На рынке жилья Поднебесной надувается спекулятивный "пузырь"
Почувствовав напряженность во всех сферах отношений с Западом, риэлторские компании, работающие с зарубежными объектами, довольно быстро сменили вектор движения. Теперь, переориентировавшись на Восток, они преподносят российскому покупателю недвижимость в азиатских регионах как поистине "райское предложение". Мол, и стоимость жизни там низкая, и климат благословенный. Одну из верхних строчек подобных предложений занимает Китай. Попробуем разобраться, насколько безоблачна ситуация в Срединном царстве, партнере и соседе России на протяжении долгих лет.

Некоторые аналитики России и ближнего зарубежья, в числе которых, в частности, и член украинского клуба системы партнерских продаж недвижимости Елена Маленкова, считают, что на китайском рынке недвижимости в ближайшем времени может надуться самый большой пузырь после печально известного американского. А ведь именно последний, по сути дела, стал одним из катализаторов знаменитого кризиса-2008. "Пузырь надувается там, куда идут деньги, заработанные, мягко говоря, не совсем честным путем, – отмечает эксперт. – Китайские предприниматели, нередко привлекающие покупателей заявлениями о предоставлении особых условий покупки, создают весьма и весьма благодатную почву для притока именно таких капиталов".

И такие опасения, стоит отметить, имеют под собой довольно веские основания. По-видимому, уровень коррупции и количество спекулятивных сделок в этом регионе достигли таких величин, что КПК всерьез озаботилось складывающейся ситуацией. Например, отдельные чиновники настолько увлеклись реализацией земельных участков для возведения жилья и коммерческой недвижимости, что внутренний рынок в настоящее время перенасыщен объектами при довольно скромном спросе: по всему Китаю разбросаны самые настоящие города-призраки. Чего стоит один только пригород Бэйхая, где свыше тысячи фешенебельных вилл, возведенных еще в 2008 году, до сих пор так и стоят пустыми, не дождавшись своих хозяев. Значит ли это, что одну из самых мощных экономик мира в самое ближайшее время поджидает грандиозный катаклизм?

Эксперт Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, отмечает: "Пузырь на китайском рынке жилья активно надувался несколько раньше – в период с 2005 по 2009 годы, провоцируя рост цен на недвижимость. Стоимость квартир и домов выросла в несколько раз на фоне проводимой государством политики увеличения кредитования при низких процентных ставках. В отличие от большинства развитых стран, социальные и пенсионные фонды Китая пока еще проигрывают инвестициям в недвижимость: местное население считает подобного рода вложения наиболее безопасным вариантом сохранения средств и относится к приобретению жилья скорее как к необходимости, нежели как к роскоши. Центральное правительство Китая пыталось охладить перегретый рынок, и первые признаки замедления ценового роста были отмечены в 2011 году".

Сейчас руководители Китая заявляют о необходимости внедрения единой системы регистрации сделок с недвижимостью. Объясняется это тем, что такая мера, во-первых, позволит поднять на новый уровень защиту интересов самих собственников жилья, а, во-вторых, станет новым стимулом для развития рыночной экономики в государстве.

Однако, несмотря на все принимаемые меры и на тот факт, что по итогам первого квартала текущего года показатели продаж китайского жилья упали в среднем более чем на 7%, устойчивым этот рынок пока не является, констатирует эксперт.

- Основная проблема китайской недвижимости – в отсутствии покупателей, напуганных как раз падением цен. Например, в том же Ханчжоу на фоне практически 30-процентного снижения цен, крупные скидки, которые предлагают застройщики, уже не являются эффективными. В городе рядами стоят пустующие многоквартирные дома и девелоперы, прекрасно понимая, что успеха среди соотечественников им вряд ли достигнуть, пытаются выходить на международные рынки.

Пессимистические настроения на рынке недвижимости, влияют и на экономику страны, развивает свою мысль Игорь Индриксонс. Банки отказываются кредитовать застройщиков, заставляя последних снижать цены. Однако это снижение стоимости недвижимости неминуемо ведет к падению спроса, поскольку инвесторы заинтересованы в покупке лишь тогда, когда цены движутся вверх. Правительство сейчас пытается найти решения для остановки массового обвала цен в стране, но огромные государственные расходы Китая становятся все больше и быстро решить проблемы не удастся. Пожалуй, только покупку недвижимости в сердце Китая (то есть в городах первого эшелона – Пекине, Шанхае, Гуанчжоу и Шэньчжэне) можно назвать надежной инвестицией. Не только благодаря более высоким доходам среди жителей крупных городов, но и потому, что жители городов поменьше вкладывают свои сбережения именно в недвижимость мегаполисов. Но на самом деле объем продаж строящейся недвижимости в городах первого уровня составляет лишь около 5%, а объем инвестиций – в среднем порядка 8%.

Игорь Индриксонс подчеркивает, что рынок недвижимости Китая вполне можно назвать рискованным, поэтому многие российские инвесторы опасаются туда выходить. Кроме того, для иностранцев, желающих приобрести жилые или коммерческие объекты недвижимости в Китае, действуют ограничения, созданные государством в том числе для контроля роста цен.

А что же сами китайцы? Оставляя в стороне сельских жителей, покупательская способность которых находится практически на нулевом уровне, следует отметить, что платежеспособные граждане и компании Китая ориентированы на зарубежную недвижимость. В частности, группы крупных предпринимателей из Поднебесной весьма заинтересованы в подмосковной земле. Например, областное правительство рассматривает вариант передачи 500 гектаров земли по Каширскому шоссе в районе Ступино. Как утверждает Денис Буцаев, министр инноваций и инвестиций Подмосковья, срок создания кластера для размещения около 30 азиатских производителей займет не более 10 лет. В ближайшее время ожидается визит китайской делегации и в Орехово-Зуево. Одна из основных целей визита – оценка перспектив приобретения недвижимости. В конце прошлого года велись переговоры с американской иммиграционной службой о реализации проекта этнического анклава China City в штате Нью-Йорк общей площадью в два с половиной квадратных километра. Под Минском к 2030 году должно завершиться строительство технопарка вдоль автострады М1. Как сообщала итальянская La Stampa, на территории, площадь которой "составляет полтора Манхэттена", будет проживать около 325 тысяч китайцев. И если китайская экономика будет и дальше выдерживать тенденцию к активному уходу за пределы страны, то возникает вполне резонный вопрос – насколько обременительным и беспроблемным станет для иностранных собственников местная недвижимость? Тем более что уже сейчас китайское ЖКХ вынуждено во многих регионах внедрять политику жесткой экономии ресурсов, а в отдельных городах (Шанхае, Чунцине – авт.) правительство вводит повышенный налог на недвижимость.

26 апреля 2014 года | Андрей Захарченко