такая организация должна быть обеспечена хорошей техникой, связью, чтобы все было профессионально.

- А как вы оцениваете заявление председателя правления ОЮЛ "Национальная палата ЖКХ и строительства Казахстана" Толеутая Рахимбекова о том, что КСК могут реорганизовать в ТОО?

- Еще раз повторюсь: нужно создавать серьезные управляющие компании, в масштабе городских микрорайонов, куда государство должно входить со своим капиталом и своим административным ресурсом. И – КСК в каждом доме. Тогда получится очень хорошая семья, то есть хорошая схема управления жилищным фондом. А то, что наговорил товарищ Рахимбеков, – это мешанина. Дело не в том, как переназвать или перерегистрировать нынешние "многодомные" КСК, или перевести их в "управляющие компании". То ли он сам перепутал, то ли корреспонденты не так передали его слова, но получается, что опять предлагается создать однополую семью, уродство. А нужно, чтобы были оба начала…

Арстанбек Сарбалиев, житель микрорайона "Айнабулак-3″, бывший председатель Комитета местного самоуправления по округу №27 Жетысуского района г. Алматы:

"Рано или поздно этот гнойник лопнет!"

- После развала СССР государство переложило все коммунальные сети на плечи своих граждан. Мол, что хотите, то и делайте. Конечно, кое-кто увидел в этом нишу для обогащения. Так и появилась основная масса председателей КСК. Хотя, согласно Уставу, мы, жильцы домов, входящих в КСК, должны их избирать. Потенциальные кандидаты на эту должность обязаны подготовить свою программу, они должны иметь соответствующую специальность. Здесь нужны инженеры-строители, в крайнем случае, сетевики, которые понимают в строительстве. Ведь нам в наследство от советской власти достались дома, которые стареют с каждым годом, их надо содержать в порядке и исправности. А то, что творится в нашем КСК, можно назвать показательными мероприятиями, не более того. Полный бардак и беспредел!

Хорошо, мы не выбирали председателей КСК, но по закону они должны показывать нам ежеквартальный финансовый отчет: сколько денег поступило, на что было потрачено, каков остаток. Однако этого мы никак не можем добиться. Судите сами. "Дар" – самый крупный КСК в Айнабулаке. Он охватывает 68 домов, то есть 4060 квартир. Целевой сбор с каждой квартиры составляет одну тысячу тенге; со всех домов, мы посчитали, – более трех миллионов тенге (20 с лишним тысяч долларов США). На что расходует КСК эти деньги? Никто не знает.

Мы вроде как работодатели сотрудников КСК, поэтому имеем право с них спрашивать. Но такое ощущение, что у нас работают только дворники. Сантехников, электриков не дождешься, а если и придут, то требуют оплату, хотя их зарплата формируется из наших же целевых сборов. Впрочем, по рядовым поломкам они почти не ходят, занимаются крохоборством.

Сколько я ни пытался организовать собрание по этому поводу, в КСК всячески старались избежать его: то председатель на больничном (или в отпуске), то еще что-то. Сейчас они придумали новый способ: нанимают несколько людей за небольшую сумму – 500, 1000 тенге, чтобы те срывали наши собрания – они ругаются, кричат, даже до рукоприкладства доходит. И мы никак не можем добиться справедливости.

Я веду эту войну на протяжении уже шести лет. За это время поменялось около пяти председателей, и все они только и делали, что воровали. Один председатель "нарубил бабла" и благополучно уехал в Россию. Затем была назначена 80-летняя пенсионерка, которая вообще ничего не смыслила в коммунальных делах, зато оказалась еще той мошенницей. Предпоследним председателем была Г.Токабаева, которая, как потом выяснилось, в 1984-м была осуждена на десять лет за хищение социалистической собственности в особо крупном размере. Отсидела чуть больше половины срока. Мы с ней долго воевали, но бесполезно. Спасибо прокурору по г. Алматы Берику Асылову, который после наших многочисленных жалоб отстранил ее от своих обязанностей.

Правда, легче нам все равно не стало. Сейчас на должности руководителя нашего КСК сидит обычный сантехник, который приехал неизвестно откуда, не имеет соответствующего образования, двух слов связать не может, не говоря уже о том, что на нем висит несколько кредитов. Излишне говорить, что не мы его избирали, это фикция. На самом деле в КСК рулит "женский триумвират" во главе с главным бухгалтером, которую тоже хотели осудить за мошенничество, но ей удалось "отвертеться". Эти дамы работают в КСК уже около пяти лет, пережили нескольких председателей, именно они всем здесь заправляют и успели за это время приобрести немало недвижимости. Спрашивается, на какие деньги? А руководителем КСК они для отвода глаз посадили сантехника.

Куда мы только ни жаловались?! Я ходил в правоохранительные органы, акимат, даже писал в администрацию президента, но на этих людей нет управы. В настоящее время в финполиции расследуется уголовное дело на КСК "Дар" по двум статьям – "мошенничество" и "злоупотребление служебным положением". Но мы склонны считать, что его искусственно затягивают, чтобы затем закрыть как недоказуемое.

Несколько лет назад мы создали инициативную группу из восьми человек, в основном пенсионеров. Все эти годы мы тщетно обиваем пороги правоохранительных органов. К сожалению, желающих присоединиться к нам мало. Я говорю людям: зачем вы платите целевые сборы никчемному КСК? Если весь "Айнабулак" перестанет платить, то через месяц этой структуры просто не станет, потому как ей не на что будет существовать. Все это понимают, но не хотят лишних проблем.

Понимаете, у нас электорат очень слабый. Люди не ходят на выборы, не приходят на наши собрания. Молодежь вообще не интересуется. Тем более у нас в районе многие снимают жилье, потому что работают на барахолке. Это те же граждане соседних республик. Им и вовсе ничего не нужно.

Если честно, эта бесконечная борьба с нулевым результатом настолько надоела… И здоровье у нас уже не то. Но я знаю: этот гнойник когда-нибудь так лопнет, что всем им мало не покажется!

Подготовила Сауле Исабаева
13.12.2013