Исследование: восток и юго-восток Москвы со временем превратятся в "гетто"

Эксперты выяснили, из каких столичных районов горожане переезжают чаще всего

Специалисты подсчитали, много ли москвичей готовы без особых моральных потрясений поменять место жительства. Выяснилось, что больше всего фанатов своего района находится в центре столицы - 80%. Из Западного, Юго-Западного и Северо-Западного округа не желают уезжать 75% жителей, из Северного - 70%.

Исследование: восток и юго-восток Москвы со временем превратятся в
фото: Геннадий Черкасов

Остальные же территории находятся в откровенных аутсайдерах. Хотели бы остаться в Южном и Северо-Восточном округах меньше половины жителей - 45%, в Восточном - 40%. И совсем не любят свой район москвичи с юго-востока: лишь 35% при переезде не хотят покидать насиженное место.

На московской "вторичке" 60% покупателей потенциально не хотят менять место своего проживания, на первичном рынке - 40%. Как пояснил директор Департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома, "нежелание покидать насиженное место и кардинально менять образ жизни - одно из основных свойств человеческой природы. И к нам часто обращаются клиенты с просьбой подобрать квартиру в том же подъезде, где они жили раньше, чтобы быть ближе к детям или родителям".

Доля приверженцев жизни в своем районе во многом зависит от его престижности. Поэтому неудивительно, что максимальных значений этот показатель достигает в центре. Идущие в рейтинге следом запад и юго-запад тоже всегда были элитарными направлениями - как сейчас, так и в советское время. "А на востоке и юго-востоке, занимающих две последние строчки рейтинга, есть районы, у которых формируется реальная перспектива со временем перейти в разряд "гетто", так как в них массово селятся приезжие из бывших союзных республик, продолжает эксперт. - И "коренные" жители зачастую стараются, как только им это позволит материальное положение, переехать в более благополучные места".

Эксперты выявили примечательную тенденцию: если собственники типовой квартиры, расположенной в спальном районе, меняются обычно раз в 10 лет, то оборачиваемость объектов в самом центре, в пределах Садового кольца (расположенных, например, на Арбате, Пречистенке, Остоженке, Тверской) ниже в среднем в два раза – причем часто смена владельца происходит не из-за продажи жилплощади, а в случае ее наследования.

Отношение к покупкам на первичном и вторичном рынках жилья столицы различается. По словам руководителя аналитического центра Дмитрия Таганова, в среднем до 40% покупателей хотят переехать в новостройку в том же районе, где они раньше снимали жилье или владели квартирой. Однако лишь 20% от общего числа покупателей в первичном сегменте удается реализовать это намерение, так как в некоторых районах выбор на "первичке" сильно ограничен из-за небольшого объема предложения, а где-то вообще не ведется строительство. И если новые жилые комплексы не удовлетворяют потенциальных покупателей из-за стоимости или качественных характеристик, им приходится делать выбор в пользу "вторички" здесь же или "первички" в другом районе.

Однако, по наблюдениям аналитика, реализованный "локальный" спрос на вторичном рынке недвижимости, как и в сегменте нового жилья, не соответствует уровню потенциального спроса. Так, если на "вторичке" в среднем 60% покупателей при переезде не хотели бы покидать свое нынешнее место жительства, то, согласно статистике проведенных сделок, в реальности в том же районе или округе остается 40% от общего числа потребителей (то есть все же большинство желающих). "Основная причина, по которой остальным приходится перебираться в другую локацию, - меньшая стоимость жилья, - говорит Таганов. - Например, если молодая семья в связи с рождением ребенка хочет переехать в квартиру большей площади например, из однокомнатной в двухкомнатную, - то из-за недостатка средств на приобретение подходящего жилья в этом же районе или округе, особенно если он относится к категории престижных, люди могут перебраться в локацию с более бюджетным жильем. Кроме того, иногда покупателям приходится покидать прежнее место жительства из-за изменения социальных привязок – скажем, из-за смены членами семьи места работы или учебы".

При сравнении описанной выше ситуации с московским рынком вторичного жилья десятилетней давности можно отметить, что за это время число потенциальных покупателей-"локалов" уменьшилось на 15%. О причинах этого рассказывает Сергей Шлома: "Во-первых, десять лет назад объем предложения нового жилья в столице был гораздо меньше, поэтому не наблюдалось такого заметного, как сейчас, оттока покупателей-"локалов" на первичный рынок недвижимости. Во-вторых (и это основная причина), сейчас все большую роль на столичном рынке жилья начинают играть покупатели, относящиеся к так называемой генерации Y (1985–2000 гг. рождения). Они - особенно те люди, которые еще не успели обзавестись своей семьей и детьми, - в силу иной поколенческой ментальности гораздо мобильнее, чем представители предыдущего поколения X, и с большей легкостью меняют место жительства. В долгосрочной перспективе тенденция к уменьшению числа "локалов" во вторичном сегменте жилья будет продолжать развиваться, но весьма медленно. Все-таки лидирующую роль на столичном рынке недвижимости пока занимают более "оседлые" покупатели из поколения X".

Ольга Грекова
26.11.17